깡통전세인지 몰랐다는 임대인, 정말 책임이 없을까요?

심준섭 변호사

안녕하세요, 법무법인 심입니다.

전세 만기가 되었는데 보증금을 돌려받지 못한 상황에서
임대인이 이렇게 말하는 경우가 많습니다.

“저도 집이 이렇게 될 줄 몰랐습니다.”
“깡통전세인 줄 정말 몰랐어요.”

이 말이 사실일 수도 있습니다.
하지만 그렇다고 해서 임대인의 책임이 사라지는 것은 아닙니다.

다만, 형사 책임과 민사 책임은 전혀 다른 기준으로 판단되기 때문에
접근 방식도 달라져야 합니다.

“몰랐다”는 말이 법적으로 통할까요?

핵심은 이 부분입니다.

민사 문제(보증금 반환)에서는
임대인이 알았는지, 몰랐는지와 관계없이
보증금을 반환할 의무는 그대로 유지됩니다.
형사 문제(사기 등)에서는
임대인에게 ‘속이려는 의도’가 있었는지가 중요합니다.
실제로 고의가 없었다면 사기죄 성립이 쉽지 않을 수 있습니다.

즉, “몰랐다”는 주장은
형사 사건에서의 방어 논리일 뿐,
민사상 보증금 반환 의무를 없애주는 근거는 아닙니다.

깡통전세에서 가장 중요한 건
‘누가 잘못했는지’보다 ‘어떻게 회수할 것인지’입니다.

실무에서는 다음 순서로 접근하게 됩니다.

계약 해지 또는 종료 요건을 먼저 정리한 뒤
지급명령 또는 소송으로 법적 권리를 확정합니다.

판결문은 이후 모든 집행의 출발점이 됩니다.

이사를 해야 하는 상황이라면
임차권등기명령을 통해 대항력과 우선변제권을 유지하는 조치가 필요합니다.

임대인 명의의 예금, 부동산, 차량 등
확인되는 재산에 대해 가압류를 선행한 뒤
판결 후 강제집행으로 이어집니다.

전입신고, 확정일자, 점유 요건을 기준으로
경매 시 실제 배당 가능성을 계산하고 전략을 세웁니다.

실무에서 깡통전세는
“법적으로 이기는 것”과 “실제로 돈을 받는 것”이
전혀 다른 결과로 이어지는 경우가 많습니다.

선순위 근저당, 선순위 임차인, 경매비용이 먼저 빠지면
승소 판결이 있어도 실제 배당이 거의 없을 수 있습니다.

재산이 없거나 다른 채권자들이 먼저 확보한 경우
소송이 길어져도 집행이 막히는 사례가 많습니다.

고의성이 약한 경우 사기 성립이 어려워
결국 민사와 집행 전략을 더 촘촘히 설계해야 하는 사건입니다.

깡통전세는 시간이 지날수록 회수 가능성이 급격히 떨어집니다.

법무법인 심은 다음의 절차를 동시에 진행하는 방식으로 접근합니다.

목표는 단순한 판결이 아니라
실제 피해금 회수입니다.

임대인이 “깡통전세인지 몰랐다”고 하더라도
보증금을 돌려줘야 할 책임은 사라지지 않습니다.

다만 이런 사건일수록
형사만 기대하기보다는
민사, 집행, 배당 전략을 함께 설계해야
실제 회수에 가까워질 수 있습니다.

온라인 상담을 주시면
현재 등기부 상태, 보증금 규모, 전입·확정일자,
선순위 채권 구조를 기준으로
현실적인 회수 가능성과 우선 대응 방향을 정리해드리겠습니다.

법무법인 심

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