안녕하세요, 건설 및 공동주택 관리 전문 신지수 변호사입니다. 상가나 오피스텔 같은 집합건물에서 공용 부분과 전유 부분의 경계 문제는 끊임없는 분쟁의 불씨입니다. 특히, 점포 운영의 편의나 활성화를 목적으로 복도나 로비와 같은 공용 부분에 임의로 시설물(칸막이, 출입문 등)을 설치하는 경우가 많은데, 과연 이러한 행위가 정당화될 수 있을까요?
이번 포스팅은 상가 소유주대표회(관리단)가 특정 구분소유자를 상대로 공용 부분에 설치된 시설물의 철거를 요구한 사건을 통해, 집합건물법상 공용 부분 사용의 원칙과 권리 남용의 인정 기준을 명확히 설명해 드리고자 합니다.
1. 사건 개요: 공용 부분을 침범한 경량 칸막이
서울 동작구에 위치한 상가 건물(이 사건 상가건물)의 소유주대표회(원고, 관리단)는 특정 호실을 소유한 피고를 상대로 시설물 철거 소송을 제기했습니다.
피고의 행위: 피고는 자신의 전유 부분(점포)의 출입구에 출입문과 경량 칸막이를 설치했는데, 이 시설물들이 복도 등 공용 부분의 일부를 침범했습니다.
원고의 주장: 공용 부분에 대한 보존 행위로서, 피고가 무단으로 공용 부분을 배타적으로 점유하고 있으므로 철거해야 합니다.
피고의 주장: 이 칸막이는 점포 활성화 차원에서 소유주대표회의 주도로 이루어진 것이므로, 자신에게는 집합건물법 제5조 제3항에 근거한 공용 부분의 사용 청구권이 있습니다. 또한, 원고의 철거 요구는 권리 남용에 해당합니다.
2. 법원의 판단: 공용 부분에 대한 원칙적 철거 명령
법원은 원고 관리단의 청구를 인용하여 피고에게 해당 출입문과 경량 칸막이를 모두 철거하라고 판결했습니다. 피고의 주장은 모두 받아들여지지 않았습니다.
<A. 공용 부분 침범 사실 및 철거 의무>
■ 법원의 확인: 법원은 현장 검증 및 감정 결과를 통해 피고가 설치한 시설물이 전유 부분의 경계를 넘어 공용 부분을 침범하고 있음을 인정했습니다.
■ 법리: 집합건물법상 공용 부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하며, 어떠한 구분소유자도 자신의 전유 부분을 위해 공용 부분을 배타적으로 점유하거나 사용할 수 없습니다. 공용 부분의 보존 행위는 각 구분소유자 또는 관리단이 단독으로 할 수 있으며, 무단 점유자에 대한 철거 청구는 적법한 보존 행위에 해당합니다.
<B. '점포 활성화' 목적은 공용 부분 사용 청구권의 근거가 될 수 없다>
피고는 칸막이 설치 목적이 점포 활성화였으므로 집합건물법 제5조 제3항에 따른 공용 부분의 사용 청구권이 있다고 주장했습니다.
■ 법원의 판단: 집합건물법 제5조 제3항은 전유 부분의 보존·개량에 필요한 범위에서 공용 부분의 사용을 허용하는 규정입니다. 법원은 피고가 이 사건 칸막이를 설치한 것이 전유 부분이나 공용 부분을 보존하거나 개량하기 위한 행위에 해당한다는 증거가 전혀 없다고 보았습니다. 단순한 영업상의 편의나 점포 활성화 목적은 보존 또는 개량 행위로 인정되지 않습니다.
<C. 원고의 철거 청구가 '권리 남용'이 아닌 이유>
피고는 철거 시 입게 될 손해가 원고가 얻는 이익보다 현저히 크므로 권리 남용이라고 주장했습니다.
■ 법원의 판단: 법원은 대법원 판례의 기준을 인용하며, 권리 남용이 인정되려면 주관적으로 그 목적이 오직 상대방에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있어야 하며, 객관적으로 사회질서에 위반된다고 볼 수 있어야 한다고 밝혔습니다.
이 사건에서 관리단(원고)의 철거 청구는 공용 부분의 원상회복이라는 정당한 목적을 가지고 있으므로, 설치자가 입을 손해가 크다는 사정만으로는 권리 남용이라고 할 수 없다고 명확히 판단했습니다.
3. 시사점: 공용 부분 변경 시 반드시 관리단의 결의를 거쳐야
이 판례는 집합건물 관리단이 공용 부분에 대한 배타적 사용을 엄격히 통제할 권한을 갖고 있음을 재확인합니다.
구분소유자나 임차인이 영업상의 필요로 복도, 로비, 계단실 등 공용 부분에 시설물을 설치하거나 구조를 변경하려 할 때는, 반드시 관리단집회의 적법한 결의(특별결의)를 거쳐야 합니다. 임의로 설치한 시설물은 점포 활성화와 같은 선의의 목적이 있었다고 하더라도, 철거 및 원상회복을 피할 수 없으며, 이는 결국 불필요한 비용 손실로 이어지게 됩니다. 집합건물 관리 시 가장 기본적인 원칙, "공용 부분은 모두의 것"임을 잊지 말아야 합니다.
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