전임차인이 임차권등기를 해서 나는 임차권등기를 할 수 없다고?

박종우 변호사

승소

인****

들어가며 : 완벽했던 내 전세 계약, 어디서부터 잘못된 걸까?

이번 사건의 의뢰인 역시 이 모든 과정을 완벽하게 마친 '모범 임차인'이었습니다. 하지만 2년 뒤 이사를 준비하던 의뢰인에게 마른하늘에 날벼락 같은 소식이 전해집니다. 임대인이 수십억 대 전세사기로 이미 구속되었다는 뉴스였습니다.

임대인은 감옥에 있고, 보증금을 돌려줄 능력은 전무한 상황. 의뢰인은 최후의 수단으로 가입해둔 HUG 보증보험을 이행청구하기 위해 법원에 '임차권등기명령'을 신청했습니다. 등기부에 본인의 권리를 올려야 보증금을 대위변제 받을 수 있기 때문입니다.

그런데 법원에서 황당한 기각 결정이 내려졌습니다.

"이미 이 집에 다른 세입자의 임차권등기가 되어 있어, 당신은 신청할 수 없습니다."

의뢰인은 아연실색했습니다. 입주 전 분명히 등기부는 깨끗했고, 본인이 실제 거주하고 있는데 도대체 누가 임차권등기를 했단 말인가?

사정을 파헤쳐보니 추악한 진실이 드러났습니다.

임대인은 의뢰인에게 받은 보증금으로 전 세입자의 돈을 돌려줘야 했지만, 그 돈을 빼돌려 사적으로 유용해버렸습니다. 돈을 못 받은 전 세입자는 짐을 빼고 나간 뒤, 의뢰인이 한창 거주 중이던 시점에 몰래 임차권등기를 신청해버린 것입니다.

의뢰인은 살고 있는 집의 등기부에 '유령'처럼 전 세입자의 권리가 살아나는 것을 속수무책으로 지켜봐야 했습니다. 이대로라면 보증보험은커녕 대항력조차 인정받지 못해 보증금 전액을 날릴 위기였습니다.

이 사건은 관련 선례조차 찾기 힘든 난제 중의 난제였습니다. 입법의 공백을 파고드는 치밀한 법리 검토가 필요했습니다. 저는 의뢰인의 재산을 지키기 위해 두 가지 소송을 동시에 진행하는 승부수를 던졌습니다.

전 임차인이 이미 점유를 상실(이사)한 상태에서 뒤늦게 신청한 등기는 부당하다는 점을 강력히 피력했습니다. 법령, 학설, 심지어 법원행정처의 답변서까지 샅샅이 뒤져 '전 세입자의 확정일자 효력을 무력화'시키는 일부취소 결정을 이끌어냈습니다.

위 취소 결정을 근거로, 이제 법적으로 의뢰인의 확정일자가 전 세입자보다 우선한다는 점을 증명했습니다. 결국 법원은 본래의 기각 결정을 뒤집고 의뢰인의 임차권등기를 인용했습니다!

결국 의뢰인은 무사히 임차권등기를 마쳤고, HUG로부터 보증금 전액을 반환받아 지옥 같은 전세사기의 늪에서 탈출할 수 있었습니다.

이번 사건은 단순히 한 개인의 승소를 넘어, 법의 빈틈을 악용한 전세사기 수법에 맞서 임차인의 권익을 보호하는 리딩 케이스(Leading Case)를 만들어냈다는 점에서 매우 큰 의미가 있었습니다.

전세사기 피해는 단순히 운이 나빠서 발생하는 문제가 아닙니다. 정교하게 설계된 사기 수법과 입법의 공백이 만났을 때, 개인이나 AI의 힘만으로는 해결하기 불가능에 가까운 영역이 존재합니다.

"을과 을의 전쟁으로 치닫는 비극적인 전세사기, 부동산 전문 변호사 박종우가 당신의 소중한 재산을 끝까지 지키겠습니다."

법무법인 건영

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