계약갱신요구권 vs 임대인 실거주, 어떤경우 갱신거절이 인정될까 

안녕하세요. 법무법인 심 대표변호사 심준섭입니다.

주택임대차 분쟁에서 가장 자주 충돌하는 장면 중 하나가 계약갱신요구권과 임대인 실거주 사유입니다. 임차인은 법이 보장한 갱신권을 행사했다고 생각하는데, 임대인은 본인 또는 가족이 실제 거주할 예정이라며 갱신을 거절합니다. 이 경우 많은 분들이 실거주 사유가 나오면 임차인이 무조건 밀릴 수밖에 없다고 생각하시지만, 실제 법리는 그렇게 단순하지 않습니다. 주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권을 인정하면서도, 임대인이나 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우에는 예외적으로 거절을 허용하고 있습니다.

다만 이 예외는 형식적인 주장만으로 성립하는 것이 아닙니다. 국토교통부도 임대인이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 등에 한하여 갱신거절이 가능하다고 설명하고 있고, 관련 판례들도 실거주를 이유로 한 갱신거절의 효력과 이후 손해배상 문제를 구체적으로 다루고 있습니다. 즉 쟁점은 “실거주라는 말이 있었는가”가 아니라 “실거주 사유가 진짜였는가”에 가깝습니다.

먼저 확인해야 할 것은 갱신요구 시기와 거절 통보 시점입니다

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 따라서 분쟁이 생기면 가장 먼저 갱신 요구가 적법한 시기에 이루어졌는지부터 보게 됩니다. 그다음으로는 임대인이 언제, 어떤 방식으로 실거주를 이유로 거절했는지가 중요해집니다. 내용증명, 문자, 카카오톡, 중개사를 통한 전달 등 통지 방식과 시점이 정리되어야 전체 구조를 정확히 판단할 수 있습니다.

실무적으로는 이 시점 정리가 매우 중요합니다. 왜냐하면 임대인이 처음부터 실거주 계획을 분명히 밝힌 경우와, 임차인의 갱신 요구 이후 보증금 증액 협의가 틀어진 뒤 갑자기 실거주를 꺼낸 경우는 사건의 인상이 다를 수 있기 때문입니다. 물론 후자의 경우도 실제 거주 계획이 있으면 유효할 수 있지만, 적어도 분쟁에서는 그 진정성이 더 강하게 검토될 가능성이 큽니다.

임대인 실거주 주장의 진정성은 어떻게 보게 될까요?

임대인이 정말 들어와 살 계획이었다면 통상 어느 정도 구체적인 사정이 뒤따릅니다. 누가 들어오는지, 언제 입주할 것인지, 기존에 살던 곳은 어떻게 되는지, 이사 계획은 어떻게 되는지 등이 자연스럽게 설명됩니다. 반대로 이런 부분이 지나치게 모호하거나, 상황에 따라 말이 계속 바뀐다면 임차인 입장에서는 그 실거주 주장이 형식적 명분인지 의심할 여지가 생깁니다.

특히 임차인이 퇴거한 뒤 집이 곧바로 제3자에게 다시 임대되거나, 당초 설명과 다른 방식으로 사용되는 경우라면 실거주 사유의 진정성이 강하게 문제될 수 있습니다. 법도 바로 이 지점을 염두에 두고, 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 손해배상책임을 인정하는 구조를 두고 있습니다.

임차인은 어떤 자료를 남겨야 할까요?

이 분쟁에서는 감정적인 설전보다 자료가 훨씬 중요합니다. 임차인은 자신이 계약갱신요구권을 언제 행사했는지, 임대인이 언제 실거주를 이유로 거절했는지, 그 전에 어떤 조건을 제시했는지를 기록으로 남겨야 합니다. 문자, 카카오톡, 이메일, 통화녹음, 공인중개사와의 대화 내용까지 정리해두는 것이 좋습니다. 이후 집주인의 설명이 바뀌거나 새로운 정황이 드러났을 때 그 흐름을 비교할 수 있기 때문입니다.

이미 이사를 나간 경우라도 자료 가치는 여전히 큽니다. 이후 실제로 임대인이 입주했는지, 다른 임차인이 들어왔는지, 공실 상태였는지 등을 확인할 때도 기존 자료와 맞물려야 손해배상 검토가 쉬워집니다. 주택임대차보호법 개정 취지도 허위 실거주를 통한 갱신권 침해를 막고, 그런 경우 손해배상을 인정하려는 데 있습니다.

실거주가 허위였다면 어떤 법적 문제가 생기나요?

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도, 갱신되었더라면 유지되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 법 개정 이유에서도 이 점이 명확히 설명되어 있고, 시행령은 손해배상액 산정 기준도 두고 있습니다.

실제 판결례에서도 임대인이 실거주를 내세워 갱신을 거절한 뒤 제3자에게 임대한 사안에서 손해배상책임이 문제 되었습니다. 결국 임대인 실거주 분쟁은 “거절 당시 말이 맞았는지”뿐 아니라 “그 후 행동이 말과 일치했는지”까지 이어서 판단하게 됩니다.

마치며

계약갱신요구권과 임대인 실거주가 충돌하는 사건은 단순히 임차인 권리 대 집주인 권리의 대립으로만 볼 수 없습니다. 법은 임차인 보호를 위해 갱신권을 인정하면서도, 임대인의 진정한 실거주 필요까지 예외적으로 인정하고 있습니다. 그래서 실제 쟁점은 어느 한쪽의 말만 듣는 것이 아니라, 갱신 요구 시기, 거절 통보 시점, 실거주 계획의 구체성, 퇴거 이후 실제 사용 상태를 종합해서 보는 데 있습니다.

온라인 상담을 주시면 현재 계약 만기일, 갱신 요구 방식, 임대인의 실거주 주장 내용, 퇴거 이후 정황을 기준으로 갱신거절이 정당했는지, 손해배상 검토가 가능한지 실무적으로 정리해드리겠습니다.

법무법인 심 대표변호사 심준섭드림.