서명·날인 빠뜨린 중개사 “자격정지 3개월은 정당” 

안녕하세요.
오늘은 공인중개사 징계 실무에서 매우 중요한 기준을 분명히 한 판결을 정리해 드리겠습니다.

이 판결의 핵심 메시지는 단순합니다.

중개의뢰인이 나중에 계약을 해제하고
잔금을 지급하지 않았더라도,
계약서가 작성되어 계약이 성립했다면
중개행위는 이미 완료된 것이다.

따라서 그 과정에서
서명·날인 누락이 있었다면
자격정지 징계는 정당하다.

“계약이 끝까지 안 갔으니 책임도 없다”는
중개사의 항변을 정면으로 배척한 판결입니다.

1. 사건의 배경 – 공동중개, 그리고 서명 누락

이 사건의 출발점은 흔한 전세계약 중개였습니다.

2023년 5월,
공인중개사 A 씨는 임차인 B 씨로부터
아파트 전세계약 중개를 의뢰받았습니다.

A 씨는,

• 현장을 안내하고

• 다음 날 임대인 측 공인중개사와 만나

• 공동중개 방식으로 전세계약을 체결했습니다.

문제는 계약서 작성 단계에서 발생했습니다.

• 전세계약서와

• 중개대상물 확인·설명서는

상대 중개사만 서명·날인했고,
A 씨는 서명·날인을 하지 않았습니다.

2. 계약 해제와 민원 제기

계약 체결 후 한 달이 지나,
임차인 B 씨는 전세사기에 대한 불안감으로
계약을 해제하고 잔금을 지급하지 않았습니다.

이 과정에서 B 씨는,

• 공동중개로 계약이 진행됐는데

• A 씨 소속 중개사무소 명칭이 계약서에 없다는 점을 문제 삼아

관할 구청에 민원을 제기했습니다.

관악구청은 이를 조사한 뒤,

• A 씨가 계약서에 서명·날인을 누락한 사실이
  공인중개사법 위반에 해당한다고 보고

• 서울시에 통보했습니다.

서울시는 이를 받아들여
2024년 3월 A 씨에게
자격정지 3개월의 징계를 처분했습니다.

3. 행정심판과 소송 – “중개는 아직 끝나지 않았다”

A 씨는 이에 불복해,

• 중앙행정심판위원회에 심판을 청구했으나 기각되었고

• 이어 서울행정법원에
  자격정지처분 취소소송을 제기했습니다.

A 씨의 핵심 주장은 이것이었습니다.

“임차인이 잔금을 지급하지 않았고
중개보수도 받지 못했으니
중개행위는 완전히 종료되지 않았다.

따라서 서명·날인 누락에 대해
징계를 받을 단계는 아니다.”

4. 법원의 판단 – 중개는 이미 ‘완성’됐다

서울행정법원의 판단은 명확했습니다.

재판부는 A 씨의 주장을 받아들이지 않고
원고 패소 판결을 내렸습니다.

🔹 ① 계약서가 작성되면 중개는 완료된다

재판부는 중개행위의 완료 시점을 분명히 했습니다.

임차인과 임대인의 의사가 합치되어
전세계약이 성립·체결되고,
전세계약서가 작성되었다면
중개행위는 이미 완성되었다.

이후 계약이 해제되었는지,
잔금이 지급되었는지는
중개 완료 여부와는 별개의 문제라는 것입니다.

🔹 ② 중개보수를 못 받은 것은 ‘미수’일 뿐이다

A 씨는
중개보수를 받지 못했다는 점도 강조했지만,
재판부는 이를 이렇게 정리했습니다.

중개보수는
중개행위가 완료되면 발생하는 권리이고,
이를 받지 못한 것은
권리를 행사하지 못했을 뿐이다.

즉,
보수를 못 받았다고 해서
중개가 미완성 상태로 되돌아가지는 않는다는 취지입니다.

🔹 ③ 공동중개라도 외형이 중요하다

재판부는 공동중개 상황에 대해서도
중요한 기준을 제시했습니다.

• 계약서를 상대 중개사가 작성했더라도

• 임차인 B 씨의 입장에서는

사회통념상
A 씨의 알선과 중개를 통해
거래가 최종적으로 성사됐다고
인식하기에 충분했다

고 보았습니다.

중개가 실제로 이루어졌는지는
중개업자의 주관적 인식이 아니라,
외부에 드러난 행위 전체를 기준으로 판단해야 한다는 것입니다.

🔹 ④ 징계 수위도 재량권 남용이 아니다

마지막으로 재판부는,

• 자격정지 3개월이라는 징계가
  공인중개사법 시행규칙의 기준에 따른 것이고

• 서울시가 재량권을 일탈·남용했다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

결론적으로,
징계는 전부 적법·정당하다고 보았습니다.

5. 이 판결의 의미 – “계약 깨졌으니 괜찮다”는 통하지 않는다

이 판결은 공인중개사 실무에서
아주 중요한 경고를 담고 있습니다.

✔ 공인중개사 입장에서는

• 계약이 나중에 해제되었는지와 무관하게

• 계약서가 작성되는 순간
  중개행위는 완료됩니다.

• 그 이전 단계에서의
  서명·날인·기재 누락은
  그대로 징계 사유가 됩니다.

✔ 공동중개일수록 더 위험하다

• “상대 중개사가 썼다”

• “나는 도와주기만 했다”

라는 항변은
징계 단계에서는 거의 받아들여지지 않습니다.

외형상 중개에 관여했다면,
법적 책임도 함께 따라옵니다.