약국 컨설팅 업체의 불법 중개 실태 

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약국 컨설팅 업체, 정말 안전할까?

“컨설팅 계약” 뒤에 숨겨진 불법 중개 구조와 피해 예방 방법

최근 개국을 준비하는 약사들을 대상으로 한 약국 컨설팅 업체 피해 사례가 급증하고 있습니다.

겉으로는 “입지 분석, 수익성 검토, 개국 지원” 등을 내세우지만, 실제로는 부동산 중개를 가장한 구조인 경우가 많습니다.

오늘은 실제 사건을 바탕으로,

어떤 방식으로 피해가 발생하는지

법적으로 왜 문제가 되는지

어떻게 예방할 수 있는지

를 정리해 보겠습니다.

1. 실제 사례로 보는 컨설팅 업체의 사기적 거래 (물론 사기적 거래라고 해서 모두 사기죄로 처벌될 수 있는 것은 아닙니다).

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한 현직 약사는 다음과 같은 과정을 겪었습니다.

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① 문자로 시작되는 ‘매물 접근’

• 컨설팅 업체 직원이 약사들에게 무작위로 문자 발송

• 특정 약국 매물을 반복적으로 홍보

• 자연스럽게 상담 유도

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이 단계부터 이미 불특정 다수 대상 영업이 이루어집니다.

② “컨설팅 계약을 먼저 체결해야 합니다”

• 매물 상담을 받으려면 반드시 컨설팅 계약 요구

• 계약금 선납 요구

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계약서에는 다음과 같은 문구가 포함됩니다:

• 입지 분석

• 수익성 분석

• 계약 협상 지원

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하지만 실제로는 대부분 형식적인 내용입니다.

③ 임대차계약 체결까지 연결

• 특정 부동산으로 유도

• 공인중개사까지 등장하여 계약 체결

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이 시점에서 구조는 사실상 “컨설팅 → 권리금 → 임대차” 패키지 거래입니다.

④ 뒤늦게 드러나는 실체

• 컨설팅 업체는 공인중개사의 역활과 실질적인 차이가 없습니다.

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2. 핵심 법적 쟁점: “컨설팅 vs 불법 중개”

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수수료 반환여부를 판단할 수 있는 쟁점입니다.

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● “ 컨설팅인가, 불법 중개인가?”

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(1) 중개행위의 기준

판례에 따르면:

“거래 당사자 사이의 계약 체결을 알선·주선하는 행위는 중개에 해당한다.”

즉,

• 임대차 계약 연결

• 권리금 협상

• 임대인과의 교섭

👉 이 모든 것은 전형적인 중개행위라고 볼 여지가 있습니다.

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대법원 2007. 1. 11. 선고 2006도7594 판결에 따른 중개업의 정의

공인중개사법의 규율대상인 “중개업”이라고 함은 ‘다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산 등 중개대상물에 관하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 업으로 하는 것’을 말하고(공인중개사법 제2조 제1호, 제3호), 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사에 의하여 좌우되는 것이 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정되어야 하며, 부동산 중개행위가 부동산 컨설팅행위에 부수하여 이루어진 경우에도 여전히 공인중개사법 제2조 제3호 소정의 중개업에 해당한다고 볼 수 있습니다.

(2) 무자격 중개는 어떻게 되나

공인중개사 등록 없이 중개를 하면:

형사처벌 대상이 되고

수수료 약정은 무효사유가 있고, 반환청구가 가능합니다.

물론 공인중개사가 컨설팅 업무까지 한 경우에는 법정 중개수수료 범위 내에서의 수수료 약정은 유효하고,

컨설팅 계약에 따른 수수료 지급만 무효사유가 있어 반환되어야 합니다.

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탈법적 중개행위에 해당하는 경우 받은 수수료를 전부 반환해야 합니다.

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대법원 2011. 11. 10. 선고 2009다4572 판결에 따른 무자격 중개업자의 중개수수료 반환

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공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업 관련 법령을 위반하여 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정에 따라 수수료를 받는 행위는 투기적·탈법적 거래를 조장하여 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있습니다. 또한 부동산중개업 관련 법령의 주된 규율대상인 부동산이 그 거래가격이 상대적으로 높은 점에 비추어 전문성을 갖춘 공인중개사가 부동산거래를 중개하는 것은 부동산거래사고를 사전에 예방하고, 만약의 경우 사고가 발생하더라도 보증보험 등에 의한 손해전보를 보장할 수 있는 등 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커서 이에 대한 규제가 강하게 요청되는바, 공인중개사 자격이 없어 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 한 자에게 형사적 제재를 가하는 것만으로는 부족하고 그가 체결한 중개수수료 지급약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있다고 할 것이고, 따라서 중개사무소 개설등록에 관한 공인중개사법의 위와 같은 규정들은 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당합니다 . 따라서 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소의 개설등록을 하지 아니한 채 부동산 등의 중개행위와 관련하여 받기로 한 수수료 등 보수의 약정은 무효입니다

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(3) “컨설팅 계약”으로 포장하면 괜찮을까?

아닙니다. “컨설팅 형식을 취하더라도 실질이 중개라면 무효” 입니다.

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부동산중개업의 대상이 되는 중개행위는 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것으로서, 당사자 사이에 매매 등 법률행위가 용이하게 성립할 수 있도록 조력하고 주선하는 사실행위를 말합니다. 그런데 컨설팅 계약에는 임대매물에 관한 현황조사, 임대인 또는 임차인과의 계약 협상 지원 등’ 은 그 실질이 업으로서 임대차계약의 체결을 중개하고 중개수수료를 지급받기로 하는 약정에 해당하고, 컨설팅 업체는 사실상 중개사무소 개설등록 없이 당사자에게 약국 운영에 유리한 조건을 설명해주며 적합한 임대차목적물로 직접 소개해 준 점 이외에는 별도의 시간 및 비용이 소요되는 컨설팅 업무를 수행한 사실이 없는 경우가 대부분입니다. 컨설팅 계약은 고액의 수수료를 받기 위한 형식적 외관을 만들어 놓은 것게 불과할 수 있습니다.

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3. 결론

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컨설팅 계약이 공인중개사법에 위반되어 무효인 경우 지급받은 수수료는 반환해야 합니다.

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컨설팅 계약 → 무효

• 실질은 중개행위

• 무자격 중개

수수료는 반환해야 합니다.

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“좋은 기회처럼 보이게 만들어 계약을 유도하는 구조”이지만 “아무리 좋은 자리” 라도 신중한 접근이 필요합니다.