깡통전세도 전세사기 소송이 가능할까? 실제 대응 기준 정리

심준섭 변호사

안녕하세요, 법무법인 심입니다.

최근 전세사기 피해가 급증하면서 ‘깡통전세’라는 용어도 자연스럽게 일상화되었습니다.
매매가격보다 전세보증금이 높거나 거의 비슷한 구조의 주택을 의미하는데, 집값이 조금만 하락해도 보증금을 전액 돌려받기 어려운 위험한 형태입니다.

문제는 많은 분들이 이렇게 질문하신다는 점입니다.

“깡통전세도 전세사기로 고소할 수 있나요?”
“보증금을 못 받았는데 법적으로 방법이 없다는 말도 들었습니다.”

실제로 일부 로펌에서는 깡통전세 사건을 소극적으로 접근하는 경우도 많습니다.
하지만 조건만 충족된다면 전세사기 소송이 충분히 가능합니다.

오늘은 깡통전세가 전세사기로 인정되는 기준과, 세입자가 취할 수 있는 법적 대응 방향을 정리해드리겠습니다.

깡통전세란 어떤 구조를 말할까?

깡통전세는 주택 매매가격 대비 전세보증금 비율이 지나치게 높은 경우를 의미합니다.

예를 들어,

이와 같은 구조라면 경매나 공매로 넘어갈 경우, 선순위 채권을 제외하고 보증금 전액을 회수하기 어려울 가능성이 큽니다.

이런 주택은 다음과 같은 리스크를 동시에 안고 있습니다.

즉, 구조 자체가 매우 취약한 계약 형태라고 볼 수 있습니다.

중요한 포인트는 “깡통 구조 자체만으로는 전세사기가 성립되지 않는다”는 점입니다.

전세사기 성립을 위해서는 임대인의 고의적 기망행위가 입증되어야 합니다.

다음과 같은 정황이 있다면 전세사기 소송이 가능해질 수 있습니다.

이처럼 단순 손실이 아니라 ‘속였다는 정황’이 핵심 판단 기준이 됩니다.

보증금 회수가 어려워진 경우, 다음과 같은 법적 수단을 단계적으로 검토할 수 있습니다.

임대인의 기망행위가 확인된다면 사기, 사문서위조, 부동산실명법 위반 등으로 형사 고소가 가능합니다.
형사 절차는 단순 처벌 목적이 아니라 채권 회수 압박 수단으로도 활용됩니다.

전입신고와 확정일자를 갖춘 경우, 경매 절차에서 일정 금액을 우선 변제받을 수 있습니다.
보증금 전액 회수는 어렵더라도 손실을 줄이는 전략이 됩니다.

임대인 또는 중개인의 고의·과실이 입증될 경우 손해배상청구를 통해 추가 회수 가능성이 열립니다.

HUG, SGI 등 보증보험에 가입되어 있다면 보험금을 통한 회수도 가능합니다.

전세사기 소송은 단순히 “돈을 못 받았다”는 사실만으로는 부족합니다.
다음 요소들이 객관적으로 정리되어야 합니다.

이 자료를 바탕으로 형사 절차와 민사 절차를 동시에 설계하는 전략이 중요합니다.

깡통전세라고 해서 자동으로 전세사기가 되는 것은 아니지만,
임대인의 고의적인 기망 구조가 확인된다면 충분히 전세사기 소송이 가능합니다.

문제는 혼자서 구조를 분석하고 입증하기가 매우 어렵다는 점입니다.
초기 대응 방향에 따라 회수 가능성은 크게 달라질 수 있습니다.

법무법인 심은
전세사기 사건에서 형사 고소 → 지급정지 → 민사소송을 동시에 진행하는 회수 전략을 기반으로 실제 회수율을 높이고 있습니다.
피해금 회수에 진심으로 접근하는 로펌이라는 점 역시 분명히 말씀드립니다.

이 글의 비밀 댓글로 문의사항과 연락처를 남겨주시면
대표변호사와의 무료 상담을 통해 구체적인 대응 방향을 안내해 드리고 있습니다.

포기하지 마세요.
법적으로 회복할 수 있는 방법은 반드시 존재합니다.

법무법인 심

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