세입자퇴거불응 어떻게 조치해야 할까요?

이철희 변호사

안녕하세요. 부동산전문변호사 이철희입니다.

세입자가 퇴거를 거부하면 바로 조치해도 될까요?

먼저 분명히 짚고 넘어가야 할 점이 있습니다.

세입자가 계약 종료 이후에도 퇴거하지 않는다고 해서,
임대인이 임의로 집에 들어가 물건을 옮기거나 출입을 제한하는 방식으로 대응해서는 안 됩니다.

실무에서는 감정적인 대응으로 인해
임차인의 주거 공간에 무단으로 침입하거나 물건을 강제로 이동시키는 사례도 발생합니다.

이러한 행위는 주거침입죄 등 형사 문제로 이어질 수 있는 명백한 위법 행위에 해당할 수 있습니다.

따라서 퇴거 거부 상황에서는 무엇보다도
합법적인 절차를 통해 문제를 해결하는 접근이 필요합니다.

계약이 종료되었음에도 부동산을 무단 점유하고 있는 경우,
대표적으로 고려되는 절차가 명도소송입니다.

명도소송은 정당한 권원 없이 부동산을 점유하고 있는 세입자를
법원의 판단을 통해 퇴거시키는 절차입니다.

다만 소장을 제출한 이후 판결문을 받기까지는
통상적으로 최소 수개월 이상의 시간이 소요될 수 있습니다.

그럼에도 명도소송의 의미는 분명합니다.

판결을 통해 강제집행 권한을 확보할 수 있고,
판결 이후에도 세입자가 자발적으로 퇴거하지 않는 경우
집행 절차를 통해 퇴거를 진행할 수 있기 때문입니다.

명도소송을 준비하는 과정에서
가장 먼저 검토되는 절차 중 하나가 내용증명 발송입니다.

내용증명 자체에는 강제력이 없습니다.

즉, 내용증명을 보냈다고 해서
세입자에게 즉시 퇴거 의무가 발생하는 것은 아닙니다.

다만 내용증명은

등을 객관적으로 남길 수 있어,
이후 명도소송에서 중요한 증거 자료로 활용될 수 있습니다.

내용증명은
발신인 보관용 1부, 수신인 전달용 1부, 우체국 보관용 1부로 관리되며,
소송 과정에서 실제 통지 여부를 입증하는 데 활용됩니다.

실무에서는 세입자가 연락을 회피하거나
내용증명을 수령하지 않는 경우도 적지 않습니다.

이러한 경우에는 법원의 절차를 통해
일정 기간 공시송달 방식으로 의사표시를 전달할 수 있습니다.

공시송달이 이루어지면 실제 수령 여부와 관계없이
법적으로 통지가 이루어진 것으로 간주될 수 있습니다.

이를 통해 계약 해지 통보나 퇴거 요구의 효력을
절차적으로 명확히 할 수 있습니다.

명도소송은 판결까지 시간이 소요되기 때문에,
그 사이 세입자가 부동산의 점유를
제3자에게 이전하는 문제가 발생할 수 있습니다.

이 경우 명도소송에서 승소하더라도
실제 점유자가 바뀌어 있다면
다시 별도의 명도 절차가 필요해질 수 있습니다.

이러한 상황을 예방하기 위해
명도소송과 함께 점유이전금지가처분을 검토하는 경우도 많습니다.

이는 소송 진행 중 부동산 점유를 제3자에게 이전하지 못하도록 하는 조치로,
판결 이후 부동산 반환을 보다 안정적으로 진행하는 데 도움이 될 수 있습니다.

세입자의 퇴거 거부는 감정적으로 대응할수록
문제가 복잡해질 가능성이 높습니다.

계약 종료 여부, 점유 상태, 통지 절차, 소송 진행 여부 등을
차분하게 정리하고 법적 절차에 따라 대응하는 것이 무엇보다 중요합니다.

초기 대응 방향에 따라 이후 분쟁의 부담이 크게 달라질 수 있다는 점을
유의할 필요가 있습니다.

변호사이철희법률사무소

이철희 변호사가 작성한 다른 포스트