법인회생 중인 건설사 상대로 '4억 원' 전액 회수한 전략 

1. 법인회생이라는 '방패'를 뚫고 찾아낸 임대인의 권리

부동산 임대차 시장에서 건설사를 임차인으로 두는 것은 대개 안정적인 수익원으로 여겨집니다. 하지만 해당 건설사가 '법인회생' 절차에 돌입하는 순간, 임대인은 유례없는 위기에 직면하게 됩니다.

회생 절차가 시작되면 임대료 체납이 발생해도 즉각적인 조치가 어렵고, 법원의 결정이 나올 때까지 내 땅임에도 불구하고 재산권을 행사하지 못하는 '강제적 인내'의 시간이 이어지기 때문입니다.

특히 이번 사건처럼 건설사가 토지 위에 건물을 소유하고 있는 경우, 임대료는 한 푼도 받지 못한 채 땅만 빌려주어야 하는 최악의 상황이 벌어지기도 합니다. 많은 임대인이 회생 절차 앞에서는 무력하게 기다려야 한다고 생각하지만, 법리적인 빈틈을 정확히 공략한다면 이야기는 달라집니다.

김우중 변호사는 치밀한 법리 공방과 전략적인 협상을 병행하여, 미지급 임대료 3억 원 회수와 유리한 조건의 재계약 체결이라는 완벽한 승리를 거두었습니다. 그 구체적인 전략을 공유합니다.

2. 사건 개요: 토지 임차 건설사의 임대료 체납 및 회생 신청

토지주인 의뢰인 A는 지역 건설사 B에게 토지를 임대해주었고, B 건설사는 해당 토지 위의 건축물을 소유하면서 의뢰인의 토지를 적법하게 임차하고 있었습니다.

• 발생한 문제: 건설사 B가 법인회생 개시를 신청하며 3개월 이상 임차료를 지급하지 않음.

• 법적 대응: 의뢰인 A를 대리하여 B 회사를 상대로 토지 임대차계약 해제 통지 및 토지인도·건물철거 소송 제기. 동시에 회생채권자로서 회생채권 신고 진행.

3. 의뢰인의 요구사항과 김우중 변호사의 소송 전략

의뢰인은 단순한 승소보다 실질적인 보상을 원했습니다. 임차인이 계속 있는 것이 임대인인 의뢰인 입장에서도 경제적으로 이익이기 때문입니다.

의뢰인의 2대 핵심 요구사항

1. 미지급 임대료 전액 회수

2. 유리한 재계약 체결: 기존의 보증금 없는 계약 대신, 보증금 및 계약해제 조항을 추가한 새로운 임대차 계약 체결 원함.

김우중 변호사의 법리적 공격 포인트

회생 절차 중인 채무자를 압박하기 위해 다음과 같은 논리를 중점적으로 주장했습니다.

• 계약 해제의 정당성: 기존 계약상 3회 이상 차임 연체는 명백한 계약 해제 사유임.

• 회생 절차와의 분리: 본 건 부동산 인도청구는 「임대차계약 해지에 따른 목적물반환청구」로서, 피고의 일반재산을 책임재산으로 하는 단순한 회생채권적 청구권으로 볼 수 없어 회생절차와는 별개로 진행되어야 함(수원지방법원 성남지원 2019가합403945 판결 등 참조).

• 결론: 따라서 건설사 B에 대한 회생절차 개시결정에도 불구하고, 본 소송은 중단 없이 진행되어야 함을 강조했습니다.

4. 전략적 협상: 상대방의 취약점을 공략하다

건설사 B 역시 소송이 진행될수록 협상 테이블로 나올 수밖에 없는 '치명적인 약점'이 있었습니다.

1. 회생계획안 승인권: B사가 회생에 성공하려면 채권자 A의 계획안 승인이 절대적으로 필요했음.

2. 철거 위기: 토지인도 및 건물철거 소송에서 A의 주장에 반박할 논거가 부족했음. 재계약에 실패할 경우 건물을 철거당하게 되어 B사의 회생계획 전체가 무산될 위기였음.

최종 결과

김우중 변호사는 2개월간의 끈질긴 협상과 계약서 수정 과정을 거쳐 다음과 같은 결과를 이끌어냈습니다.

• 재계약 성공: 의뢰인이 만족할 수준의 강화된 임대차 계약 체결.

• 현금 회수: 미지급 임대료 3억 원과 임대차 보증금 1억 원을 포함하여 총 4억 원을 즉시 지급받음.

5. 결론: 채무자가 법인회생 중이어도 방법은 있습니다

법률 분쟁의 핵심은 단순히 판결문을 받는 것이 아니라, 의뢰인이 잃어버린 권리와 금전적 가치를 '실제로' 되찾아오는 것입니다.

이번 사건은 건설 분쟁과 법인회생이 복잡하게 얽힌 상황에서도 전문가가 어떻게 전략적으로 대응하느냐에 따라 결과가 완전히 달라질 수 있음을 보여줍니다. 임대료 미지급이나 부동산 인도 문제로 고민하고 계신다면, 실질적인 해결책을 제시하는 전문가와 상담하시기 바랍니다.