정비사업이 끝난 뒤, 조합이 갑자기 조합원에게
“사업비가 늘었으니 청산금을 더 내라”고 요구하는 경우가 종종 있습니다.
하지만 청산금은 조합이 원한다고 해서 언제든, 얼마든지 받을 수 있는 돈이 아닙니다.
대법원 판례와 도시정비법은 이에 대해 꽤 엄격한 기준을 두고 있습니다.
이번 글에서는
✔ 청산금의 법적 성격
✔ 청산금 채권의 소멸시효
✔ 총회 의결의 필요성
✔ 조합이 파산해도 조합원이 책임지는지
를 차례대로 살펴보겠습니다.
1. 정비사업비는 원칙적으로 ‘조합’이 부담합니다
대법원은 정비사업비의 부담 구조를 다음과 같이 정리합니다.
정비사업비는 원칙적으로 사업시행자(조합) 가 부담
다만, 사업이 완료되어 청산 단계에 이른 경우
기존 자산가액과 새로 분양받은 자산가액의 차액을
‘청산금’의 형태로 조합원에게 정산할 수 있음
그리고 그와 별도로
사업 과정에서 수입을 초과하는 비용이 발생한 경우에만
총회 결의를 거쳐 ‘부과금’을 징수할 수 있음
즉,
👉 청산금과 부과금은 발생 요건과 절차가 전혀 다른 개념입니다.
👉 특히 조합원에게 추가 부담을 지우려면 반드시 총회 의결이라는 절차적 장치가 필요합니다.
2. “정관에 규정이 있으니 청산금을 받을 수 있다?” → 그렇지 않습니다
일부 조합은 정관을 변경해
“소송 결과나 사업 여건 변경으로 청산금이 바뀌면 다시 징수할 수 있다”
는 조항을 두고 이를 근거로 청산금을 청구합니다.
그러나 대법원은 정관 규정만으로 조합의 청산금 채권이 자동으로 발생한다고 보기 어렵다고 명확히 판단했습니다.
핵심은 이렇습니다.
정관 규정 ≠ 곧바로 청산금 청구권 발생
도시정비법이 요구하는 총회 의결 절차를 거치지 않으면
조합의 청산금 청구는 법적으로 성립하기 어렵습니다
3. 청산금은 ‘5년’ 안에 행사하지 않으면 소멸합니다
도시정비법은 청산금 채권의 소멸시효를 명확히 규정하고 있습니다.
기준 시점: 이전고시일의 다음 날
기간: 5년
5년간 행사하지 않으면 → 청산금 채권 소멸
법원은 이 시점에 대해
“이전고시일 다음 날, 청산금 액수가 확정되고 이행기가 도래한다”
고 판시했습니다.
따라서,
이전고시일 다음 날부터 5년이 지났고
그 사이 별도의 적법한 총회 의결이 없었다면
👉 조합의 청산금 청구권은 이미 소멸했을 가능성이 큽니다.
4. 총회 의결은 ‘사후’가 아니라 ‘사전’에 필요합니다
청산금 징수는 도시정비법상 명백한 총회 의결 사항입니다.
그리고 이 총회 의결은 사전에 이루어져야 합니다.
법원은 다음과 같이 보고 있습니다.
“나중에 추인하면 된다” ❌
“정관에 있으니 괜찮다” ❌
청산금 액수, 산정 방식, 조합원별 부담 내역을 정한 사전 총회 의결 ✔️
이 요건을 충족하지 못하면
👉 조합은 조합원에게 청산금을 징수할 수 없습니다.
5. 조합이 파산하면, 조합원이 대신 갚아야 할까?
결론부터 말하면 그렇지 않습니다.
조합은 법인
법인은 독립된 재산과 책임 주체
조합의 채무는 원칙적으로 조합 재산으로만 책임
따라서,
조합이 파산했다고 해서
조합원이 개인 재산으로 조합 채무를 대신 갚을 의무가 자동으로 생기지는 않습니다
다만, 예외적으로 조합원이 부담할 수 있는 경우는 있습니다
다음과 같은 경우라면 조합원에게 청산금 지급의무가 인정될 여지는 있습니다.
이전고시일 이후 적법하게 확정된 청산금
과거 총회 의결을 통해 확정된 사업비 정산 내역
예: 관리처분계획상 정비사업비·수입추산액을 변경하는 결의 등
이 경우에는
👉 조합의 파산 여부와 무관하게
👉 조합원이 청산금을 지급해야 할 가능성도 배제할 수 없습니다.
정리하며
✔ 청산금은 조합 마음대로 부과할 수 있는 돈이 아닙니다
✔ 총회 사전 의결이 핵심 요건입니다
✔ 이전고시일 다음 날부터 5년이 지나면 소멸할 수 있습니다
✔ 조합 파산 = 조합원 개인 책임 ❌
정비사업이 끝났다고 해서
조합의 모든 요구를 그대로 받아들여야 하는 것은 아닙니다.
청산금 청구를 받았다면, 반드시 법적 근거와 절차부터 점검해보셔야 합니다.
필요하다면 전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다.
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