에어비앤비 규정 완화, 지금부터 준비해야 할 법적 포인트는? 

2025년 10월, 문화체육관광부는

외국인 관광 도시민박업과 관련된

업무처리 지침을 개정하며

그동안 높은 진입 장벽으로 작용해 오던

여러 규제를 대폭 완화하였습니다.

특히 에어비앤비와 같은

외국인 대상 숙박 서비스를 준비하는 과정에서

가장 큰 걸림돌이 되었던

외국어 능력 요건과

노후 건축물 관련 제한이 현실적으로 조정되었다는 점에서

실무상 의미가 상당히 큽니다.

​

이번 글에서는

변호사의 시각에서

이번 지침 개정이

어떤 법적 근거 위에서 이루어졌는지,

무엇이 어떻게 바뀌었으며

실제로 사업을 준비하는 과정에서

어떤 점을 유의해야 하는지를

차분히 정리해 보겠습니다.

외국인 관광 도시민박업, 법적 성격부터 짚어보면

외국인 관광 도시민박업은

「관광진흥법」 제4조 및

동법 시행령·시행규칙에 근거하여

지방자치단체장의 등록을 받아

외국인 관광객에게

주거형 숙박 서비스를 제공하는 제도입니다.

일반 숙박업과 달리

주택을 활용할 수 있다는 장점이 있지만,

그만큼 공공의 안전과

관광 서비스 품질을 확보하기 위한

별도의 기준이 요구되어 왔습니다.

이번 업무처리 지침 개정은

이러한 법률의 취지를 유지하면서도

현실과 괴리가 컸던 기준을

행정적으로 조정한 조치라고 볼 수 있습니다.

외국어 서비스 기준, 형식에서 실질로

기존 지침에서는

외국인 관광 도시민박업 등록을 위해

사업자의 외국어 유창성이

사실상 평가 요소로 작용했습니다.

토익 760점 등

공인어학시험 점수가

행정 실무에서 기준처럼 활용되면서,

실제 의사소통이 가능함에도

점수 부족을 이유로

등록이 어려운 사례가 적지 않았습니다.

그러나 2025년 10월 개정을 통해

이러한 점수 기준은 폐지되었습니다.

이제는

통역 애플리케이션, 번역 기기,

비대면 안내 시스템 등

보조 수단을 활용하여

외국인 관광객에게

실질적인 안내와 편의를 제공할 수 있다면

외국어 서비스가

원활한 것으로 인정됩니다.

​

이는 「관광진흥법」상

‘관광객 편의 증진’이라는

입법 목적에 보다 충실한 해석이라 볼 수 있습니다.

30년 이상 노후 주택, 일률적 제한의 폐지

또 하나의 핵심 변화는

노후 건축물에 대한 연한 제한 폐지입니다.

기존에는

사용승인 후 30년이 경과한 주택의 경우,

실제 안전성과 무관하게

외국인 관광 도시민박업 등록이

원천적으로 불가능했습니다.

하지만 개정 이후에는

건축 연한이 아니라

‘실질적인 안전성’이 판단 기준이 됩니다.

즉,

30년 이상 된 건물이라 하더라도

「건축법」 및

「건축물관리법」에 따른

안전 요건을 충족한다면

외국인 관광 도시민박업 등록이 가능해진 것입니다.

이 판단은

건축사, 안전진단 전문기관,

건축기술사 등의

전문가 의견을 토대로

지방자치단체가 종합적으로 하게 됩니다.

구조안전 확인서와 정밀안전진단의 법적 의미

실무에서 가장 많이 받는 질문이

“구조안전 확인서만 있으면 충분한가”입니다.

구조안전 확인서는

건축물의 기본적인 상태를 점검하고

중대한 이상이 없음을 확인하는 문서로,

비교적 비용과 시간이 적게 소요됩니다.

​

다만,

지자체가 건축물의 상태나

과거 사용 이력 등을 고려해

추가 검증이 필요하다고 판단할 경우,

정밀안전진단을 요구할 수 있습니다.

정밀안전진단은

정밀 계측, 구조 해석, 재료 시험 등을 통해

건축물의 구조적 안정성과

결함 원인을 분석하고

보수·보강 필요 여부까지

전문적으로 평가하는 절차입니다.

이는 단순한 형식 요건이 아니라,

규제 완화의 전제가 되는

‘실질적인 안전성’을 입증하기 위한

핵심 절차라 할 수 있습니다.

사업 준비 단계에서 반드시 확인해야 할 점

외국인 관광 도시민박업을 준비하는 경우,

가장 먼저 해야 할 일은

해당 지자체가

어떤 수준의 안전성 입증을 요구하는지

사전에 확인하는 것입니다.

같은 법령과 지침이 적용되더라도

지자체별로

행정 판단 기준에는

차이가 발생할 수 있기 때문입니다.

구조안전 확인서로 충분한지,

정밀안전진단까지 필요한지에 따라

준비 기간과 비용은

크게 달라질 수 있습니다.

이 부분을 간과한 채

사업을 진행할 경우,

등록 단계에서 예상치 못한 보완 요구로

일정이 지연되는 사례도 적지 않습니다.

​

맺음말

이번 2025년 10월 문화체육관광부의

외국인 관광 도시민박업 지침 개정은

단순한 규제 완화를 넘어,

행정 기준을

현실에 맞게 재정비한 조치라 평가할 수 있습니다.

다만,

규제가 완화되었다고 해서

아무런 준비 없이

등록이 가능해진 것은 아닙니다.

관련 법령과 지침의 취지를 정확히 이해하고,

지자체의 행정 기준에 맞춘

사전 준비가 병행되어야만

안정적인 사업 운영이 가능합니다.

에어비앤비를 포함한

외국인 대상 숙박업을 계획하고 있다면,

단계별 요건을 정확히 점검한 뒤

신중하게 접근하시기 바랍니다.

새로운 제도 변화 속에서

현명한 선택을 하시길 바랍니다.