전세금 반환, 임대인과의 갈등 어떻게 해결할까요?

Question

2025년 10월 20일에 전세 계약 만료일이고
25년 9월 23일 문자로 
업무상 근무지 변경으로 인해 퇴거 예정이라고 
임대인에게 통보하였습니다.
임대인은 우선 알겠다고 하며,
임대한 집을 방문했고 퇴거 전 부동산 업체에서
수시로 집을 방문했었습니다.
임차인이 집에 없을 경우를 대비하여
미리 연락 후 방문해달라고 
집 비밀번호를 집주인에게 알려줬고,
임대인과 부동산 업체에서는
임차인이 전화를 받지 않는다는 이유로
무단으로 수차레 방문을 하였습니다.
이 과정에서 제 동거인과 여러번 마주쳤고
이로인해 언쟁이 있기도 했습니다.
25년 10월 17일 다시 한 번
25년 10월 20일에 퇴거 예정이라고 통보하며,
당일 보증금 반환 후 
임대인이 입주청소를 요구하여 
입주청소의 예약금과 잔금을 
치룰 예정이다라고 문자를 보냈습니다.
하지만 임대인은 당장 줄 돈이 없다고 했고
임차인은 1000만원만이라도 미리 받아야할것같다라고 말을했습니다.
25년 10월 20일 이사 당일 
임대인이 이사중인 임대한 집에 방문해
이사중임을 확인했고, 보증금 일부 반환 영수증을
작성하며,
전세금 2억원중 일부(1천만원)을 반환받았음.
나머지 금액은 매매 및 임대계약시 즉시 반환하기로 함.(입주 잔금 정산시)
이러한 내용를 기재하였습니다.
현재 퇴거는 완료한 상태이며(42일 경과)
아직 임대했던 집에서 전입신고는 한 상태입니다.
임대인이 계속 돈이 없다고 하는데
어떻게 받아야할까요..

이충호 변호사 · Answer

대항력은 '주택의 인도(점유)'와 '주민등록'을 모두 갖추어야 유지됩니다. 귀하가 전입신고는 유지 중이나 이미 퇴거하여 점유를 상실한 상태라면 대항력이 훼손될 위험이 있습니다. 따라서 귀하는 즉시 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기부에 임차권이 등재되도록 해야 합니다. 이를 통해 점유를 하지 않더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 법적으로 안전하게 유지할 수 있습니다.

'매매 및 임대계약 시 반환한다'는 약정은 불확정기한부 채무에 해당하나, 이미 42일이 경과하였고 임대인이 반환 의지를 보이지 않는다면, 귀하는 내용증명을 통해 해당 기간이 경과하였음을 알리고 즉시 반환을 청구해야 합니다.

귀하가 이미 목적물을 인도(퇴거)하였으므로, 원칙적으로 임대인은 그 다음 날부터 연 5%의 지연손해금을 지급할 의무가 있습니다. 그러나 앞서 작성한 유예 문구가 지연손해금 발생 시기를 늦추는 근거로 악용될 소지가 있으므로, 귀하는 더 이상 시간을 지체하지 말고 곧바로 보증금반환청구소송을 제기하여 판결을 통한 연 12%의 지연이자(소송촉진 등에 관한 특례법) 확보 및 집행권원을 획득하는 것이 유리합니다.

구체적인 사실관계를 토대로한 의견이 아니므로 참고하시기 바랍니다.

임승빈 변호사 · Answer

[임대차 전문] 임승빈 변호사입니다.

1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.

2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.

3. 임대인 통장 등 재산에 대한 가압류를 받아 집행재산 확보가 시급한 사건입니다.

4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 보다 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다.

✅ 프로필 클릭하여 보증금 4억 3,000만원 전부승소 성공사례 참조 바랍니다.

배재용 변호사 · Answer

안녕하세요. 배재용 변호사입니다.

전세 만료 후 42일이 지났음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 상황은 **전형적 전세금 반환 지연(채무불이행)**이며, 즉시 법적 조치를 착수해야 합니다.

✅1 이미 전세금 반환채권 ‘기한 도래’ → 즉시 청구 가능
전세계약 만료(2025.10.20)와 실제 퇴거가 완료된 이상,
임대인은 즉시 보증금 전액을 반환해야 할 법적 의무가 있습니다.
“매매 시 반환” “돈이 없다” 등은 법적 사유가 아닙니다.

