리모델링 조합 해산과 재건축 갈등 분석 

최근 서울 주요 지역 곳곳에서 리모델링 조합 해산을 둘러싼 갈등이 이어지고 있다. 특히 강남구, 용산구, 성동구 등 재건축 기대감이 높은 지역을 중심으로 기존 리모델링 사업을 접고 재건축으로 방향을 선회하는 사례가 늘고 있다. 최근 실제로 몇몇 단지들 역시 장기간 정체됐던 리모델링 조합이 해산 절차에 들어가고, 신속통합기획을 통한 재건축 추진으로 사업 방향을 전환하면서 이러한 흐름을 상징적으로 보여주고 있다.

한때 리모델링은 재건축이 쉽지 않은 단지들의 현실적인 대안으로 주목받았다. 특히 2000년대 이후 서울 곳곳에서, 용적률이 높아 재건축 사업성이 낮았던 단지들을 중심으로 리모델링 조합 설립이 활발하게 이뤄졌다. 당시에는 안전진단 규제, 재건축 초과이익환수제 등 각종 규제로 인해 재건축 문턱이 높았고, 상대적으로 절차가 빠른 리모델링이 매력적인 선택지로 인식됐다.

그러나 시간이 흐르면서 상황은 크게 달라졌다. 공사비 급등과 금융비용 증가, 구조적 한계로 인한 사업성 부족 문제가 겹치면서 실제로 사업을 완료한 리모델링 단지는 많지 않았다. 반면 최근 서울 부동산 시장에서는 재건축 규제 완화 기대와 함께 사업성이 다시 부각되면서, 과거 리모델링을 추진하던 단지들이 재건축으로 방향을 바꾸는 사례가 급증하고 있다.

문제는 이 과정에서 기존 리모델링 조합이 사용한 사업추진비다. 조합 설립 초기에는 조합 운영비를 비롯해 설계비, 회계비용, 법률자문비용 등 각종 비용이 지속적으로 지출된다. 사업이 장기간 정체됐다면 그 규모는 더욱 커질 수밖에 없다. 실제 일부 단지에서는 수십억 원에서 많게는 수백억 원에 달하는 비용이 투입된 사례도 거론된다.

하지만 리모델링 사업은 주로 「주택법」의 적용을 받는 반면, 재건축은 「도시 및 주거환경정비법」 체계에서 운영된다. 이 때문에 리모델링 조합이 해산될 경우 기존 조합의 권리와 의무를 어떻게 정리할 것인지, 특히 이미 지출된 비용을 누가 부담할 것인지에 대해 명확한 기준이 부족하다는 지적이 나온다.

갈등은 여기서 본격화된다. 애초에 리모델링 조합 설립에 반대했던 조합원들은 자신들까지 기존 비용을 분담해야 한다는 점에 강한 거부감을 드러낸다. 반대로 조합 설립에 찬성했던 일부 조합원들 사이에서도 “당시 사업을 주도했던 임원진이나 추진 주체가 책임져야 한다”는 주장이 제기된다. 심지어 조합 자체의 파산 가능성을 검토하는 사례도 있다.

법원 역시 이러한 문제를 가볍게 보지 않는 분위기다. 실제 리모델링 조합 관련 총회개최금지가처분 사건에서 법원이 이를 인용한 사례도 있었다. 시공사나 협력업체 등으로부터 대여받은 자금이 제대로 정산되지 않은 상태에서, “일단 조합부터 해산하고 재건축으로 넘어가자”는 방식의 접근에 대해 법원이 엄격한 태도를 보일 가능성이 높다는 의미다.

무엇보다 정비사업은 단순히 조합 내부의 문제가 아니다. 조합원뿐 아니라 시공사, 금융회사, 정비업체, 설계사무소, 관할 지자체 등 수많은 이해관계가 얽혀 있다. 사업이 장기화되거나 비용 정산이 불투명해질 경우 단순 민사 분쟁을 넘어 사기, 횡령, 배임 등 재산범죄 문제로 확대될 가능성도 배제할 수 없다. 경우에 따라서는 주택법 위반에 따른 형사처벌 문제까지 이어질 수 있어 각별한 주의가 필요하다.

결국 리모델링에서 재건축으로의 전환은 단순한 사업방식 변경이 아니다. 과거 사업의 비용과 책임을 어떻게 정리할 것인지, 그리고 이해관계자 간 충돌을 어떻게 조율할 것인지에 대한 법적·제도적 해법이 함께 마련되어야 한다. 앞으로 서울 주요 지역에서 유사 사례가 더욱 늘어날 가능성이 높은 만큼, 리모델링 조합 해산과 비용 정산 문제는 정비사업 시장의 지속적인 쟁점이 될 것으로 보인다.