깡통임대 사기 당했을 때, 피해금액 돌려받는 법 

안녕하세요.

법무법인 한서, 부동산전문변호사 김형민입니다.

최근 분양업체·바지임대인·일부 공인중개사 등이 공모한 깡통전세(깡통임대) 사기사건이 잇따라 적발되고 있습니다.

매매가에 근접한 보증금을 설정해 놓고, 대출까지 과도하게 끼워 넣은 뒤 임대인이 잠적하거나 경매로 넘어가는 구조입니다.

믿고 계약했던 세입자 입장에서는 보증금 전액을 잃을 수 있다는 공포와 함께 심각한 경제적·정신적 타격을 입게 됩니다.

그러나 회수 방법이 전혀 없는 것은 아닙니다.

다만, 대응 순서와 전략이 매우 중요합니다.

1. 깡통임대(깡통전세)란 무엇인가?

일반적으로 다음 구조를 말합니다.

• 매매가 대비 전세보증금 비율(전세가율)이 70~80% 이상

• 선순위 근저당·대출이 과도하게 설정

• 임대인의 자기자본이 거의 없음

• 갭투자 구조

이 경우 부동산이 경매로 넘어가면 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 매우 높습니다.

특히 선순위 근저당이 존재한다면 세입자의 배당순위는 밀릴 수 있습니다.

2. 깡통임대 사기, 지금 당장 해야 할 5단계

① 대항력·우선변제권 점검

가장 먼저 확인해야 할 사항입니다.

• 전입신고 완료 여부

• 실제 점유 여부

• 확정일자 유무

• 계약일과 근저당 설정일의 선후관계

이 요건에 따라 경매 시 배당 가능성이 달라집니다.

② 내용증명 발송 (계약 종료 의사 명확화)

보증금을 반환받으려면 임대차계약이 종료되었거나 종료 예정이어야 합니다.

따라서 반드시 계약갱신 거절 의사 표시, 계약 종료 통보, 보증금 반환 요구를 명확히 해야 합니다.

내용증명은 추후 소송에서 중요한 증거가 됩니다.

③ 전세보증금반환청구소송 제기

임대인이 반환을 거부하거나 잠적했다면 민사소송을 제기해야 합니다.

이때 중요한 점은 계약이 실제 종료되었는지, 묵시적 갱신 상태는 아닌지, 갱신거절 통지가 적법하게 이루어졌는지 요건을 갖추지 못하면 소송이 지연되거나 각하될 수 있습니다.

④ 형사 고소 (사기죄)

임대인이 애초부터 보증금을 반환할 의사 없이 계약을 체결했다면 형법상 사기죄가 성립할 수 있습니다.

사기죄가 인정되려면 기망행위 존재, 고의성, 편취 의도, 피해 발생이 입증되어야 합니다.

다만 중요한 점은 형사고소만으로 보증금이 자동 반환되지는 않습니다.

형사절차는 압박 수단이 될 수 있으나 실질적인 회수는 민사 절차를 통해 이루어집니다.

⑤ 가압류·재산 추적

가장 실무적으로 중요한 단계입니다.

임대인의 예금, 다른 부동산, 차량, 임대사업자 보증금, 공인중개사 공제조합 책임 등을 확인해 가압류를 진행해야 합니다.

재산을 먼저 묶어두지 않으면 판결을 받아도 집행이 어려워질 수 있습니다.

3. 공인중개사도 책임을 물을 수 있을까?

최근에는 다음과 같은 사례가 많습니다.

• 선순위 근저당 존재를 축소 설명

• 매매가를 허위로 고지

• 분양업체와 공모

• 시세 왜곡

이 경우 공인중개사에게도 손해배상청구가 가능합니다.

공인중개사는 공제조합에 가입되어 있어 일정 한도 내에서 공제금 청구가 가능합니다.

즉, 임대인 외에도 중개사 책임을 함께 추궁하는 전략이 필요합니다.

4. 경매가 진행 중이라면?

이미 경매가 개시되었다면

• 배당요구 종기 확인

• 배당요구 신청

• 배당표 검토

• 필요 시 배당이의

를 반드시 진행해야 합니다.

배당요구를 하지 않으면 우선변제권이 있어도 배당을 받지 못할 수 있습니다.

5. 현실적인 회수 전략

깡통임대 사건은 단순하지 않습니다.

• 단독 임대인 사기

• 조직적 분양 사기

• 바지임대인 구조

• 법인 전환

• 다수 피해자 사건

구조에 따라 전략이 완전히 달라집니다.

따라서 다음 3가지를 병행하는 것이 중요합니다.

① 민사소송
② 형사고소
③ 재산 보전조치

이 세 축이 함께 돌아가야 실질적 회수 가능성이 높아집니다.

깡통임대 사기 피해자분들께 드리는 말씀

보증금은 대부분의 분들에게 수년간 모은 전 재산에 가까운 금액입니다.

충격과 분노, 불안감이 클 수밖에 없습니다.

그러나 감정적으로 대응하면 시간을 놓치고 권리를 잃을 수 있습니다.

• 계약 종료 여부 점검

• 배당요구 기한 확인

• 가압류 검토

• 공인중개사 책임 여부 분석

이 네 가지를 우선 점검하시기 바랍니다.

사기 구조에 따라 회수 가능성은 달라지지만, 포기할 단계인지 아닌지는 정확한 법적 분석 후 판단해야 합니다.

막막한 상황이시겠지만 절차를 정확히 밟으면 회복 가능성은 존재합니다.

지금까지 법무법인 한서, 부동산전문변호사 김형민이었습니다.

읽어주셔서 감사합니다.