✅2 1순위 조치: 임대인 재산 확보를 위한 ‘전세보증금 가압류’
임대인의 재산(집·전세보증금·계좌 등)을 가압류해야

도주/은닉 방지

매매·전세 새 계약 시 우선변제

강제집행 준비
가 가능합니다.

지금 시점에서 가압류가 가장 중요한 조치입니다.

✅3 본안 소송: ‘전세보증금 반환 청구 소송’ 제기
임대인이 버티면
전세보증금 2억 중 잔액(1억9천만 원)에 대해 즉시 소송 제기 가능합니다.
이미 일부 반환한 1,000만 원은 영수증으로 확인되므로 소송 구조가 명확합니다.

✅4 무단 방문은 주거침입 소지 → 향후 증거로 활용
비밀번호 전달 후 임차인 불在 상태에 반복 출입한 행위는
주거침입에 해당할 소지가 있어
민사에서도 임대인 불성실 태도 입증으로 활용 가능합니다.

궁금한 사항이나 추가적으로 도움이 필요하시면 언제든지 편하게 연락주시기 바랍니다.

서울대 법대 출신 / 중앙대 로스쿨 수석
예서법률사무소 대표변호사 배재용 드림

김영호 변호사 · Answer

1. 현재 상황의 법적 평가
임대차계약이 2025년 10월 20일 종료되었고, 귀하께서 이미 퇴거를 완료하셨으므로 임대인은 보증금 반환의무를 부담하고 있습니다. 판례에 따르면 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물 반환 시 반환되어야 하는 것이 원칙입니다. 다만 귀하께서 아직 전입신고를 이전하지 않으신 점은 완전한 명도로 보기 어려울 수 있으나, 실제 퇴거가 완료되고 임대인이 이를 확인한 이상 보증금 반환의무는 발생한 상태입니다.

2. 보증금 반환청구권의 법적 근거
주택임대차보호법에 따라 임대차가 종료되면 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있으며, 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 임대인의 자금 사정은 보증금 반환의무를 면제하는 사유가 되지 않습니다. 판례는 임대인이 보증금 반환의무를 이행하지 않는 경우 임차인이 계속 점유하더라도 불법점유로 인한 손해배상의무를 지지 않는다고 판시하고 있습니다.

3. 지연에 따른 법적 효과
보증금 반환이 지연되는 경우 임대인은 지연손해금을 부담하게 됩니다. 현재 42일이 경과하였으므로 잔여 보증금 1억 9천만원에 대한 법정이율 또는 약정이율에 따른 지연손해금이 발생하고 있습니다. 또한 귀하께서는 대항력과 확정일자를 갖추고 있다면 우선변제권을 행사할 수 있는 지위에 있습니다.

4. 대응방안
우선 내용증명을 통해 보증금 반환을 정식으로 청구하시고, 임대인이 응하지 않을 경우 보증금반환청구소송을 제기하실 수 있습니다. 소액사건심판법이 준용되어 신속한 재판진행이 가능하며, 확정판결을 받으면 임차주택에 대한 경매신청도 가능합니다. 임차권등기명령 신청을 통해 대항력을 유지하면서 전입신고를 이전하실 수도 있습니다. 구체적인 법적 절차와 권리 보전을 위해서는 변호사의 조력을 받으시기를 권해드립니다.

이기연 변호사 · Answer

안녕하세요 법무법인 새움의 이기연 대표변호사입니다.

- 임대차계약은 해지 및 퇴거가 모두 이루어진 것으로 보이므로 이에 대한 다툼이 필요하지 않아, 관련한 다른 케이스들에 비해 다행인 상황입니다.

- 보증금반환은 선생님의 퇴거와 동시에 이루어지는 것이 법률상 원칙입니다. 따라서 혹여 모를 상황을 대비해 '임차권 등기'를 서둘러 완료하시기 바랍니다.

- 이어 임대인의 사정을 더이상 고려할 것 없이,  임대인 소유 부동산에 대한 가압류를 설정하시면서 보증금반환소송을 제기하시기 바랍니다.

이상과 같이 답변드리오니 도움되시기 바라고, 이와 관련하여 문의사항이 있으신 경우 편하게 연락주시기 바랍니다.

