안녕하세요, 건설 및 공동주택 관리 전문 신지수 변호사입니다. 신축 아파트의 경우, 입주 초기 입주자대표회의(이하 '입대의')가 구성되기 전까지 사업주체(재건축조합 또는 시행사)가 관리 업무를 수행하게 됩니다. 이때 발생하는 어린이집 임대료와 같은 잡수입을 누가, 어떻게 처리해야 하는지가 중요한 분쟁의 씨앗이 되곤 합니다.
이번 포스팅에서는 재건축조합(피고)이 입대의 구성 전까지 어린이집 임대료를 수령하여 운영비로 사용한 것에 대해, 새로 구성된 입대의(원고)가 부당이득금 반환을 청구한 사례를 통해 법원의 판단 기준을 명확히 살펴보겠습니다.
사건 개요
서울 강남구의 한 아파트는 2013년 사용검사 이후 2020년까지 장기간 입대의가 구성되지 않았고, 사업주체인 재건축조합(피고)이 관리 업무를 수행해왔습니다.
원고의 주장
원고(2020년 구성된 입대의)는 아파트 관리규약 제80조 제2항에 따라 어린이집 임대료는 장기수선충당금으로 적립되어야 하는 입주민에게 귀속될 금원이라고 주장했습니다. 피고가 2013년 4월부터 2020년 11월까지 수령한 임대료 9,100만 원을 장기수선충당금으로 적립하지 않고 피고의 운영비로 사용했으므로, 이는 법률상 원인 없는 이득이라며 반환을 청구했습니다.
피고의 주장
피고는 원고가 근거로 삼는 2013. 2. 26.자 관리규약이 유효하게 제정되었다고 인정할 증거가 전혀 없다고 주장했습니다. 또한, 피고는 조합원 총회 의결에 따라 조합 청산 시까지 어린이집 운영 및 관리를 수행하기로 했으므로, 임대료를 취득할 권한이 있다고 맞섰습니다.
법원의 판단: 청구 기각의 결정적 이유
법원은 원고 입대의의 청구를 기각했습니다. 기각의 핵심 쟁점은 '관리규약의 유효한 제정 여부'였습니다.
"1. 2013년 제정 관리규약의 유효성 불인정"
법원은 원고가 제출한 증거들만으로는 '어린이집 임대료를 장기수선충당금으로 적립해야 한다'는 규정이 담긴 2013. 2. 26.자 관리규약이 유효하게 존재하는지를 인정하기에 부족하다고 판단했습니다.
원고는 유효한 절차를 거쳐 관리규약이 제정되었다는 점을 입증하지 못했고, 관리규약의 온전한 전체 규정을 확인할 자료도 없었습니다.
법원은 이후 개정된 관리규약에 제정 연월일이 기재되어 있더라도, 제정 규약의 존재 사실 자체를 다투는 피고에게 입증책임이 있다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
"2. 어린이집 임대료를 적립해야 할 법적 근거 부족"
■ 유효한 관리규약 부재: 2013. 2. 26.자 관리규약이 제정된 사실을 인정할 수 없는 이상, 이 사건 어린이집의 임대료가 장기수선충당금이나 다른 명목으로 적립하여야 할 금원이라고 볼 근거가 없다고 보았습니다.
■ 조합의 운영 관리 권한: 피고 조합은 소송 등 혼란 상태에서 조합원 총회와 이사회의 의결에 따라 조합 청산 시까지 어린이집을 운영 및 관리하기로 하였고, 이러한 조치가 위법하거나 부당하다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
결국, 피고가 임대료를 취득할 권한이 없다는 원고의 주장(부당이득)을 인정할 증거가 부족하므로, 원고의 청구는 받아들여지지 않았습니다.
시사점:관리규약 제정의 중요성 및 사업주체의 책임
이 판례는 신축 공동주택에서 입주 초기에 관리규약을 제정할 때 적법한 절차(의결정족수 등)를 거치는 것이 얼마나 중요한지 보여줍니다. 관리규약은 아파트 관리의 기준이 되는 규범이자, 잡수입의 처리 방안을 규율하는 근거가 되기 때문입니다.
입대의가 구성되지 않은 기간이라도, 사업주체는 공동주택관리법령에 따라 관리 업무를 수행해야 합니다. 만약 사업주체가 복리시설 임대료를 사용해야 하는 불가피한 사정이 있다면, 이는 입주자 등의 동의를 얻어 명확한 절차적 근거를 마련해야 향후 입대의와의 분쟁을 방지할 수 있음을 시사합니다.
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