임차인이 나간 후 보증금을 일부 돌려주지 않겠다고 합니다 

임대인이 가장 많이 겪는 분쟁 중 하나

임차인이 퇴거했습니다. 그런데 청소 상태가 엉망입니다. 벽지가 훼손됐고 바닥에 긁힘이 심합니다. 시설물이 파손됐습니다. 수리비가 만만치 않게 나올 것 같습니다.

보증금에서 수리비를 공제하겠다고 했더니 임차인이 반발합니다. 전액 돌려달라고 합니다. 오히려 내용증명을 보내겠다고 협박합니다.

반대로 임차인 입장에서는 정상적으로 사용했는데 임대인이 과도한 비용을 청구한다고 느끼는 경우도 많습니다.

이 분쟁, 법적으로 어떻게 해결해야 할까요.

보증금 공제, 어디까지 가능한가요

임대인이 보증금에서 공제할 수 있는 항목은 법적으로 정해져 있습니다. 모든 수리비를 임차인에게 청구할 수 있는 것이 아닙니다.

공제 가능한 항목

임차인의 고의 또는 과실로 발생한 손상입니다. 임차인이 설치한 시설물 제거 비용, 계약서에 명시된 원상복구 의무 범위, 연체 차임이 있는 경우 해당 금액이 여기에 해당합니다.

공제 불가능한 항목

통상적인 사용으로 인한 자연적 마모와 훼손은 임차인에게 청구할 수 없습니다. 시간이 지나면서 생기는 벽지 변색, 바닥 마모, 설비의 노후화 등이 여기에 해당합니다. 임대인의 유지 보수 의무 범위에 속하는 수선도 임차인에게 청구할 수 없습니다.

핵심 기준 — 통상적 마모와 임차인 과실의 구분

분쟁의 핵심은 통상적인 사용으로 인한 마모인지 임차인의 고의·과실로 인한 손상인지를 구분하는 것입니다.

예를 들어 벽지의 경우 생활하면서 생긴 얼룩이나 미세한 오염은 통상적 마모에 해당해 임차인에게 청구할 수 없습니다. 그러나 임차인이 벽에 구멍을 뚫거나 큰 자국을 낸 경우는 임차인 과실로 공제가 가능합니다.

바닥의 경우 자연스러운 마모는 통상적 마모이고, 무거운 물건을 끌어 생긴 깊은 긁힘은 임차인 과실입니다.

분쟁을 예방하는 가장 좋은 방법 — 입주 시 현황 기록

보증금 공제 분쟁의 가장 흔한 원인은 입주 전 상태에 대한 기록이 없다는 것입니다.

입주 시 현황 사진과 동영상을 꼼꼼히 남겨두는 것이 분쟁 예방의 핵심입니다. 벽지, 바닥, 천장, 창문, 주방, 화장실, 베란다 등 전체 공간을 날짜가 찍힌 사진으로 기록해 두세요.

입주 시 임차인과 함께 현황을 확인하고 특이사항을 계약서 또는 별도 확인서에 기재해 두면 퇴거 시 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다.

퇴거 시 현황 확인 절차

임차인이 퇴거할 때 임대인이 직접 현장을 확인하고 기록을 남겨야 합니다.

임차인 퇴거 당일 또는 열쇠를 반납받은 직후 전체 공간을 사진과 동영상으로 기록하세요. 입주 시 현황과 비교해 달라진 부분을 확인합니다. 손상 부위를 클로즈업으로 촬영해 두세요.

임차인이 퇴거 현황 확인에 협조하지 않는다면 일방적으로라도 기록을 남겨두어야 합니다. 이 기록이 이후 분쟁에서 핵심 증거가 됩니다.

보증금 공제 통보 방법

공제 내역을 임차인에게 명확하게 통보해야 합니다. 구두로 통보하면 나중에 분쟁이 생겼을 때 증거가 없어 불리해집니다.

내용증명을 통해 공제 항목, 공제 금액, 근거를 구체적으로 기재해 발송하세요. 수리 견적서나 영수증을 함께 첨부하면 더욱 효과적입니다.

공제 후 잔액이 있다면 잔액을 돌려주는 기한도 명확하게 명시해야 합니다. 주택임대차보호법에 따라 임대차 종료 후 임차인이 주택을 인도하면 보증금 반환 의무가 발생합니다.

임차인이 공제를 거부하면

임차인이 공제를 거부하고 보증금 전액을 요구하는 경우 법적 절차를 통해 해결해야 합니다.

손해배상 청구를 통해 수리비를 청구할 수 있습니다. 임차인이 보증금 반환 소송을 제기하는 경우 반소로 손해배상을 청구하거나 공제 주장을 통해 다툴 수 있습니다.

수리비 금액이 소액인 경우 소액사건심판 절차를 활용하면 빠르고 저렴하게 해결할 수 있습니다. 소액사건심판은 3,000만 원 이하 사건에 적용됩니다.

임대인이 주의해야 할 것들

보증금 전액을 무기한 보유하면서 반환을 거부하면 오히려 임대인이 보증금 반환 지연에 따른 지연이자를 물어야 합니다. 공제 금액을 제외한 잔액은 적시에 반환하고 공제 부분만 다투는 것이 현명합니다.

수리비를 과도하게 청구하거나 근거 없는 항목을 공제하면 법적으로 문제가 됩니다. 실제 수리비 영수증과 견적서를 기반으로 정당한 범위 내에서만 공제해야 합니다.

마치며

보증금 공제 분쟁은 입주 전 현황 기록과 퇴거 시 현황 확인이라는 두 가지 준비만 잘 해두면 대부분 예방할 수 있습니다. 분쟁이 이미 발생했다면 공제 항목의 법적 근거를 명확히 하고 내용증명을 통해 공식적으로 통보하는 것이 출발점입니다.