감사합니다.

김동훈 변호사 · Answer

[문제 상황]
ㆍ의뢰인님께서는 2025년 10월 20일 자로 임대인과 합의 하에 임대차 계약을 종료하고 퇴거하였으나 전체 전세금 2억 원 중 1천만 원만을 수령한 채 나머지 1억 9천만 원을 40일 넘게 돌려받지 못하고 있는 위급한 상황입니다.
ㆍ임대인은 '다음 세입자가 들어오면 주겠다'는 약정을 근거로 차일피일 반환을 미루고 있으며 거주 당시 임대인 측이 동의 없이 수차례 무단 침입하여 주거의 평온을 해친 심각한 사실관계도 확인됩니다.

[해결 방법]
ㆍ현재 전입신고는 유지하고 계시나 이미 짐을 빼고 이사를 완료하여 실거주(점유) 요건이 상실되었으므로 대항력과 우선변제권 유지에 치명적인 위험이 발생할 수 있는바 지체 없이 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기부에 권리를 명시해야 합니다.
ㆍ임대인이 작성한 '새 임대차 계약 시 반환'이라는 문구는 법적으로 불확정 기한에 해당하며 이미 통상적인 기간을 넘어섰으므로 더 이상 변제 유예의 정당한 사유가 될 수 없기에 즉시 전세금 반환 청구 소송을 제기하여 집행 권원을 확보해야 합니다.
ㆍ민사소송은 승소 시 변호사 선임 비용 등 소송 비용 전부를 패소한 임대인에게 청구할 수 있고 소송 촉진 특례법에 따른 연 12%의 고율 이자까지 가산되므로 역량 있는 변호사를 선임하여 임대인을 강력하게 압박하는 것이 중요합니다.
ㆍ이 사건의 핵심적인 승부처는 임대인의 '주거침입' 행위인데 집주인이라도 임차인의 허락 없는 출입은 명백한 형사 범죄이므로 이에 대한 형사 고소를 진행하여 처벌 가능성을 시사함으로써 형사 합의금 명목으로 전세금 반환을 획기적으로 앞당길 수 있습니다.
ㆍ막연한 기다림은 채권 회수를 불가능하게 만들 뿐이므로 형사적 압박과 민사적 강제 집행을 동시에 진행하는 전문적인 조력을 받아 소중한 재산을 지키시기 바랍니다.

모든 사건 대표 변호사가 직접 소통합니다.

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계]
의뢰인님은 2025년 10월 20일 전세 만료 전 9월 23일 퇴거 의사를 통보하였고, 임대인·중개업자의 잦은 출입으로 생활 불편과 언쟁까지 겪으셨습니다. 만료일에 퇴거를 완료하고 전세금 2억원 중 1천만원만 수령했으며, 나머지는 매매·재임대 시 즉시 반환한다는 취지의 영수증을 작성하였습니다. 현재 퇴거 후 42일 경과, 전입신고는 기존 주소에 유지 중이며 임대인은 자금난을 이유로 반환을 지연하고 있습니다. 이사까지 마치고도 보증금을 받지 못해 큰 불안과 피로를 겪고 계실 것으로 이해합니다.

[의견]
첫째, 즉시 임차권등기명령을 신청하시기 바랍니다(주택임대차보호법 제3조의3). 이미 주택을 인도하신 상태이므로 대항력·우선변제권 유지를 위해 필요합니다. 등기 후에는 전입을 이전하셔도 권리가 보전됩니다. 둘째, 내용증명으로 잔액 1억9천만원 및 법정지연이자 지급을 7일 내 촉구하고, 불이행 시 소송·가압류를 예고하십시오. 셋째, 전세금반환청구소송을 제기하고, 임대인 소유 부동산·임대차보증금 채권 등에 가압류를 진행해 집행자력을 확보해야 합니다. 넷째, “매매·재임대 시 지급” 특약이 있더라도 만기와 인도로 반환채무는 이미 발생하며, 상당기간 경과로 기한의 이익 상실 또는 유예합의의 한계를 주장해 즉시 지급을 청구할 수 있습니다. 다섯째, 전세보증금 반환보증 가입 여부를 확인해 보증기관 대위변제를 검토하십시오. 무단출입 부분은 별도로 주거침입·손해배상 가능성이 있어 증거를 보존하시길 권합니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법무법인 SHIELD 이진훈 변호사 올림

