상가건물 매매계약 취소 및 매매대금 반환 

안녕하세요 광주 변호사 안준표입니다.

오늘은 상가건물 매매 계약 후 심각한 누수·전기 하자가 뒤늦게 드러나, 결국 계약을 취소하고 매매대금 반환을 청구한 사건을 소개해 드리려고 합니다. 상가건물처럼 큰 금액이 오가는 부동산 거래에서 매도인이 중요한 하자를 숨기거나, 매수인이 중대한 사실을 잘못 알고 계약을 체결했다면 법적으로 계약을 취소할 수 있습니다.

1. 상가를 샀는데… 알고 보니 ‘누수 건물’이었다

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의뢰인은 202X년, xx시에 있는 상가건물 한 호실을 1억 원에 매수하고 매매대금을 모두 지급했습니다.

• 중개대상물 확인설명서에는 “특이사항 없음”

• 의뢰인은 매도인과 공인중개사에게 거듭 “누수 등 하자가 없느냐”고 확인

• 매도인은 “제가 직접 건축한 건물이라 잘 아는데, 문제 없다”고 장담

그런데 잔금 지급 당일, 아래층 점포에서

“위층 누수 때문에 이전 임차인이 나갔다”는 이야기를 듣게 됩니다. 작은 방 천장에도 뭔가 덧대어 막은 흔적이 있었지만, 매도인은 “원래 그렇게 되어 있던 것”이라고만 했습니다.

이후 의뢰인이 리모델링을 하고 임차인을 들이자,

• 위층에서 내려오는 누수,

• 싱크대 누수, 아래층으로 번지는 누수,

• 작은 방 천장 누수와 전기 누전까지 연달아 발생했고,

결국 임차인은 곰팡이·악취를 이유로 계약을 해지하고 나가 버렸습니다.

임대수익은커녕, 의뢰인은 임차인에게 손해배상까지 해 줘야 하는 상황이 되었습니다.

2. 매도인의 ‘하자 고지 의무’ 위반, 사기에 의한 계약 취소 주장

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광주 변호사 안준표는 이 사건의 핵심을 “매도인이 알고 있던 심각한 하자를 숨겼는가”에 두고 정리했습니다.

• 매도인은 건축주로서 이 상가건물의 구조와 하자 상황을 누구보다 잘 알고 있는 사람

• 아래층 상인, 이전 임차인의 이사 사유 등으로 볼 때,

• 누수 하자는 이미 오래전부터 반복되던 문제

• 그럼에도 의뢰인이 여러 차례 질문했을 때

• 문제 없다”는 말을 되풀이하며 안심시킴

이는 단순히 말을 아낀 수준이 아니라, 알고 있는 중대한 하자를 적극적으로 숨긴 행위, 즉 부작위에 의한 기망(사기)에 해당한다고 보았습니다.

그래서 1차적으로,

“매도인의 기망으로 인해 계약이 체결된 만큼,

이 매매계약은 ‘사기에 의한 의사표시’로 취소되어야 한다”

고 주장했습니다.

3. 설령 사기가 아니더라도, ‘중요 부분의 착오’로 계약 취소 가능

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혹시 법원이 “매도인이 일부러 속이려고 한 것까지는 증명되지 않는다”고 보더라도, 이 사건은 착오에 의한 계약 취소가 가능한 구조입니다.

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의뢰인은

• “누수·전기 하자가 없다”는 전제를 믿고 상가를 매수했고,

• 상가를 임대사업 목적으로 투자했습니다.

즉, 정상적인 임대가 불가능할 정도의 누수·전기 하자가 있었다면

• 애초에 이 상가를 사지 않았을 것이 명백합니다.

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상가건물에서

• 천장 누수,

• 아래층으로 번지는 누수,

• 전기 누전과 곰팡이, 악취는

그 자체로 부동산 가치와 임대 가능성을 좌우하는 ‘매우 중요한 요소’입니다.

따라서 이는 법률행위 내용의 중요 부분에 대한 중대한 착오에 해당하고, 이 점을 근거로 예비적으로 착오취소를 주장했습니다.

4. 계약 취소 후에는? – 매매대금 반환과 소유권 원상회복

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계약이 사기 또는 착오로 취소되면, 법적으로는 처음부터 계약이 없었던 것과 같은 효과가 발생합니다.

그래서 광주 변호사 안준표는 다음과 같은 원상회복을 청구했습니다.

• 의뢰인은 상가 소유권을 다시 매도인 앞으로 돌려주고(소유권이전등기 말소)

• 매도인은

• 의뢰인에게 매매대금 1억 원 전액

• 소장 부본 송달 다음날부터의 법정이자(지연손해금)

• 를 지급해야 한다는 것입니다.

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실제 소송에서는

• 누수·전기 하자의 존재

• 매도인의 인식 여부

• 이전 임차인들의 이사 사유

• 아래층 상인의 진술

• 공인중개사와의 대화 내용

등을 종합하여, “매수인이 속아서 계약했다는 점”을 차근차근 입증해 나갔습니다.

5. 마무리 – 상가 매매, ‘하자’가 보이면 혼자 고민하지 마십시오

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상가건물은 단순한 집 한 채가 아니라,

• 임대수익,

• 투자금 회수,

• 대출 상환 계획까지 연결된 중요한 재산입니다.

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그런데 뒤늦게

• 누수, 곰팡이, 전기 누전, 구조적 하자 등이 발견되었는데

• 매도인이 “몰랐다”, “원래 그런 건물이다”라며 책임을 회피하고 있다면,

그냥 참고 넘어갈 문제가 아닙니다.

하자 고지 의무 위반, 사기, 착오취소, 손해배상청구 등 다양한 법적 수단이 존재합니다.

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광주 변호사 안준표는 실제 상가·오피스텔·주택 매매 후

• 누수·결로·구조 하자

• 임대수익 불가능

• 예상치 못한 추가 공사비 발생

등으로 분쟁이 생긴 사건들을 다수 처리해 왔습니다.

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상가건물 매매 후 누수·전기·구조 하자로 고민하고 계신가요?

계약서, 중개대상물 확인설명서, 문자·카톡, 하자 사진만 있어도 충분히 검토가 가능합니다.

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억울한 상가 매매, 혼자 끙끙 앓지 마시고 상담 받아 보시기 바랍니다.

광주 변호사 안준표가 계약 취소와 매매대금 반환, 손해배상까지 현실적으로 가능한 해결책을 함께 찾아드리겠습니다.