이혼 직후 임대차 계약? 법원 “임차권 존재 안 해” 판결 

1. 사건의 개요

이 사건은 부동산 경매 절차에서 피고가 임차권을 주장하자, 해당 부동산에 관한 채권을 취득한 원고가 임차권 부존재 확인을 구한 사건입니다.

이 사건 부동산의 소유자는 피고의 배우자였고, 원고는 금융기관으로부터 해당 부동산을 담보로 한 대출채권을 양수함으로써 채권자의 지위를 취득하였습니다.

이후 채무 불이행으로 인해 부동산에 대한 경매 절차가 개시되었고, 원고는 채권자로서 배당을 받을 지위에 있었습니다.

그런데 경매 절차가 진행되던 중, 피고는 이 사건 부동산에 관하여 임대차보증금 5,000만 원의 임대차계약이 존재한다며 임차권을 주장하고 배당요구를 하였습니다.

해당 임대차계약은 임대차 체결 직전 피고와 소유자 사이의 협의이혼이 이루어진 점, 피고가 임대차 이전부터 계속 해당 부동산에 거주해 온 점등으로 인해 그 실질이 문제 되었습니다.

이에 원고는 피고가 주장하는 임대차계약이 경매 절차에서 배당을 받기 위해 형식적으로 만들어진 계약에 불과하다고 보고,
피고의 임차권 자체가 존재하지 않음을 확인받기 위해 본 소송을 제기하게 되었습니다.

2. 핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같았습니다.

1. 피고가 주장하는 임대차계약이 실질적인 임대차로 인정될 수 있는지

2. 혼인관계 및 이혼 경위, 거주 형태 등을 고려할 때 임차권이 독립된 법률관계로 성립하였는지

3. 경매절차에서 피고의 임차권 주장이 배당을 받을 수 있는 권리인지 여부

3. 법원의 판단 및 결과

법원은 원고의 청구를 전부 인용하였습니다.

법원은,

• 피고가 해당 부동산에 임대차계약 체결 이전부터 계속 거주해 온 점

• 임대차계약 체결 시점이 이혼 직후이자 경매가 임박한 시점인 점

• 임대차보증금 지급에 관한 객관적인 금융자료가 부족한 점

• 임대인과 임차인 사이의 특수한 관계(부부 관계)

등을 종합적으로 고려하여,
피고가 주장하는 임대차계약은 실질적인 임대차로 보기 어렵다고 판단하였습니다.

이에 따라 법원은
피고의 임차권은 존재하지 아니함을 확인하고,
소송비용 역시 피고가 부담하도록 판결하였습니다.

본 판결로 인해 피고는 경매절차에서 임차인으로서의 지위나 배당을 주장할 수 없게 되었습니다.

4. 법무법인 한서의 역할

법무법인 한서는 본 사건에서 원고를 대리하여 임차권 부존재 확인 소송 전반을 수행하였습니다.

특히,

• 임대차계약 체결 경위와 시점을 중심으로 가장임대차 및 형식적 계약 가능성을 구조화

• 혼인관계·이혼 시점·거주 형태 등 사실관계를 정밀하게 정리

• 경매절차와 연계하여 임차권 주장 배척의 실익을 명확히 제시

함으로써,
경매 절차에서 문제될 수 있는 형식적 임차권 주장을 사전에 차단하는 전부 인용 판결을 이끌어냈습니다.

🔎 이런 분들께 참고가 되는 사례입니다

경매 직전 또는 경매 중에 임차권이 갑자기 주장된 경우

가족·배우자 사이의 임대차계약 진정성이 문제되는 경우

임차권 신고로 인해 배당 순위나 매각에 영향을 받는 채권자

형식적인 임대차로 인해 경매 절차가 지연되거나 분쟁이 예상되는 경우