김상수 변호사 · Answer

1. 임대차 계약은 상호 합의 하에 적법하게 해지된 것으로 보입니다. 비록 계약 만료 1개월 전에 퇴거를 통보하여 법정 통지 기간을 준수하지 못했으나, 임대인이 이를 인지하고 새로운 임차인을 구하기 위해 집을 알아보는 등의 행위를 한 것은 계약 해지에 묵시적으로 동의한 것으로 볼 수 있습니다.  또한 ‘새로운 임대차 계약 시 잔금을 반환한다’는 약정은 보증금 반환을 무기한 연기할 수 있는 사유가 되지 않으며, 상당한 기간이 지난 현 시점에서는 즉시 보증금을 반환할 의무가 발생한 것으로 보아야 합니다.

2. 현재 이사 후에도 전입신고를 유지하여 대항력을 확보한 것은 매우 중요합니다. 다음 단계로, 주소 이전을 자유롭게 하고 우선변제권을 확실히 보장받기 위해 관할 법원에 ‘주택임차권등기명령’을 신청해야 합니다. 임차권 등기가 완료되면, 임대인을 상대로 미지급 보증금 1억 9천만 원과 이에 대한 지연손해금을 청구하는 ‘임대차보증금반환 청구소송’을 제기하여 법적 집행권원(판결문)을 확보해야 합니다.

결론적으로, 임대인의 자금 사정은 보증금 반환을 거절할 법적 근거가 될 수 없습니다. 신속한 법적 절차를 진행하는 것이 필요하며, 우선 법률 전문가인 변호사를 통해 임대인에게 내용증명을 보내 최종적으로 보증금 반환을 요구한 후, 곧바로 임차권등기명령 신청 및 보증금반환청구소송을 함께 진행하는 것이 가장 확실한 해결 방법입니다. 언제든 문의주시면 상세한 안내와 상담을 드립니다.

김연주 변호사 · Answer

주택임대차보호법상 재계약을 희망하지 않을 경우 만기 2개월 전까지 집주인에게 해지 통보를 해야 합니다. 질문자님의 경우 촉박하게 해지 통보를 했으나 집주인 측에서도 반환을 약속하는 등의 태도로 보아 합의 해지로 보입니다.

계약이 종료될 경우 세입자는 점유를 해제하고, 임대인 측은 보증금을 반환하여야 하는데 이는 동시이행의 관계에 있습니다. 보증금을 일부 또는 전액을 받지 못했을 경우 임차인은 임차권등기 명령을 신청할 수 있으며, 보증금 반환 소송 등 법적 대응도 가능합니다.

우선 집주인 측에게 보증금 반환을 요구하는 내용증명 발송을 토대로 법적 조치를 예고하고, 대항력과 우선변제권을 잃지 않도록 임차권등기 명령 신청을 통해 권리를 확보한 뒤 보증금 반환 소송 등의 법적 조치를 신속하게 진행하는 것을 추천드립니다.

구체적인 상황에 따라 대응방법은 달라질 수 있으므로 자세한 것은 가지고 계신 증거자료를 바탕으로 상담을 진행해 보시기 바랍니다.

허동진 변호사 · Answer

변호사 허동진입니다.

해결 사례 확인 하시고, 전화나 이메일 등 편한 방식으로 연락주십시오.

임대인의 '돈이 없다'는 주장은 법적 효력이 없습니다. 계약 만료일(10/20) 다음 날부터 임대인은 돈 반환 의무가 있습니다.

즉시 내용증명 발송: 임대차 종료 및 잔여 보증금 즉시 반환을 요구하셔야 합니다.

전입신고 유지: 잔금을 모두 돌려받기 전까지 절대 전입신고를 빼면 안 됩니다. (대항력 상실 방지)

소송 제기: 내용증명에도 불응하면 전세금 반환 청구 소송을 제기하고, 승소 후 임대인 소유 부동산에 강제 집행을 통해 회수해야 합니다.

기다리실 수록 손해입니다.

편히 연락주십시오.

