기납부한계약금을 위약금으로 정한 경우, 분양계약해지 대처법 

안녕하세요. 18년차 부동산 전문, 임영근 변호사입니다.

분양권을 덜컥 계약했다가 개인적인 사정이나 변심으로 인해 계약을 취소하고 싶어 하시는 분들이 참 많습니다. 보통 계약금의 일부(가계약금)나 1차 계약금만 넣은 상태에서 해제를 원할 때, 분양사 측에서는 "계약서상 위약금은 총 분양대금의 10%이니 나머지를 다 납부해야 해제가 가능하다"라고 으름장을 놓곤 합니다.

하지만 모든 계약이 다 그렇지는 않습니다. 오늘 소개해 드릴 사례는 계약서의 문구 하나 차이로 수천만 원의 위약금을 아낄 수 있었던 실제 상담 사례입니다.

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[성공사례] 기납부한계약금을 위약금으로 정한 경우, 분양계약해지 대처법

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최근 저를 찾아오신 의뢰인께서는 오피스텔 분양 계약을 체결하고 1차 계약금으로 1,000만 원을 납부하신 상태였습니다. 이후 사정이 생겨 분양계약해지를 요청하니, 분양대행사 직원은 이렇게 말했다고 합니다.

> "고객님, 계약을 해제하시려면 위약금으로 분양대금의 10%를 납부하셔야 합니다. 지금 1,000만 원만 내셨으니, 나머지 6,000만 원 상당을 더 입금하셔야 해제가 가능합니다."

보통의 표준 분양계약서라면 이 말이 맞을 수도 있습니다. 하지만 의뢰인이 가져오신 계약서를 꼼꼼히 검토해 본 결과, 의뢰인에게 아주 유리한 조항을 발견했습니다.

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1. 계약서 분석: "위약금"의 기준이 다르다?

첨부해 드린 계약서 사진을 함께 보시겠습니다. 빨간색 박스로 표시된 부분을 주목해 주세요.

먼저 제2조(계약의 해제) 제2항을 보면, "을(수분양자)은 자신의 부득이한 사유로 본 계약을 해지 또는 해제할 수 있다"라고 명시되어 있습니다. 단, 중도금을 1회라도 납부한 후에는 제한이 있지만, 의뢰인은 아직 중도금 납부 전이었기에 이 조항에 따라 분양계약해지가 가능했습니다.

가장 중요한 핵심은 바로 제3조(위약금) 제1항이었습니다.

> 제3조(위약금) ① ... '을'의 귀책 사유로 본 계약이 해지 또는 해제된 때에는 기납부 계약금은 위약금으로 "갑" 및 "병"에게 귀속된다.

일반적인 계약서는 위약금을 '총 분양대금의 10%'로 명시합니다. 하지만 이 계약서는 특이하게도 "기납부 계약금"을 위약금으로 한다고 적혀 있었습니다.

2. '기납부한계약금' vs '계약금(10%)'의 차이

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이 조항이 왜 중요할까요?

의뢰인은 총 계약금(약 7,000만 원 상당) 중 1차 계약금 1,000만 원만 납부한 상태였습니다.

*통상적인 계약서라면: 1,000만 원을 포기하는 것뿐만 아니라, 나머지 6,000만 원을 더 내야 분양계약해지가 됩니다.

* 이 사건 계약서라면: 조항에 따라 기납부한계약금, 즉 이미 낸 1,000만 원만 위약금으로 귀속되고 끝납니다.

즉, 추가로 돈을 더 낼 필요 없이 기납부한계약금만 포기하면 계약을 끝낼 수 있는 것입니다.

3. 임영근 변호사의 조언과 결과

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저는 의뢰인께 이 점을 명확히 설명해 드렸습니다.

> "걱정하지 마십시오. 이 문구대로라면 선생님은 추가로 돈을 낼 의무가 없습니다. 분양상담사에게 '제3조 1항에 따라 위약금은 기납부한계약금으로 한정되니, 이미 납부한 1,000만 원만 포기하고 해제하겠다'라고 강력하게 주장하십시오."

만약 상대방이 억지를 부리며 소송을 걸어온다면, 제가 정식으로 수임해서라도 막아드리겠다고 안심시켜 드렸습니다.

결과는 어떻게 되었을까요? 의뢰인께서 제 조언대로 조항을 짚으며 강력히 주장하자, 분양상담사도 내부 법무팀 검토를 거친 후 "고객님 말씀이 맞습니다. 죄송합니다."라고 사과하며 기납부한계약금인 1,000만 원만 몰취하고 분양계약해지 절차를 밟아주었습니다.

변호사의 한마디

분양 계약을 맺을 때 덜컥 겁부터 먹고 상대방의 말만 믿고 수천만 원을 더 입금하는 경우가 종종 있습니다. 하지만 이번 사례처럼 계약서 문구 하나가 기납부한계약금외에 추가 손해를 막아주는 방패가 되기도 합니다.

분양계약해지를 고민 중이시라면, 상대방의 요구에 응하기 전에 반드시 전문가를 통해 계약서를 꼼꼼히 검토받으시길 바랍니다. 때로는 '단어 하나'가 여러분의 소중한 자산을 지켜줍니다.

이상 부동산 전문 임영근 변호사였습니다.