"중개사가 문제 있는 집인 걸 알면서 말 안 했습니다" 

공인중개사법위반에 관하여

공인중개사법위반에 관하여 분쟁이 발생하는 사례 중,
중개사가 집의 문제를 알고 있었음에도 이를 알리지 않았다는 주장은 매우 자주 등장합니다.
이 경우 단순한 실수인지, 아니면 법적 책임이 문제 되는 사안인지는
중개 과정에서의 인식과 설명 의무 범위를 중심으로 판단됩니다.

중개사가 ‘알고 있었다’는 점이 중요한 이유

공인중개사법에서 가장 핵심이 되는 요소 중 하나는
중개사가 문제를 인식하고 있었는지 여부입니다.
단순히 결과적으로 하자가 드러났다는 사실만으로 위반이 되는 것은 아니지만,
중개사가 사전에 해당 문제를 알고 있었거나
충분히 인지할 수 있는 상황이었다면 판단은 달라질 수 있습니다.
이 경우에는 단순한 누락이 아니라
고지해야 할 사항을 의도적으로 설명하지 않은 것인지가 쟁점이 됩니다.

‘문제 있는 집’에 해당하는 범위는 어디까지일까

여기서 말하는 문제는 단순한 개인적 불만 수준을 의미하지 않습니다.
공인중개사법상 문제 되는 사항은
거래 결정에 영향을 미칠 수 있는 중요 정보에 해당하는지 여부로 판단됩니다.
예를 들어 반복적인 누수, 구조적 하자,
과거 분쟁 이력이나 사용에 제한이 되는 사정 등은
사안에 따라 고지 대상이 될 수 있는 요소로 검토됩니다.
이러한 사정을 중개사가 알고 있었다면
설명 의무가 발생할 여지가 커집니다.

‘몰랐다’는 중개사의 주장은 어떻게 판단될까

중개사가 문제를 몰랐다고 주장하는 경우도 많습니다.
그러나 실무에서는 이 주장을 그대로 받아들이지 않고,
알 수 있었는 상황이었는지를 함께 살펴봅니다.
중개 과정에서 해당 사실을 확인할 기회가 있었는지,
임대인·매도인으로부터 관련 이야기를 들었는지,
과거 거래나 민원 이력이 있었는지 등이 종합적으로 검토됩니다.
이 과정에서 인지 가능성이 인정되면 책임이 문제 될 수 있습니다.

설명을 하지 않았을 때 문제 되는 핵심 포인트

공인중개사법위반 판단에서는
설명을 전혀 하지 않았는지,
아니면 일부만 언급하고 중요한 부분을 빠뜨렸는지가 중요합니다.
형식적으로 언급이 있었다 하더라도
문제의 심각성이 충분히 전달되지 않았다면
설명 의무를 다하지 않은 것으로 평가될 수 있습니다.
결국 기준은 중개사의 인식이 아니라,
거래 당사자가 해당 사실을 알고 계약했는지입니다.

정리해보면 – 중개사가 문제를 알고도 말하지 않은 경우

이 유형의 공인중개사법위반은
단순한 결과 중심이 아니라 중개 과정의 구조로 판단됩니다.

• 중개사가 문제를 알고 있었거나 알 수 있었는지

• 해당 문제가 거래 결정에 영향을 미칠 정도였는지

• 설명이 전혀 없었는지, 또는 불충분했는지

• 거래 당사자가 그 사실을 인식한 상태에서 계약했는지

이 요소들이 종합적으로 검토되며,
사안에 따라 책임 여부가 갈리게 됩니다.

공인중개사법위반 핵심 Q&A

Q1. 중개사가 문제를 알고 있었으면 무조건 위반인가요?

반드시 그렇지는 않습니다.
다만 해당 문제가 거래 결정에 중요한 사항이고,
중개사가 이를 인식한 상태에서 설명하지 않았다면
위반으로 판단될 가능성이 커집니다.

Q2. 집에 문제가 있었는데 중개사가 몰랐다고 하면 끝인가요?

그렇지 않습니다.
실무에서는 실제 인식뿐 아니라
알 수 있었는 상황이었는지도 함께 검토됩니다.
확인 가능성이 있었다면 책임이 문제 될 수 있습니다.

Q3. 사소한 하자도 설명 대상이 되나요?

모든 하자가 대상이 되는 것은 아닙니다.
그러나 반복적이거나 사용에 영향을 미치는 문제라면
사안에 따라 고지 대상으로 평가될 수 있습니다.