전세금 반환청구 방법 문의

Question

1. 사실관계

가. 저와 이사갈 전셋집의 세입자가 같은 날 동시에 이사하는 도중

나. 저는 현재 전셋집에서 전세금을 정산받은 후에 이사갈 전셋집에 계약잔금을 모두 지급했는데, 이사갈 전셋집의 집주인이 세입자에게 전세금을 정산하지 않아 이사갈 전셋집의 세입자가 이사를 취소하고, 주민등록 전출신고를 하지 않고 버티고 있는 경우

다. 저는 현재 전셋집을 비워줘야 하는 상황인 동시에 이사갈 전셋집에 이사할 수 없는 것은 물론 전입신고 및 확정일자를 받는 것도 불가능한 상황인데, 제가 어떠한 조치를 취해야 하는지 궁금합니다.

2. 문의사항

가. 이사갈 전셋집의 집주인과의 관계에서 이사갈 전셋집의 세입자가 임차권등기명령을 신청하여 승소할 경우 그 세입자는 경매집행 등으로 본인 전세금을 보전받을 수 있겠지만 제가 이사갈 전셋집의 집주인에게 이미 지급한 전세금은 어떻게 법적으로 보장받을 수 있는지?(이사갈 전셋집이 나이든 할머니 명의로 되어 있는데 전셋집 말고는 압류할 재산이 없음)
부동산중개업자가 기본 1억원에 추가 1억원짜리 공제증서를 발급해 준게 있는데, 이것으로 보상받을 수 있는 방법이 있는지?

나. 현재 전셋집의 집주인과의 관계에서 저는 현재 전셋집에서 거주를 할 수밖에 없는 상황이므로 임차물 반환 지연에 따른 손해비용을 배상하고 나중에 그 배상비용을 이사갈 전셋집의 집주인에게 청구하면 되는지?

김정한 변호사 · Answer

1. 신규임대인은 작성자님으로부터 전세금을 지급받고도, 기존 전세계약의 보증금반환채무를 이행하지 않고 작성자님에게는 신규 임차주택을 인도하지 않고 있습니다.

2. 따라서, 작성자님은 신규임대인의 채무불이행을 이유로 전세계약을 해제하고 전세금의 반환청구를 할 수 있습니다.

3. 작성자님이 신규 임차주택을 인도받고 전입신고를 마치지 않는 이상 위 주택에 대한 대항력이나 우선변제권이 인정될 수 없으므로, 하루라도 빨리 전세금을 입금한 신규 임대인의 은행계좌에 가압류를 하셔야 합니다.

4. 한편, 신규임대인이 작성자님으로부터 전세금을 지급받은 후 이를 기존 임차인에 대한 보증금반환에 사용하지 않고 곧 바로 타인에게 위 돈을 이체하는 등의 사정이 있다면, 작성자님을 기망하여 전세금을 편취하였다고 볼 수 있으므로 사기죄 고소가 가능하며, 사해행위취소 등을 통해 위 돈의 반환 청구를 고려해 볼 수 있습니다.

5. 공인중개사의 공제증서가 있더라도 이는 중개사의 고의 과실에 의한 손해를 담보하는 것으로써, 중개 과정에서 특별한 사정이 없다면 공제증서에 의한 손해배상청구는 어려울 것입니다.

6. 작성자님이 현재 임차주택에서 계속 거주한다면 그 사용료 상당을 부당이득하는 것이므로, 현재 임대인으로부터 주택인도 및 부당이득반환 청구 소송을 당할 수 있습니다. 이 경우 작성자님이 부담하는 부당이득반환비용은 신규임대인의 채무불이행 또는 불법행위로 발생하는 특별손해에 해당할 수 있고, 이를 신규임대인에게 청구하기 위해서는 적어도 이러한 손해발생에 관하여 고지하여야 합니다.
 
7. 작성자님의 피해회복을 위해서는 적극적인 법적 조치가 필요하다고 보이므로, 변호사의 도움을 받아 보시기 바랍니다(적어도 신규 임대인 계좌에 대한 가압류는 조속히 진행하실 필요가 있습니다).