김명수 변호사 · Answer

1. 우선, 임대차계약서 등에 대한 검토가 필요하다고 보입니다.
2. 만기가 25. 10. 20.인데 임차인이 퇴거통지를 25. 9. 23.에 하였다면, 묵시적으로 갱신된 이후에 해지통지를 한 것으로 보이므로, 계약은 그 통지일로부터 3개월 후인 25. 12. 23.경 종료된다고 볼 수도 있을 것으로 보입니다.
3. 따라서 임차인께서는 이러한 내용을 임대인에게 문자 등으로 고지하면서 12. 23.까지 보증금반환이 안되면 바로 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송, 그 이후 임대차목적물 등 임대인 보유재산에 대한 강제집행)를 통하여 해결하겠다고 통지하시기 바랍니다.
4. 보증금 중에서 나머지 금액인 1.9억을 매매계약 또는 신규임대차계약이 체결되고 매수인 또는 신규임차인의 입주잔금시 지급하겠다는 약정은 주임법에 반하는 약정으로서 효력이 없다고 보아야 할 것입니다.
5. 다만, 법적절차 이전에 변호사 명의로 내용증명을 발송하여 임대인을 압박하는 방법도 고려해 보시기 바랍니다.

이주헌 변호사 · Answer

[부동산/임대차 전문] 이주헌 변호사입니다.

전세 계약 만료 후 한 달이 넘도록 보증금을 돌려받지 못해 주거 불안과 금전적 어려움으로 걱정이 크실 것 같습니다.

결론부터 말씀드리면, 임대인은 계약 만료일(10월 20일)에 보증금 전액을 반환할 의무가 있었으나 이를 위반했습니다. 주택임차권등기명령 신청과 보증금 반환 소송을 통해 법적으로 강제해야 합니다.

☑️ 쟁점 검토 (보증금 반환 및 대항력 유지)

임대차 계약 종료: 9월 23일 퇴거 통보는 묵시적 갱신을 막는 해지 통보로 보기에는 기간(1개월 전)이 촉박할 수 있으나, 임대인이 '알겠다'고 했고 10월 20일 일부 반환 영수증을 작성했으므로 합의 해지된 것으로 보입니다. 따라서 임대인은 즉시 반환 의무가 있습니다.

대항력 유지: 퇴거는 하셨으나 전입신고를 유지하고 계신 것은 매우 잘하신 일입니다. 보증금을 다 받을 때까지 절대 전입신고를 빼거나 짐을 모두 빼서는 안 됩니다. 대항력과 우선변제권을 유지해야 경매 등 상황에서 보호받을 수 있습니다.

지연 이자: 만료일 이후부터는 연 5%, 소송 제기 후에는 연 12%의 지연 이자를 청구할 수 있습니다.

☑️ 대응전략

[내용증명 발송]: 임대인에게 '계약 종료 및 보증금 미반환에 따른 법적 조치 예고(소송, 지연이자 청구)'를 내용증명으로 보내 강력히 독촉하십시오.

[임차권등기명령 신청]: 이사를 가야 하거나 전입을 빼야 할 상황이라면, 반드시 법원에 '임차권등기명령'을 신청하여 등기부등본에 등재된 것을 확인한 후에 움직여야 대항력이 유지됩니다.

[지급명령 또는 반환 소송]: 내용증명에도 불응하면, 법원에 '지급명령' 신청이나 '보증금 반환 청구 소송'을 제기하여 집행권원(판결문)을 확보하고 강제경매를 신청해야 합니다.

이러한 사건은 대항력을 잃지 않으면서 법적 절차로 임대인을 압박하여 보증금을 회수하는 것이 핵심입니다.

확보하신 증거 자료(영수증, 문자 내역)들을 가지고 구체적인 상담을 받아보시길 권합니다.

김혜린 변호사 · Answer

1. 이미 계약기간이 지난 상태에서 이사를 하신 상태여서 대향력을 이미 상실하신 상태이나(이 경우 원칙적으로 임차권등기 불가능) 임차권등기신청시 등기가 가능성이 있어 전화상담을 신청해주시면 구두로 상세히 말씀드리겠습니다. 
2. 민사적으로 보증금반환소송, 가압류신청, 형사적으로 사기 고소가 가능하고, 빠른 법적 대응이 중요할 것으로 보입니다.

상세한 상담이 필요하신 경우 연락주시면 해당 부동산 권리관계 분석해드리고 법적 조치와 관련하여 친절하고 상세히 상담드리겠습니다.