아파트 지하창고를 개인 창고로 사용해도 될까? 

안녕하세요, 법무법인 랜드로 신지수 변호사입니다.

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오늘은 아파트 내 공용부분을 개인이 점유하여 발생한 건물명도 소송에 대한 흥미로운 판례를 소개해 드리려 합니다. 아파트 지하창고를 개인적으로 사용하던 피고인을 상대로 입주자들이 제기한 소송에서 원고 일부 승소 판결이 내려진 사례인데요, 이 사건을 통해 '공용부분'과 '전유부분'의 법적 기준에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사건의 개요

울산의 한 아파트 입주자대표회의와 동대표들(원고들)이 아파트 지하창고를 개인 창고로 사용하며 출입문과 시정장치를 설치한 피고 F를 상대로 지하창고를 인도하라는 소송을 제기했습니다.

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피고 측은 "이 지하창고는 원래 방공호였다가 법령 개정으로 용도가 폐지된 공간으로, 시행사로부터 대물변제를 받은 전유부분이므로 내 소유이다"라고 주장했습니다. 또한, "분양대금을 내지 않은 입주자들이 지하창고 인도를 요구하는 것은 신의성실의 원칙에 반한다"고 항변했습니다.

법원의 판단

법원은 피고인의 주장을 받아들이지 않고, 원고들 중 아파트 구분소유자인 B와 D의 청구를 인용했습니다. 재판부는 이 사건 지하창고가 공용부분에 해당한다고 판단했습니다.

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판단 근거는 다음과 같습니다.

구조적 독립성 부재:

지하창고는 아파트의 배관 및 전기 배선 등을 설치하기 위한 공간(PIT실)으로 이용되고 있었으며, 천장에 배관이 지나가는 등 구조상, 이용상 독립성이 없었다는 점.

구분행위 부재:

건축물대장에 구분건물로 등록되거나 등기부등본에 등기된 사실이 없었고, 분양 대상에도 포함되지 않았다는 점.

소유권 주장의 불인정:

피고가 시행사로부터 지하창고를 대물변제받았다는 약정은 있었으나, 법적으로 구분소유권이 성립하기 위한 '구분행위'로 인정되지 않았습니다.

따라서 법원은 지하창고를 공용부분으로 보고, 아파트 구분소유자인 원고 B와 D가 공유물에 대한 보존행위로서 피고에게 인도를 요구할 권리가 있다고 판단했습니다. 또한, 지하창고를 분양받지 않았다는 이유로 인도를 거부하는 것은 신의성실의 원칙에 위배되지 않는다고 보았습니다.

다만, 원고들 중 아파트의 구분소유자임을 입증하지 못한 원고 A, C, E의 청구는 기각되었습니다.

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시사점: 섣부른 개인 점유는 위험

이 판례는 아파트나 오피스텔 같은 집합건물에서 개인이 특정 공간을 점유하려 할 때, 단순히 계약서나 약정서만으로는 소유권이 인정되지 않는다는 중요한 교훈을 줍니다. 건물의 구조적·물리적 특성과 건축물대장 및 등기부 등 법적 요건을 모두 갖춰야 비로소 '전유부분'으로서의 소유권이 인정될 수 있습니다.

따라서 아파트의 지하, 옥상, 계단 등 공용부분을 개인적으로 점유하거나 사용하기 전에는 반드시 법적인 근거를 확인하고, 그렇지 않을 경우 명도 소송이나 부당이득 반환 청구 소송에 휘말릴 수 있다는 점을 명심해야 합니다.