"계약금 돌려줬더니 뒤통수" 진상 임차인 참교육기 

호의가 권리인 줄 아는 '진상 임차인'의 습격

안녕하세요, 박종우 변호사입니다.

보통 임대차 분쟁이라고 하면 '갑질하는 임대인'과 '고통받는 임차인'의 구도를 떠올리기 마련입니다. 전세 사기나 보증금 미반환 사건이 워낙 사회적 이슈가 되다 보니, 법에서도 임차인을 보호하는 장치들을 두텁게 마련해 두고 있죠. 하지만 현장에서 발로 뛰는 변호사로서 실무를 경험하다 보면, 반대의 경우도 적지 않게 마주하게 됩니다.

법의 보호망과 계약서의 문구를 교묘하게 악용하여, 선량한 임대인을 궁지로 몰아넣고 부당한 금전적 이득을 취하려는 이른바 '진상 임차인'들이 존재하기 때문입니다. 오늘 소개해 드릴 성공 사례는, 본인의 요구대로 계약을 취소해주고 계약금까지 전액 돌려받았음에도 불구하고, 추가로 '위약금'과 '손해배상'까지 내놓으라며 소송을 건 안하무인 격 임차인을 상대로 완벽한 승소를 거둔 사건입니다.

억울함에 밤잠을 설치시던 임대인 A씨의 미소를 되찾아드린 그 과정을 지금부터 상세히 들려드리겠습니다.

효심으로 내놓은 아파트, 예상치 못한 100만 원의 암초

의뢰인 A씨는 평소 효심이 지극한 분이었습니다. 노환으로 거동이 불편해지신 어머니를 본인의 집으로 모셔와 직접 봉양하기로 결심한 A씨는, 어머니께서 홀로 거주하시던 아파트를 임대 놓기로 했습니다. 해당 아파트는 구축이었지만 A씨 가족이 워낙 잘 관리해온 터라 내부는 깔끔했고, 무엇보다 초등학교와 공원이 가까운 '학세권'이라 신혼부부들에게 인기가 많은 곳이었습니다.

부동산에 매물을 내놓자마자 젊은 신혼부부 B씨 부부가 연락을 해왔습니다. 집을 둘러본 B씨 부부는 매우 만족해 하며 그 자리에서 계약금을 입금하고 임대차 계약서를 작성했습니다. A씨는 젊은 부부의 새 출발을 응원하며 기분 좋게 도장을 찍었습니다.

사건은 잔금일을 앞둔 전세자금대출 심사 과정에서 터졌습니다. 임차인 B씨가 대출을 신청하러 은행에 갔다가, 해당 아파트에 가압류가 등기되어 있어 대출 승인이 거절되었다는 연락을 해온 것입니다. 깜짝 놀란 A씨가 급히 등기부를 떼어보니, 치매 기운이 있으셨던 어머니께서 과거에 사용하신 카드 할부금 약 100만 원 정도가 미납되어 카드사에서 기계적으로 가압류를 걸어둔 상태였습니다.

A씨는 즉각 카드사에 연락해 미납금을 전액 변제했습니다. 카드사 측에서도 변제를 확인하고 법원에 가압류 취하 및 집행해제 신청서를 제출했습니다. 하지만 법원 행정 절차상 등기부상에서 가압류 표시가 완전히 지워지기까지는 약 일주일 정도의 시간이 더 소요되는 상황이었습니다.

임대인의 문제해결 노력 그러나 임차인의 '갑질'형 변심

잔금일은 다가오는데 등기가 깨끗해지지 않자, A씨는 임차인 B씨에게 진심 어린 사과와 함께 파격적인 대안을 제시했습니다.

"정말 죄송합니다. 어머니 건강 문제로 실수가 있었습니다. 현재 돈은 다 갚았고 말소 절차 진행 중이니, 일단 대출금을 제외한 나머지 잔금만 치르고 입주하세요. 나머지 금액은 등기가 깨끗해진 뒤 대출이 실행되면 그때 주셔도 됩니다. 그사이에 발생하는 번거로움에 대해서는 제가 충분히 보상해 드리고 편의를 봐드리겠습니다.“

상식적인 선에서라면, 집주인이 직접 변제 영수증까지 보여주며 '선입주 후잔금'이라는 배려를 했기에 충분히 합의가 가능한 상황이었습니다. 하지만 B씨의 반응은 냉담했습니다. 입주 하루 전날, B씨는 돌연 태도를 바꿔 이렇게 통보했습니다.

"등기상 하자가 해결되지 않았으니 이 계약은 파기입니다. 이미 입금한 계약금 전액을 지금 즉시 반환하세요."

