전세사기 체포·구속영장 실질심사, 48시간 골든타임 

안녕하세요. 형사사건을 중점적으로 다루고 있는 정우람 변호사입니다.

갑작스러운 가족의 체포 소식, 이미 구속되었다는 연락을 받는 순간 대부분의 분들은 판단이 멈춥니다. 특히 전세사기 사건은 최근 수사와 재판 기준이 매우 엄격해지면서 초기 대응의 중요성이 더욱 커졌습니다.

체포 직후부터 구속 여부가 결정되기까지 약 48시간.

이 시간 안에 무엇을 하느냐에 따라 이후 재판의 흐름은 물론, 최종 형량까지 달라질 수 있습니다.

지금 대응이 전부입니다.

1. 왜 전세사기 사건은 ‘징역 15년’까지 나오는가

전세사기 사건에서 수사기관이 가장 먼저 보는 것은 단순한 미반환이 아닙니다.

“처음부터 보증금을 돌려줄 의사가 있었는가”

이 지점입니다.

인천 미추홀구 전세사기 사건(일명 ‘건축왕’ 사건)에서는 수사 단계에서 조직적 범행 프레임이 적용되었습니다. 공인중개사, 명의자, 실무 담당자까지 폭넓게 수사 대상에 포함되었습니다. 다만 재판에서는 범죄단체조직죄 요건이 충족되지 않는다는 판단이 내려졌습니다.

이 사례가 보여주는 것은 하나입니다.

수사 프레임이 어떻게 짜이느냐에 따라 책임 범위가 크게 달라진다는 점입니다.

또한 수원 일가 사건에서는 피해 규모와 범행 구조가 중대하게 평가되며 주범에게 징역 15년이 확정되었습니다. 피해자 다수, 반복 계약, 자금 흐름 구조가 모두 형량 판단에 반영되었습니다.

대규모 사건에서는 각 임대차 계약이 개별 범행으로 평가되어 경합범 구조가 문제 되기도 합니다. 그 결과 형의 상한이 급격히 높아질 수 있습니다.

1. 체포 직후, 절대로 해서는 안 되는 행동

구속영장 발부 사유는 크게 세 가지입니다.

도주 우려
증거인멸 우려
재범 또는 피해 확대 우려

다음 행동은 특히 위험합니다.

• 휴대전화 교체

• 계좌 정리

• 서류 파기

• 관련자와 진술 맞추기

• 피해자에게 직접 연락

이러한 행동은 ‘증거인멸 우려’를 스스로 강화하는 결과를 낳을 수 있습니다.

또한 감정적으로 “몰랐다”는 말만 반복하거나 사실관계가 흔들리는 진술을 하면 이후 공판에서 신빙성을 회복하기가 매우 어렵습니다.

1. 반드시 해야 할 것

체포 직후에는 진술거부권을 행사하고 변호인 선임 의사를 명확히 밝히는 것이 우선입니다.

첫 진술은 그대로 기록으로 남습니다. 이후 번복은 방어에 치명적입니다.

그리고 48시간 안에 준비해야 할 것은 다음입니다.

• 주거·직업·가족관계 자료

• 출석 및 수사 협조 의사

• 이미 확보된 증거 범위 파악

• 자금 흐름 정리

• 계약 당시 담보 구조 자료

• 금리·대출 규제 등 외부 환경 변화 자료

이 자료들은 단순 해명이 아니라, ‘고의가 있었는지’ 판단에 직접 연결됩니다.

1. 구속영장 단계의 핵심

구속된 상태와 불구속 상태는 이후 재판 전략에 큰 차이를 만듭니다.

영장 단계에서는

• 도주 우려가 없다는 점

• 증거가 이미 확보되었다는 점

• 연락 차단 등 대체 조치 가능성

• 생활 기반이 명확하다는 점

을 구조적으로 제시해야 합니다.

의견서 한 장으로 끝나는 문제가 아닙니다. 자료와 논리가 함께 움직여야 합니다.

1. 전세사기 사건의 본질적 쟁점

전세사기 사건의 핵심은 ‘결과’가 아니라 ‘당시 인식’입니다.

• 선순위 권리와 담보 구조 인식

• 신규 임차인 모집 과정의 설명 내용

• 보증금 사용처(개인 유용인지, 사업 운영인지)

• 외부 경제 환경 변화와 의사결정 과정

보증금이 반환되지 않았다는 사후적 결과만으로 곧바로 고의가 단정되지 않도록, 계약 당시의 구조를 다시 정리해야 합니다.

이 작업은 수사 초기부터 이루어져야 효과가 있습니다.

1. 피해 회복과 합의의 현실

대규모 사건에서는 피해자가 수십 명, 수백 명에 이릅니다.

무분별한 접촉은 회유나 압박으로 오해받을 수 있습니다.

• 경매 절차 협조

• 일부 변제 계획

• 자산 현황에 맞는 현실적 상환 구조

• 피해자별 진행 상황 정리

이러한 내용은 감정적 사과가 아니라, 재판부가 확인할 수 있는 자료 형태로 정리되어야 합니다.

결국 이 단계에서 가장 중요한 것은 대응의 ‘속도’와 ‘방향’입니다.

수사기관은 이미 일정 부분 자료를 확보한 상태에서 움직입니다. 준비 없이 조사에 임하면 이후 방어 전략을 다시 세우기 어려워집니다.

체포·구속 단계는 단순 절차가 아니라, 사건의 틀이 결정되는 구간입니다.

형사사건은 초기 설계가 결과를 좌우합니다. 저는 사무장을 통하지 않고 직접 의뢰인과 소통하며 처음 조사 단계부터 사건을 설계합니다. 구속 여부, 고의 판단, 책임 범위가 과도하게 확장되지 않도록 구조부터 정리하겠습니다.

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정우람 변호사