건설사가 준공기간 어길 경우 지체상금 관련 주의사항 

우리는 사회생활을 시작하게 되면 누군가와 계약을 진행하게 됩니다. 회사에 들어가면 회사와 업무 계약을 맺고, 자영업을 하는 경우 건물주인 및 거래처와 계약을 맺게 됩니다. 그런데 계약을 지키지 못하고 대가를 받지 못하거나, 혹은 내가 계약을 어긴다면 어떻게 될까요? 신뢰가 떨어지는 것은 물론, 정당한 사유가 없는 계약 해지라면 소송을 당하기도 하는데요. 건축 및 건설 현장에서도 이는 마찬가지입니다.

 만약 건설사가 도급인(건축주)와 약속한 날까지 건물을 짓지 못하면, 도급인 입장에서는 큰 손해를 입게 됩니다. 특히 대형 아파트라면 주민들의 반발이 상당히 심하겠지요. 이때 건설사는 손해배상을 하게 되는데요. 이를 지체상금이라고 합니다. 하지만 그렇다고 손해배상을 기준 없이 해주다 보면 더 중구난방이 되겠지요? 오늘은 지체상금율을 계산하는 방법과 지체상금율 관련 사례들, 그리고 지체상금 시 주의사항에 대해 함께 살펴보도록 하겠습니다.

 공사지체상금, 공사지체보상금이라고도 불리는 지체상금은 말 그대로 건설사가 공사 계약기간보다 지연하여 공사를 하는 경우, 지연된 일수만큼 손해배상을 하는 약정입니다. 즉, 지체상금은 정당한 사유 없이 공사 기간을 어겼을 경우 이에 대한 손해배상을 금전으로 해주는 것입니다. 또한 지체상금과 관련된 준공 기한은 계약서에 적힌 ‘준공신고서 제출일을 뜻합니다.

 다만, 관습공사계약이라면 ‘준공검사 합격일’을 기준으로 정할 수 있습니다. 다만, 예외적인 경우는 있습니다. 대규모 공사들은 대부분 예상 공사기간보다 실제 공사기간이 긴 경우가 많습니다. 이는 날씨로 공사가 제대로 진행되기 어렵거나, 중간에 계약이 해지된 경우, 대금을 중간에 주지 않은 경우 등 다양한데요. 만약 계약이 중간에 해지되었기 때문에 공사기간이 늦어졌다면 어떻게 될까요? 이때 도급인과 계약이 중간에 해제되었던 기간, 천재지변 등 불가항력이 적용되었던 기간 등은 산정하지 않습니다. 

 그렇다면 지체상금은 어떻게 계산할까요? 이는 계약금액 x 지체상금율(통상 1/1000) x 지체 일수로 계산합니다. 그렇다면 지체상금율 문제로 분쟁을 겪은 한 사례를 함께 살펴보도록 하겠습니다.

 A사는 B사에게 건물 공사 계약을 의뢰하고, 공사비를 주었습니다. 그리고 만약 B사가 약정기간 내에 공사를 마치지 못하면 A사에게 지체상금을 지급하기로 계약서를 작성하였는데요. 단, 공사 완료일은 준공검사 통과일로 정하기로 하였습니다. 또한 준공검사에서 문제가 생기면, B사는 이를 보수해 재검사를 받아야 한다는 내용도 계약서에 작성하였는데요. 그런데 문제가 생겼습니다. 공사가 끝난 후 보수할 부분들이 꽤 많이 나왔기 때문입니다. 그래서 A사는 완공이 된 것으로 볼 수 없으니, 지체상금을 달라고 B사에 요청했습니다. 그러나 B사는 공사 자체는 예정된 공정까지 완료되었으니, A사의 지체상금은 들어줄 수 없다고 하였습니다. 또한 아직까지 주지 않은 공사대금을 달라고 요구했는데요. 

 법원에서는 어떻게 판결했을까요? 대법원에서는 마지막 공정까지 완료되고 약정된 대로 시공이 끝났다면, 사회통념상 일이 완성된 것으로 보았습니다. 비록 하자가 많았지만, 이는 완성물에 하자가 있는 것으로 보고 B사의 손을 들어 주었습니다. 앞에서 이야기 드린 것처럼, 공사가 제 기간에 마치지 못하는 경우는 상당히 많기 때문에, 이로 인해 지체상금 분쟁을 하는 경우도 많습니다.

 이때 분쟁을 피하기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 처음 계약서를 작성할 때 지체상금율과 발생요건, 면책되는 사유들을 정확하게 작성하는 것이 좋습니다. 또한 경우에 따라 법원에서 지체상금율이 지나치게 높다고 인정된다면, 감액을 받기도 합니다. 다만, 위약벌로 보게 되면 감액을 받기 힘들게 됩니다.

 그러므로 애초에 계약을 할 때, 법률 조언자의 도움으로 지체상금 약정이 위약벌로 해석되지 않는지를 판단하는 것도 중요합니다.