A씨는 당황스러웠지만, 본인의 실수로 기분이 상했을 임차인을 배려해 아무런 군말 없이 계약금 전액을 돌려주었습니다. 그렇게 임대차 계약은 원만하게 취소된 것으로 보였습니다.

적반하장 : "계약금 배액 배상하고 숙박비까지 내놔라!"

상황이 종료된 줄 알았던 A씨에게 몇 주 뒤, 법원에서 날아온 소장 한 통이 배달되었습니다. 임차인 B씨가 A씨를 상대로 소송을 제기한 것입니다. B씨의 주장은 황당하기 그지없었습니다.

• 특약 위반에 따른 위약금 청구 : 계약서 특약 제4조("임대인은 입주 시까지 등기상 하자가 없도록 한다")를 위반했으므로, 이미 돌려받은 계약금과는 별개로 계약금 액수만큼의 '위약금(배액 배상)'을 더 지급하라.

• 부수적 손해배상 : 갑자기 거처가 없어져 묵게 된 호텔 숙박비와 짐 보관 이사 비용 등 본인들이 지출한 모든 비용을 배상하라.

본인들이 계약을 해제하겠다고 먼저 요구하고 돈까지 다 돌려받아 놓고는, 이제 와서 "네가 잘못해서 계약이 깨진 것이니 위약금을 더 내라"는 식의 적반하장 태도였습니다. A씨는 선의를 베풀고도 뒤통수를 맞았다는 생각에 억울함을 호소하며 저를 찾아오셨습니다.

박종우 변호사의 필승 전략 : 논리로 진상을 꺾다

저는 이 사건의 본질이 '임대인의 악의적 채무불이행'이 아니라 '임차인의 과도한 권리 남용'에 있다고 보았습니다. 재판부를 설득하기 위해 다음과 같은 법리적 대응 전략을 구축했습니다.

1. '합의 해제'의 법리 적용

법적으로 '법정 해제'와 '합의 해제'는 엄연히 다릅니다. B씨는 특약 위반을 이유로 소를 제기했지만, 사실관계상 B씨가 먼저 해제를 요청했고 A씨가 이를 수락하여 계약금을 반환함으로써 이 계약은 '합의하에 해제'된 것입니다. 대법원 판례에 따르면, 합의 해제 시에는 별도의 약정이 없는 한 손해배상 청구를 할 수 없습니다. 저는 이 점을 강력하게 피력했습니다.

2. 채무 이행의 실질적 완료 입증

가압류의 원인 채무인 100만 원은 이미 잔금일 전에 변제되었습니다. 등기부상의 기재는 행정 절차의 지연일 뿐, 임차인의 권리를 실질적으로 침해할 만한 '위험한 하자'가 아니었다는 점을 강조했습니다. 또한 A씨가 제안한 '잔금 유예'는 임차인의 전세자금대출 문제를 해결해주기 위한 충분한 신의칙상의 조치였음을 입증했습니다.

3. 손해배상 범위의 허구성 폭로

B씨가 주장하는 호텔 숙박비와 이사 비용은 임대인의 잘못으로 발생한 것이 아니라, 충분히 대안이 있음에도 불구하고 본인들이 자의적으로 계약을 파기함으로써 발생한 '과잉 지출'임을 지적했습니다.

정의의 승리, 원고 청구 '전부 기각’

법원은 저의 주장을 고스란히 받아들였습니다.

"피고(임대인)는 가압류 채무를 변제하여 계약 이행을 위해 최선을 다했으며, 이 사건 계약은 양측의 합의로 종료된 것이므로 원고(임차인)는 추가적인 위약금을 청구할 권리가 없다"며 원고의 청구를 전부 기각했습니다.

결국 B씨는 부당한 이득을 취하려다 오히려 A씨의 소송 비용과 변호사 선임료까지 모두 부담하게 되는 '참교육'을 당하게 되었습니다.

임대인 여러분, 당당하게 대응하십시오

임대차 시장에서 임대인은 흔히 '가진 자'로 치부되어 부당한 요구 앞에서도 침묵하는 경우가 많습니다. 하지만 법은 선량한 사람을 배신하지 않습니다. 계약서의 특약 하나를 꼬투리 잡아 과도한 요구를 하는 진상 임차인을 만났다면, 혼자 고민하지 마십시오.

정확한 법리 해석과 논리적인 증거 정리가 있다면, 여러분의 소중한 재산과 자존심을 지킬 수 있습니다. 이 사건처럼 억울한 소송에 휘말리셨나요? 혹은 계약 해지 과정에서 부당한 압박을 받고 계신가요? 수많은 승소 사례로 다져진 노하우로 여러분의 권리를 완벽하게 대변해 드리겠습니다. 지금 바로 박종우 변호사에게 상담을 신청하세요.