임대인이 계약 후 집에 근저당을 더 잡았다면, 어떻게 대응할까 

안녕하세요. 법무법인 심 대표변호사 심준섭입니다.

임대차계약을 체결한 뒤 평온하게 거주하고 있었는데,

나중에 등기부등본을 떼어보니 계약 후 임대인이 집을 담보로 추가 대출을 받은 사실이 확인되는 경우가 있습니다. 세입자 입장에서는 가장 먼저 보증금이 위험해진 것 아닌지 걱정하게 됩니다.

그리고 곧바로 “이걸 계약 중에 막을 수 없나?”라는 생각으로 이어집니다.

이 문제는 단순히 집주인이 대출을 받았다는 사실만으로 판단할 수 없습니다.

부동산 소유자인 임대인은 원칙적으로 자신의 부동산에 담보권을 설정할 수 있기 때문입니다.

따라서 임차인이 계약 중이라는 이유만으로 추가 근저당 설정을 당연히 막을 수 있는 구조는 아닙니다.

하지만 주택임대차보호법상 임차인이

이미 대항력과 우선변제권을 확보했는지 여부에 따라 보증금 보호 정도는 크게 달라집니다.

결국 핵심은 “추가 대출을 막을 수 있느냐”보다

“그 추가 담보가 내 보증금보다 앞서느냐 뒤서느냐”입니다.

잠시 시간을 내어주시면 이 상황에서 세입자가 실제로 무엇을 확인해야 하는지,

위험한 시점은 언제인지, 계약 중 어떤 대응이 가능한지 더 많은 정보를 얻으실 수 있을 것이라 확신합니다.

부동산 소유자의 담보 설정과 임차인의 보호는 별개의 문제입니다

임대인은 집의 소유자이기 때문에 원칙적으로 추가 근저당권을 설정할 수 있습니다.

그래서 세입자가 거주하고 있다는 이유만으로 등기 자체를 금지시키기는 어렵습니다.

여기서 많은 분들이 오해하시는 부분이 바로 이것입니다.

추가 담보 설정이 불안한 것은 맞지만, 그 자체가 곧바로 위법이 되는 것은 아니라는 점입니다.

그렇다고 세입자가 무방비 상태라는 뜻은 아닙니다.

임차인은 주택임대차보호법을 통해 일정 요건을 갖추면 제3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있고,

일정 경우에는 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수도 있습니다.

그래서 이 문제는 추가 대출이 있었다는 사실 자체보다,

그 대출이 내 보호장치보다 앞섰는지 여부를 따지는 방향으로 봐야 합니다.

세입자가 이미 확보한 권리가 있으면 결과가 달라집니다

주택임대차보호법상 임차인은 주택의 인도와 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있고,

여기에 확정일자까지 받으면 우선변제권을 취득합니다.

쉽게 말해 세입자가 먼저 입주하고 전입신고를 마친 뒤 확정일자까지 갖췄다면,

그 이후에 들어온 근저당은 보통 세입자보다 뒤에 서게 됩니다.

이 경우에는 추가 근저당이 생겼다고 하더라도 세입자의 법적 위치가 훨씬 안정적일 수 있습니다.

반면 대항력과 우선변제권을 갖추기 전에 근저당이 먼저 들어오면

보증금 회수 순위가 밀릴 수 있습니다.

그래서 같은 “추가 대출”이라도 언제 설정되었는지에 따라 위험도는 전혀 다르게 평가됩니다.

결국 세입자가 가장 먼저 확인해야 할 것은 등기부의 접수 시점과 자신의 전입·점유·확정일자 시점입니다.

가장 위험한 구간은 잔금일과 전입 직후입니다

실무에서 특히 주의해야 하는 것은 대항력 발생 시점입니다.

전입신고는 했는데 아직 대항력이 바로 생기지 않았다는 점을 놓치는 경우가 많습니다.

법은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 대항력을 가진다고 정하고 있습니다.

따라서 잔금을 치르고 입주한 직후, 또는 전입신고를 막 마친 당일에는 생각보다 취약한 시간이 존재할 수 있습니다.

그 사이 임대인이 추가 담보를 설정하면 순위 문제가 생길 수 있습니다.

그래서 “전입신고 했으니 괜찮다”는 식으로 단순하게 보면 안 됩니다.

실제 사건에서는 전입신고 접수일, 근저당권 설정등기 접수일,

점유 개시일이 하루 차이로 엇갈리면서 보증금 회수 순위가 달라지는 경우도 있습니다.

이 부분은 날짜만 보는 것이 아니라 접수 순서까지 면밀히 따져야 할 수 있습니다.

계약 중 세입자가 검토할 수 있는 대응은 무엇일까요?

추가 담보 설정을 곧바로 막는 것은 어렵더라도, 세입자가 아무 조치도 할 수 없는 것은 아닙니다.

먼저 계약서에 추가 담보 설정 금지 특약이나 무담보 상태 유지 특약이 있다면, 그 약정 위반 여부를 검토할 수 있습니다. 이 경우에는 계약 해지나 손해배상 문제로 이어질 여지가 있습니다.

또 최근 대법원은 임대차계약 후 임대인이 제3자 앞으로 근저당권을 설정하여 임차인이 대항력이나 우선변제권을 확보하지 못하게 되는 위험이 발생한 사안에서, 임대인의 의무 위반과 차임 지급 거절 문제를 다뤘습니다.

다만 이 판결도 추가 근저당이 생겼다는 이유만으로 모든 차임 지급을 자동으로 거절할 수 있다는 뜻은 아니고,

임차권 보호에 실제로 어떤 위험이 생겼는지 구체적으로 따져야 한다는 점이 중요합니다.

따라서 실제 대응은 계약서 특약, 근저당 설정 시점, 내 대항력과 확정일자 취득 여부,

현재 보증금 회수 위험 정도를 함께 보면서 결정해야 합니다.

감정적으로 바로 해지나 월세 미지급으로 가기보다,

법적으로 어떤 구조인지 먼저 정리하는 것이 훨씬 중요합니다.

마치며

임대인이 계약 후 집을 담보로 추가 대출을 받았다고 해서 세입자가 언제나 그 등기를 막을 수 있는 것은 아닙니다.

하지만 그 근저당이 내 대항력과 우선변제권보다 앞서는지

뒤서는지에 따라 보증금 회수 가능성은 크게 달라집니다.

특히 입주 직전, 잔금일, 전입신고 직후처럼 권리 취득이

완성되기 전 구간에서는 위험이 커질 수 있습니다.

그래서 이 문제는 “집주인이 대출을 받았다”는 사실만으로 판단할 것이 아니라,

등기부 접수 시점, 전입 시점, 확정일자, 계약서 특약을 함께 검토해야 합니다.

온라인 상담을 주시면 현재 상황을 기준으로 보증금 회수에 어떤 위험이 있는지,

해지나 차임 문제까지 검토할 수 있는지 실무적으로 정리해드리겠습니다.

법무법인 심 대표변호사 심준섭드림.