양도세 중과 유예의 진실, 5월 9일 계약만으로 될까? 

안녕하세요,

인생의 새로운 시작을 함께하는

이루리 변호사입니다.

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​저는 패션·라이프스타일 매거진 <우먼센스>에

정기적으로 법률 칼럼을 기고하며,

사회적 이슈와

우리 일상 속 분쟁 문제를 중심으로

“몰라서 인생이 흔들리는 법”을

쉽고 현실적으로 풀어드리고 있습니다.

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오늘은 <우먼센스>에 실린

「집이 두 채인데, 지금 팔아야 할까요?」 칼럼을 바탕으로,

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✔ 다주택자 양도세 유예, ‘언제까지 무엇을 해야 하는지’

✔ 서울 아파트라면 반드시 체크해야 할 규제 포인트

✔ “나는 3주택자인데요?”라는 오해의 핵심

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반드시 알아야 할

부동산 세금 리스크와 현실적인 대응 전략을 정리해 드리겠습니다.

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※ 본 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 개별 사안에 따라 적용 결과는 달라질 수 있습니다.

“막차 탈 수 있을까요?”

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법은 ‘느낌’이 아니라

계약·증빙·기한으로 판단합니다.

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부동산 시장이 흔들릴 때마다

다주택자분들이 가장 많이 하시는 질문이 있습니다.

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“지금 팔면 세금 줄일 수 있나요?”

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결론부터 말씀드리면,

이번 이슈의 핵심은 단 하나입니다.

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👉 2026년 5월 9일 전에 ‘제대로 된 계약’을 했는가

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단순한 기대나 구두 약속이 아니라

법이 인정하는 ‘요건’을 갖췄는지가 전부입니다.

① “5월 9일까지 계약하면 끝인가요?”

그렇게 단순하지 않습니다.

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이번 다주택자 양도세 중과 유예​는

일종의 ‘예외 규정’이기 때문에

요건을 아주 엄격하게 봅니다.

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✔ 2026년 5월 9일까지 매매계약 체결

✔ 계약금 지급 사실이 객관적으로 증빙될 것

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그리고 여기서 끝이 아닙니다.

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✔ 계약 후 4개월 또는 6개월 내

👉 잔금 + 등기까지 완료해야 합니다.

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📌 가장 중요한 포인트: ‘증빙’

• 계좌이체 내역

• 통장 입금 기록

• 계약서와 일치하는 금융자료

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이게 없으면?

👉 계약 자체가 인정되지 않을 수 있습니다.

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특히 아래는 매우 위험합니다.

❌ 가계약

❌ 문자 합의

❌ 구두 약속

❌ 허가 전 사전계약

“계약서 날짜만 맞추면 되겠지”

→ 이 생각이 가장 위험합니다.

② 서울 아파트라면 ‘기한’이 더 촉박합니다

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최근 규제 변화로 인해

서울은 사실상 전 지역이 규제 대상입니다.

👉 25개 자치구 전체가 조정대상지역

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즉, 이제는 특정 지역만 피해서

전략을 짜는 시대가 아닙니다.

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여기서 핵심은 ‘시간’입니다.

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✔ 강남·서초·송파·용산

→ 계약 후 ​4개월 내 잔금·등기

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✔ 그 외 서울 지역

→ 계약 후 6개월 내 완료

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📌 왜 위험할까요?

• 임차인 퇴거 지연

• 대출 실행 문제

• 잔금 일정 미스

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이 중 하나라도 꼬이면

👉 중과 유예 혜택 자체가 날아갑니다

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“일단 계약부터 하자”

→ 이 접근은 매우 위험합니다.

③ 서울 아파트라면 ‘기한’이 더 촉박합니다

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여기서 가장 큰 오해가 발생합니다.

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세법상 ‘주택 수’는

단순히 숫자로 계산되지 않습니다.

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다음과 같은 경우는

예외가 적용될 수 있습니다.

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✔ 상속주택

✔ 일시적 2주택

✔ 일정 요건의 지방주택

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즉,

👉 “나는 3채니까 무조건 중과다”

→ ❌ 틀릴 수 있습니다

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지금 필요한 건 단순 계산이 아니라

👉 보유 주택의 ‘법적 성격 분류’입니다.

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이 작업 없이 매도하면

세금에서 큰 차이가 발생할 수 있습니다.

④ 토지거래허가구역, “선계약” 절대 주의

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강남권이나 주요 지역에서

실무상 가장 많이 발생하는 위험 포인트입니다.

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“허가는 나중에 받고

일단 계약서부터 쓰시죠”

👉 이 방식, 매우 위험합니다.

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✔ 토지거래허가 전​ 계약

→ 세법상 ‘계약’으로 인정 안 될 수 있음

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✔ 법적으로도 ‘유동적 무효’ 상태

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결론은 명확합니다.

👉 날짜 맞추기용 계약은 보호받지 못합니다

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토지거래허가구역이라면

✔ 허가 가능성

✔ 소요 기간

✔ 잔금 일정

👉 이 3가지를 함께 설계해야 합니다.

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[제공 : 우먼센스]

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이루리의 핵심 체크포인트

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✔ 내가 보유한 주택이 조정대상지역인지 확인

✔ 2026년 5월 9일 전 ‘정식 계약 + 계약금 증빙’ 확보

✔ 4개월/6개월 내 잔금·등기 가능 여부 역산

✔ 주택 수 계산 시 특례 적용 여부 검토

✔ 토지거래허가구역이면 허가 일정까지 포함 설계

이루리의 한 줄 코멘트

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“막차는 빠른 사람이 아니라, 준비된 사람이 탑니다.”

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양도세 중과는

단순히 세율 문제로 끝나지 않습니다.

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✔ 장기보유특별공제 배제

✔ 세부담 급증

✔ 일정 하나로 결과가 뒤집힘

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지금 필요한 것은

👉 감이 아니라

👉 계약·허가·잔금·등기까지 이어지는 구조 설계입니다.

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2026년 봄,

한 번의 선택이

수천만 원의 차이를 만들 수 있습니다.

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이루리 법률사무소는

부동산 양도세, 계약 리스크 검토 등

사건의 단계에 맞는

현실적이고 책임 있는 법률 조력을 제공합니다.

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네이버 메시지, 로톡 상담, 사무실 전화 등

편하신 방법으로 언제든 문의 주세요.

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