[전세사기]공인중개사, 중개보조원은 공범일까? 무죄 대응방법 

대검찰청 우수사례 검사 출신 김정호 변호사입니다.

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몇 년 전 전세사기 사건이 사회적, 국가적으로 큰 문제가 되었습니다.

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전세사기는 누군가 평생을 일궈온 전재산을 한 순간에 편취하는 범죄이고, 대다수의 피해자들은 경제적 형편이 넉넉치 않은 서민이라는 점 때문에 국민적으로 큰 공분을 샀습니다.

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당시 저는 검사로 재직하고 있었는데요.

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저 역시도 빌라왕 등 전세사기 사건의 수사, 재판을 담당하면서 그들의 무책임한 행태에 분노하고 사안을 무겁게 받아들였던 기억이 납니다.

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그렇지만 한편으로는 전세사기 사건이라면 그 구체적 내용을 따져보지도 않고 무분별하게 수사, 기소가 이루어지는 듯한 느낌을 받아 검사로서 많은 고민을 했던 기억도 있습니다.

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특히 경찰이 법리에 대한 면밀한 검토 없이 임차인의 고소 취지에만 의존하여 공인중개사, 중개보조원을 함께 수사하여 무분별하게 송치한 사건을 여럿 보았는데요.

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수사기관이 공인중개사, 중개보조원을 임대인과 공범으로 보는 이유는 무엇인지, 억울한 처벌을 피하려면 어떻게 해야 하는지 알려드리겠습니다.

전세사기, 어떤 경우에 성립할까?

형법상 사기죄는 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상이 이익을 취득할 때 성립하는 범죄입니다.

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여기에서 기망이란 쉽게 말해 거짓말을 의미합니다.

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전세계약이 체결되면 임대인은 임차인으로부터 보증금을 교부받고 임차인에게 목적물을 인도해주며 계약이 종료되면 임대인은 임대차보증금을, 임차인은 목적물을 상대방에게 반환할 의무를 부담합니다.

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즉 임대인은 임대차보증금을 반환할 것을 당연한 전제로 하고 있는데요.

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그에 따라 전세계약에서의 '기망'은 '임대인이 임차인에게 보증금을 반환할 의사나 능력이 없음에도 마치 그것이 있는 것처럼 보증금을 교부받는 것'이 됩니다.

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한편, 사기죄는 재물의 교부를 받거나 재산상이 이익을 취득한 그 시점에 기망이 있어야 합니다.

민사상 채무불이행과 형법상 사기죄가 구별되는 지점입니다.

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그렇기 때문에 '임대인이 임차인으로부터 보증금을 교부받을 당시'에 '임대인이 임차인에게 보증금을 반환할 의사나 능력이 없어'야 전세 사기가 성립하는 것이고, 만약 그 당시에는 재산적 여력이 충분했으나 그 이후에 발생한 사정으로 인하여 보증금을 반환하지 못하게 된 경우라면 민사상 채무불이행에 불과하고 전세 사기는 성립하지 않습니다.

전세사기, 어떤 처벌을 받게 될까?

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앞서 말씀드린 것처럼 전세사기는 누군가 한 평생 일궈온 전재산을 한 순간에 편취하는 범죄로서 수사기관과 법원은 사안을 매우 중대하게 보고 있습니다.

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또한 현재 대한민국 전세제도의 특성상 피해액이 기본적으로 수억 원에 이릅니다.

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그렇기 때문에 피해자와 합의가 되지 않는 이상 실형이 선고되고 그 기간 역시 1년이 넘는 경우가 대부분입니다.

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이는 초범인 경우에도 마찬가지입니다.

수사기관이 공인중개사, 중개보조원을 공범으로 보는 이유는?

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보증금을 반환해야 할 의무는 임대인만이 부담하고 공인중개사, 중개보조원에게는 그러한 의무가 없습니다.

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그렇기 때문에 임대차계약을 중개한 공인중개사, 중개보조원이 임대인과 공범이 되기 위해서는 다음과 같은 두 가지 사실이 모두 인정되어야 합니다.

