전세금 반환, 임대인과의 갈등 어떻게 해결할까요?

대항력은 '주택의 인도(점유)'와 '주민등록'을 모두 갖추어야 유지됩니다. 귀하가 전입신고는 유지 중이나 이미 퇴거하여 점유를 상실한 상태라면 대항력이 훼손될 위험이 있습니다. 따라서 귀하는 즉시 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기부에 임차권이 등재되도록 해야 합니다. 이를 통해 점유를 하지 않더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 법적으로 안전하게 유지할 수 있습니다. '매매 및 임대계약 시 반환한다'는 약정은 불확정기한부 채무에 해당하나, 이미 42일이 경과하였고 임대인이 반환 의지를 보이지 않는다면, 귀하는 내용증명을 통해 해당 기간이 경과하였음을 알리고 즉시 반환을 청구해야 합니다. 귀하가 이미 목적물을 인도(퇴거)하였으므로, 원칙적으로 임대인은 그 다음 날부터 연 5%의 지연손해금을 지급할 의무가 있습니다. 그러나 앞서 작성한 유예 문구가 지연손해금 발생 시기를 늦추는 근거로 악용될 소지가 있으므로, 귀하는 더 이상 시간을 지체하지 말고 곧바로 보증금반환청구소송을 제기하여 판결을 통한 연 12%의 지연이자(소송촉진 등에 관한 특례법) 확보 및 집행권원을 획득하는 것이 유리합니다. 구체적인 사실관계를 토대로한 의견이 아니므로 참고하시기 바랍니다.

안녕하세요. 배재용 변호사입니다. 전세 만료 후 42일이 지났음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 상황은 **전형적 전세금 반환 지연(채무불이행)**이며, 즉시 법적 조치를 착수해야 합니다. ✅1 이미 전세금 반환채권 ‘기한 도래’ → 즉시 청구 가능 전세계약 만료(2025.10.20)와 실제 퇴거가 완료된 이상, 임대인은 즉시 보증금 전액을 반환해야 할 법적 의무가 있습니다. “매매 시 반환” “돈이 없다” 등은 법적 사유가 아닙니다. ✅2 1순위 조치: 임대인 재산 확보를 위한 ‘전세보증금 가압류’ 임대인의 재산(집·전세보증금·계좌 등)을 가압류해야 도주/은닉 방지 매매·전세 새 계약 시 우선변제 강제집행 준비 가 가능합니다. 지금 시점에서 가압류가 가장 중요한 조치입니다. ✅3 본안 소송: ‘전세보증금 반환 청구 소송’ 제기 임대인이 버티면 전세보증금 2억 중 잔액(1억9천만 원)에 대해 즉시 소송 제기 가능합니다. 이미 일부 반환한 1,000만 원은 영수증으로 확인되므로 소송 구조가 명확합니다. ✅4 무단 방문은 주거침입 소지 → 향후 증거로 활용 비밀번호 전달 후 임차인 불在 상태에 반복 출입한 행위는 주거침입에 해당할 소지가 있어 민사에서도 임대인 불성실 태도 입증으로 활용 가능합니다. 궁금한 사항이나 추가적으로 도움이 필요하시면 언제든지 편하게 연락주시기 바랍니다. 서울대 법대 출신 / 중앙대 로스쿨 수석 예서법률사무소 대표변호사 배재용 드림

[문제 상황] ㆍ의뢰인님께서는 2025년 10월 20일 자로 임대인과 합의 하에 임대차 계약을 종료하고 퇴거하였으나 전체 전세금 2억 원 중 1천만 원만을 수령한 채 나머지 1억 9천만 원을 40일 넘게 돌려받지 못하고 있는 위급한 상황입니다. ㆍ임대인은 '다음 세입자가 들어오면 주겠다'는 약정을 근거로 차일피일 반환을 미루고 있으며 거주 당시 임대인 측이 동의 없이 수차례 무단 침입하여 주거의 평온을 해친 심각한 사실관계도 확인됩니다. [해결 방법] ㆍ현재 전입신고는 유지하고 계시나 이미 짐을 빼고 이사를 완료하여 실거주(점유) 요건이 상실되었으므로 대항력과 우선변제권 유지에 치명적인 위험이 발생할 수 있는바 지체 없이 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기부에 권리를 명시해야 합니다. ㆍ임대인이 작성한 '새 임대차 계약 시 반환'이라는 문구는 법적으로 불확정 기한에 해당하며 이미 통상적인 기간을 넘어섰으므로 더 이상 변제 유예의 정당한 사유가 될 수 없기에 즉시 전세금 반환 청구 소송을 제기하여 집행 권원을 확보해야 합니다. ㆍ민사소송은 승소 시 변호사 선임 비용 등 소송 비용 전부를 패소한 임대인에게 청구할 수 있고 소송 촉진 특례법에 따른 연 12%의 고율 이자까지 가산되므로 역량 있는 변호사를 선임하여 임대인을 강력하게 압박하는 것이 중요합니다. ㆍ이 사건의 핵심적인 승부처는 임대인의 '주거침입' 행위인데 집주인이라도 임차인의 허락 없는 출입은 명백한 형사 범죄이므로 이에 대한 형사 고소를 진행하여 처벌 가능성을 시사함으로써 형사 합의금 명목으로 전세금 반환을 획기적으로 앞당길 수 있습니다. ㆍ막연한 기다림은 채권 회수를 불가능하게 만들 뿐이므로 형사적 압박과 민사적 강제 집행을 동시에 진행하는 전문적인 조력을 받아 소중한 재산을 지키시기 바랍니다. 모든 사건 대표 변호사가 직접 소통합니다.