안녕하세요. 여러분의 주변에 항상 대기 중인 법무법인 로이의 주명호 변호사입니다.
국회와 국토교통부에 따르면 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정안으로 임대 계약 기간이 종료했음에도 보증금을 돌려주지 않는 임대사업자에 대한 제재를 가한다는 내용의 개정입니다.
그러나 임대인의 갭 투자나 전셋값 하락으로 역전세난과 깡통전세의 경우에는 실제 임대인에게 자금 여력이 없어 위 개정법이 얼마나 실효가 있을지는 의문입니다.
특히 통계청의 통계에 따르면 서울의 자가 보유율은 54.2%에 해당하여 서울 주민의 46%는 전세나 월세로 거주하고 있다는 통계로 볼 때 실제 보증금을 보장할 실질적인 방법이 필요한데요. 그럼 몇 가지 방법을 알아보겠습니다.
주택도시보증공사의 전세금반환보증
가장 실질적인 보장 방법은 주택도시보증공사의 전세금반환보증입니다. 위의 전세금반환보증의 조건은 수도권은 5억 원 이하, 기타 지역은 3억 원 이하의 전세금, 보증금에 대하여 전·월세 계약 기간 종료 6개월 전까지는 신청이 가능하고, 소정 금액을 납입할 경우 보증금 사고가 발생할 경우 신고한 금액 전액을 보장받을 수 있는 제도입니다.
▼ 보다 자세한 내용은 아래 주택도시보증공사 홈페이지를 참고하세요.▼
출처 = 주택도시보증공사 홈페이지
주택임대차보호법의 최우선변제권
최우선변제권이란 대항력을 갖춘 임차인은 보증금 중에서 서울은 보증금이 1억 1천만 원 이하인 경우 3.700만 원, 기타 과밀억제권역은 보증금 1억 원 이하인 경우 3,400만 원이 다른 저당권 등 담보권보다 우선하여 변제받는 제도입니다. 그리고 위와 같은 최우선변제권으로 변제받은 보증금 이외의 금액은 대항력에 따라 순위대로 변제를 받게 됩니다.
보증금반환소송
위와 같은 제도에도 불구하고 보호받을 수 없는 보증금의 경우에는 결국 소송을 통하여 승소 판결을 받고, 강제집행이나 재산명시신청, 채무불이행자명부등재 등의 제도를 통하여 보증금을 반환받을 수 있습니다. 경험적으로 보면 의뢰인분들께서 보증금반환소송 청구를 의뢰하시고 실제 승소판결을 받아도, 임대인인 실제 돈이 없는 경우 난감한 경우가 많습니다.
그러나 소송 전에 가압류, 가처분 절차를 통하여 임대인의 다른 재산을 보전하고 소송을 진행하거나, 가압류 절차 등을 진행하지 못한 상황에서 보증금반환소송에서 승소 후 판결문을 집행권원으로 임대인의 재산을 찾는 경우도 많이 있습니다.
따라서 앞서 말씀드린 제도에 의하여 보장을 받지 못하고 있는 전세권자나 임차인이라고 하더라도 적극적인 소송을 통하여, 임대인의 재산을 찾아 평생을 모은 보증금을 지킬 수 있도록, 저와 저희 로펌은 최선을 다하겠습니다.
보증금 반환으로 어려움을 겪고 계시다면, 아래의 전화로 전화 주세요.
최선을 다해, 성심껏 상담을 진행하겠습니다.
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