① 임대인이 임차인으로부터 보증금을 지급받을 당시부터 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었던 사실

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② 공인중개사, 중개보조원이 그러한 내용을 인식한 사실

이는 매매계약과 임대차계약을 동시에 체결한 이른바 '동시진행' 방식인 경우, 그리고 매매가와 전세가를 같게 설정하여 매수인이자 임대인이 이른바 '무자본 갭투자'의 방법으로 목적물의 소유권을 취득한 경우도 마찬가지입니다.

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특히 공인중개사, 중개보조원 분들에 대한 사건에서 실무상 문제되는 지점은 위 ②입니다.

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임대인의 자력 유무는 임대인이 알아서 할 성질의 것이기 때문에 공인중개사, 중개보조원은 이를 알 필요도 없고 알 방법도 없습니다.

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따라서 공인중개사, 중개보조원이 적극적으로 공모한 것이 아닌 이상 계약을 중개한 사정만으로 전세 사기의 공범이 되어서는 안 되는 것입니다.

그렇지만 수사기관과 법원의의 시선은 다릅니다.

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전통적인 전세는 이미 소유하고 있는 목적물에 대하여 매매가 보다 적은 금액을 보증금으로 정하고 일정한 기간 동안 목적물을 임대해주는 방식으로 이루어졌습니다.

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이런 전통적인 방식이 아닌 '동시진행', '무자본 갭투자'를 수사기관은 자력이 충분치 않은 임대인이 부동산을 취득하기 위한 변칙적인 것으로 보고 있습니다.

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그렇기 때문에 수사기관 법원은 이 경우 공인중개사 또는 중개보조원이 임대인의 무자력을 알고 있었다고 보고 충분한 법리검토 없이 무분별한 수사, 기소가 이루어지는 것입니다.

억울한 처벌 피하려면

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앞서 말씀드린 것처럼 수사기관과 법원은 전세사기를 서민의 존립기반을 뿌리채 흔드는 매우 중대한 범죄로 보고 있습니다.

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이에 더하여 위와 같이 '무자본 갭투자', '동시진행' 등에 한해서는 임대인과 그 계약을 중개한 공인중개사, 중개보조원을 유죄로 추정하고 수사가 이루어진다고 보아도 과언이 아닙니다.

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그렇기 때문에 단순히 '나는 임대인의 자력을 몰랐다'라는 말을 반복하여서는 억울함을 풀 수 없습니다.

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수사 초기 단계부터 법리와 사실관계를 면밀히 검토하고 의견을 충분히 개진하여 수사기관으로 하여금 '무자본 갭투자, 동시진행 방식이어도 공인중개사와 중개보조원은 임대인의 자력을 몰랐을 수 있겠구나'라는 생각이 들도록 설득하여야 합니다.

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이 지점에서 경험이 풍부한 전문가의 도움이 필요해집니다.

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저는 지난 6년 동안 검사로서 연간 2천여 건에 달하는 사건을 처리했습니다.

또한 재산 범죄 전담 검사로서 무자본 갭투자 빌라왕 전세사기를 비롯하여 각종 사기, 횡령, 배임 등 사건을 수없이 경험했습니다.

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그렇기 때문에 재산 범죄에서 경찰이 어떤 시각으로 수사하고 어떤 점을 놓치는지, 검사와 법원은 어떤 고민을 하는지 그 누구보다 잘 알고 있습니다.

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어려움을 겪고 계시다면 혼자 고민하지 마시고 연락 주시면 재산범죄 전담 검사로 쌓은 풍부한 경험을 바탕으로 최선의 결과를 가져다 드리겠습니다.

김정호 변호사

· 前 서울서부지방검찰청 검사

· 前 수원지방검찰청 성남지청 검사

· 前 대구지방검찰청 상주지청 검사

· 前 의정부지방검찰청 남양주지청 검사

· 現 법무법인 청목 파트너 변호사