[민사ㆍ보증금] 버팀목 전세대출 거절됐는데 보증금 못 준다? 

안녕하세요. 클리어 법률사무소입니다.

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전세대출 또는 버팀목 전세대출을 전제로 한 임대차 계약에서

대출 규제로 인해 계약을 진행할 수 없게 되는 사례가 최근 급증하고 있습니다.

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특히 이미 이사까지 마친 상태에서 “새 세입자가 들어와야 보증금을 돌려주겠다”

는 말을 듣게 되면, 임차인으로서는 당장 거주 문제와 자금 문제가 동시에 발생하게 됩니다.

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오늘은 버팀목 전세대출 불가를 조건으로 한 특약이 있는 임대차 계약에서 보증금 반환을 거절당한 실제 사례를 통해 계약 해제가 성립하는지, 보증금을 즉시 돌려받을 수 있는지, 집주인의 ‘새 세입자 들어오면 준다’는 주장이 맞는지 법적으로 정리해 드리겠습니다.

🧩 실제 사례로 보는 상황 정리

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임차인은 오피스텔에 대해 보증금 N만 원 월세 N만 원 조건으로 월세 계약을 체결했습니다.

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계약 과정에서 계약금, 보증금 일부, 월세 2년 치 선납을 이미 지급했고,

나머지 보증금은 전세대출(버팀목 등)을 통해 마련하기로 했습니다.

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계약서 특약사항에는 “버팀목 전세대출 거절 시, 계약금 전액 반환” 이라는 문구가 기재돼 있었습니다.

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임차인은 이전 주택 계약 종료 일정 때문에 임대인과 협의하에 우선 이사 후 거주 중이었고,

월 40만 원을 임시로 납부하며 대출 실행을 기다리고 있었습니다.

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그러나 정부 전세대출 규제로 인해 일반 전세대출뿐 아니라 버팀목 대출까지 모두 은행 내부 사유로 거절되었고, 해당 자료는 부동산을 통해 임대인에게 전달되었으며 매물 역시 다시 시장에 나오게 되었습니다.

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문제는 그 이후입니다.

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임대인은 “새 임차인이 들어오기 전까지는 보증금을 돌려줄 수 없다” 며 반환을 거부하고 있습니다.

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✅이 게시물의 모든 사실관계는 특정, 식별이 불가하도록 각색, 변경되었습니다.

Q1. 버팀목 대출이 거절되면 계약은 자동으로 해제되나요?

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✔️네, 이 사례에서는 계약은 이미 해제된 상태입니다.

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계약서에 명시된 특약사항은 양 당사자를 구속하는 법적 효력 있는 약정입니다.

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✔ 버팀목 전세대출 거절

✔ 임차인 귀책사유 없음(은행·정책 사유)

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이 두 가지가 충족되었다면,

계약은 조건 불성취로 해제되며 임대인은 받은 금원을 전액 즉시 반환해야 합니다.

Q2. 집주인이 “새 세입자가 와야 돈을 준다”는 주장은 맞나요?

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✔️전혀 맞지 않습니다.

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이는 임대인의 개인적인 사정일 뿐, 임차인이 따라야 할 법적 의무는 어디에도 없습니다.

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✔ 특약에 ‘새 세입자 입주 시 반환’ 조건 없음

✔ 계약은 이미 해제된 상태

✔ 임대인에게 보증금을 보관할 권한 없음

그럼에도 반환을 미루는 것은 명백한 부당이득에 해당합니다.

Q3. 이미 거주 중인데, 사용한 만큼 보증금에서 차감해도 되나요?

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✔️실비 정산은 가능하지만, 전액은 불가합니다.

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실제로 거주한 기간에 대한

• 관리비

• 실사용 월세 상당액

• 정산은 별도로 협의할 수 있습니다.

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그러나 이와 무관하게 보증금 전체를 돌려주지 않는 것은 위법입니다.

Q4. 지금 가장 먼저 해야 할 조치는 무엇인가요?

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✔️내용증명 발송이 최우선입니다.

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임차인 개인 명의로 보내면 임대인이 시간을 끌 가능성이 높기 때문에, 변호사 명의의 내용증명을 통해

• 계약 해제 사실

• 반환 기한 명시

• 미이행 시 법적 조치 예고

를 분명히 해야 합니다.

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이후에도 반환이 이뤄지지 않는다면 지급명령 신청, 부동산 가압류를 통해 신속히 반환을 압박해야 합니다.

Q5. 보증금을 못 받은 채 이사를 가게 되면 어떻게 해야 하나요?

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✔️반드시 임차권등기명령을 신청해야 합니다.

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보증금을 못 받은 상태로 이사할 경우 임차권등기를 하지 않으면 대항력·우선변제권을 상실할 수 있습니다.

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다만 이 사건의 경우, 자금이 묶여 이사 자체가 어려운 상황이므로

임대인의 다른 재산에 대한 가압류가 가장 현실적인 대안이 됩니다.

💼 전문가와 상담하세요

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전세대출 실패는 임차인의 잘못이 아닙니다.

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그럼에도 법을 모른다는 이유로 보증금을 붙잡고 버티는 임대인은 생각보다 많습니다.

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저희 클리어 법률사무소는

✔️ 전세·월세·보증금 반환 사건 다수 수행

✔️ 특약 불이행에 대한 즉각적인 계약 해제 정리

✔️ 지급명령·가압류를 통한 신속한 회수 전략

으로 의뢰인의 자금을 지키고 있습니다.

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