계약금·중도금 반환 청구를 전부 막아낸 사례 

의뢰인은 수원 권선구의 일대 토지 및 신축 예정 상가·오피스텔 집합건물과 관련해 매매계약을 체결한 매도인 측이었습니다. 그런데 계약이 진행된 뒤 매수인이 이미 지급한 계약금과 중도금을 돌려달라며 소송을 제기했습니다.

매수인 측 주장의 핵심은, 계약 당시 들었던 설명과 실제 사정이 다르기 때문에 더 이상 계약을 유지할 수 없다는 것이었습니다. 구체적으로는 융자금이나 임대보증금 구조를 전제로 실제 투자금이 많지 않고 수익도 기대할 수 있다고 믿고 계약했는데, 나중에 보니 자신이 생각했던 내용과 달랐다는 취지였습니다.

그래서 매수인은 사기나 착오를 이유로 계약을 취소할 수 있고, 계약 이후 대출 규모 등이 커진 사정까지 고려하면 사정변경을 이유로 계약을 해제할 수도 있으니, 이미 지급한 계약금과 중도금을 부당이득으로 돌려받아야 한다고 주장했습니다.

이 사건은 겉으로 보면 단순히 “설명과 달랐다”는 분쟁처럼 보일 수 있지만, 실제로는 그보다 훨씬 엄격한 법적 판단이 필요한 사안이었습니다.

계약을 취소하거나 해제해 이미 지급한 돈을 돌려받으려면

• 단순히 기대와 달랐다는 정도만으로는 부족하고

• 계약의 중요한 전제가 되는 사항에 대해 실제로 기망이 있었는지,

• 법적으로 보호할 만한 착오가 있었는지

• 계약 이후 누구도 예측하기 어려운 정도의 중대한 사정변경이 있었는지가

분명하게 인정되어야 하기 때문입니다.

의뢰인은 이러한 원고 주장에 대응하기 위해 법률사무소 강현의 최용석 변호사를 찾아 사건을 의뢰했습니다.

이 사건에서 가장 중요한 부분은, 원고가 말하는 “설명”이 과연 계약의 핵심 전제로서 실제로 존재했는지를 따져보는 것이었습니다. 원고는 융자금 규모, 임대보증금 구조, 실투자금, 수익성 등을 이유로 계약 체결의 전제가 잘못되었다고 주장했지만, 정작 그 내용이 누가, 언제, 어떤 방식으로, 어느 정도까지 확정적으로 설명한 것인지는 객관적 자료로 충분히 뒷받침되지 않았습니다.

바로 이 점을 중심으로 대응했습니다.

단순히 계약 과정에서 오간 기대나 전망 수준의 설명만으로는 곧바로 기망이나 착오가 되는 것이 아니라는 점, 그리고 그러한 설명이 정말 계약 체결의 핵심 전제였다면 계약서나 관련 자료에 구체적으로 반영되어 있어야 하는데, 실제 계약서에는 융자금·임대보증금·수익률 같은 내용이 계약의 전제사실로 명시되어 있지 않다는 점을 집중적으로 지적했습니다.

즉, 매수인 측 주장이 사실이라면 계약서에 적어도 그와 관련한 중요한 구조나 보장이 드러나 있어야 하는데, 실제로는 그런 문언이 확인되지 않았고, 결국 원고가 주장하는 내용은 계약 당시의 확정적 약속이라기보다 기대이익 또는 개인적 판단의 영역에 가깝다는 점을 부각한 것입니다.

또한 계약 이후 담보대출 규모가 달라졌다는 등의 사정을 근거로 “부작위에 의한 기망” 또는 “사정변경에 따른 해제”를 주장한 부분에 대해서도 분명히 선을 그었습니다. 기망을 이유로 계약을 취소하려면 원칙적으로 계약 체결 당시 상대방이 중요한 사실을 속였거나 숨겼다는 점이 인정되어야 하는데, 계약 후 발생하거나 구체화된 사정만으로 곧바로 계약 당시의 기망이 성립한다고 보기는 어렵습니다.

사정변경에 따른 해제 역시 법원이 쉽게 인정하는 주장은 아닙니다.

계약 체결 이후 당사자가 예견하기 어려운 중대한 사정변경이 발생했고, 그 결과 계약을 그대로 유지하는 것이 현저히 불공평하다고 볼 정도여야 하는데, 이 사건에서 문제된 대출이나 정산 구조는 계약관계 안에서 조정·검토 가능한 영역이었고, 애초에 원고가 주장하는 것처럼 일정한 순이익이나 투자수익이 보장된 계약이라고 인정되기도 어려웠습니다. 결국 “생각보다 조건이 불리해졌다”는 사정만으로는 계약을 해제하고 이미 지급한 돈을 돌려받을 수는 없다는 점을 설득력 있게 정리한 것입니다.

법원은 이러한 피고 측 주장을 받아들였습니다.

그 결과 원고가 주장한 사기 또는 착오에 의한 취소, 사정변경에 의한 해제는 모두 인정되지 않았고, 계약금과 중도금 반환을 구한 부당이득반환 청구도 전부 기각되었습니다. 소송비용 역시 원고가 부담하도록 정리되었습니다.

이 사건은 부동산 매매나 분양 관련 계약에서 수익률, 대출, 보증금, 실투자금 등의 설명이 오갔다는 사정만으로 곧바로 계약 취소나 해제가 인정되는 것은 아니라는 점입니다.

실제로 법원은 계약서 문언, 설명의 구체성, 객관적 증거의 존재, 그리고 그 내용이 계약의 핵심 전제로 인정될 수 있는지를 매우 엄격하게 봅니다. 기대와 다른 결과가 발생했다고 해서 언제나 계약금을 돌려받을 수 있는 것은 아니라는 것입니다.

결국 이 사건은 매수인이 기망, 착오, 사정변경이라는 여러 주장을 내세워 지급한 돈의 반환을 요구했지만, 피고 측이 계약 구조와 입증책임을 정확히 짚어 대응함으로써 계약금·중도금 반환 청구 전부를 막아낸 사례라고 할 수 있습니다.

위와 같은 분쟁으로 법적 대응을 고민중이시라면 언제든지 법률사무소 강현으로 문의주시기 바랍니다. 감사합니다.