부동산 분양권계약 해제를 위한 개인회생제도 변화(25년12월) 

최근 재산증식을 목적으로 지식산업센타, 상가분양, 생활숙박시설을 분양받았으나, 잔금을 마련하지 못하거나 중도금 대출이자를 감당하지 못해 사실상 재정적 파탄상태에 이르고 분양계약을 해지, 해제하지 못해 이러지도 저러지도 못하는 난감한 상황에 처해 있는 채무자들이 많은 것이 현실입니다.

더욱이 부동산 시장의 심각한 경기 침체로 지식산업센타, 상가, 생활숙박시설의 경매 낙찰금액은 분양대금 금액의 30~40% 정도 에도 미치지 못하는 경우가 많습니다.

이러한 문제를 해소하는 법률적 수단으로는 그동안 ①시행사와 계약해제 소송을 진행하거나 시행사와의 ②분양계약 해제를 목적으로 개인회생절차개시신청 제도를 이용해 왔습니다.

분양계약 해제를 목적으로 하는 개인회생신청은 과거 3~4년 동안 꾸준히 증가하였고 회생법원은 이 문제를 대응하기 위해 꾸준히 절차를 정비하면서 최근까지는 대략적인 3가지 기준을 만들어 대응해 왔고 최근 2025. 12월을 기점으로 수원회생법원은 나름 확고한 기준을 만든 것으로 보이며 오늘은 이러한 변화와 기준을 여러분들게 설명드리고자 합니다.

우선, 분양계약 해제를 목적으로 하는 개인회생신청 사건에 대한 2025. 12. 이전의 방식은 이렇습니다.

① 분양권금액을 재산가치에 반영하고 대출받은 중도금을 별제권으로 반영하는 방법

② 부동산 소유권이전청구권을 청산가치에 반영하고 중도금과 잔금을 일반채권으로 반영하는 방법

③ 분양계약을 재산목록에 청산가치에 반영하지 않고 분양대금을 미확정채권으로 반영하는 방법입니다.

위 방법을 통해 분양계약 해제를 목적으로 하는 개인회생신청자는 변제계획안 확정을 통해 사실상 분양대금의 일부 금액만을 변제하거나 위약금을 면한 채, 3 ~ 5년의 변제금 유예를 받는 것과 같은 효과를 받을 수 있었습니다. 이러한 효과로 사실상 분양(시행)회사에게 분양계약 해제를 간접적으로 강제하여 분양계약을 해제할 수 있었던 것입니다.

그런데 위와 같은 기준만으로 제도를 운영하면 분양대금 잔금 전액이 아닌 일부대금만을 변제하는 것을 내용으로 하는 변제계획안의 경우에는 ‘분양계약은 잔금 지급과 소유권이전등기가 동시이행의 관계에 있으로므로 잔금을 지급하지 않는 경우 채무자는 현실적으로 소유권을 취득할 수 없고 분양(시행)사는 분양 잔금을 채무자에게 청구할 수 없어 해당 계약은 미확정인 상태로 남을 수 밖에 없게 되는 문제점이 있었습니다.

이러한 문제점은 ① 개인회생제도가 장래에 일정한 수입을 가지고 있는 재정적파탄상태에 놓은 채무자의 자립적 갱생을 도모하는 제도임에도 분양계약해제를 목적으로 제도가 남용되는 측면이 있다는 점. ② 변제계획안 확정이 사실상 분양계약을 변경하는 효과(분양사는 잔금을 청구할 수 없는 상태)를 갖게되어 계약자유의 원칙에 위배되고 일방적으로 수분양자에게 유리하게 운영되는 측면이 있었습니다. 개인회생절차는 채권자와 채무자 모두가 그 손해를 감수하는 공평한 절차인 점 등에서 근본적인 문제점이 있었습니다.

이러한 문제와 관련하여 2025. 12.월 경부터 수원회생법원 개인회생개시절차의 운영은 이전과는 다른 큰 2가지 변화의 움직임이 있습니다.

첫 번째는 분양계약 해제를 목적으로 하는 개인회생신청에서 계약금, 중도금 등을 재산가치에 반영하고 둘째로는 분양계약의 잔금을 100% 변제하는 변제계획안을 제출하도록 하는 것입니다.

실제로는 제도를 탄력적으로 운영하면서 분양계약 잔금을 100%로 변제하는 변제계획안 제출을 유도하는 수단으로 계약금, 중도금을 재산가치에 반영는 것이고 결과적인 목적은 분양대금 잔금을 100% 변제하는 변제계획안을 조건으로 내세우고 있습니다.

분양대금 잔금을 100% 변제하는 변제계획안을 제출하려면 채무자는 자신의 재산처분과 월 변제금을 높여 변제계획안을 제출해야 하고 이러한 조건을 충족하기 어려운 채무자는 분양권 해제를 목적으로 개인회생절차를 이용하기 어렵고 다른 법률적인 방법을 강구해야 할 것으로 보입니다.

여기에서 분양권 해제를 목적으로 하는 다른 법률적인 방법은 사실 개인파산제도 외에 다른 방법이 없습니다. 분양계약으로 인해 재정적 파탄상태에 있는 것이므로 개인파산을 신청하고 파산관재인이 분양권 계약을 해제한 후 채무자가 가지고 있는 다른 재산을 청산하여 채권자에게 변제하고 채무를 종결하는 것입니다.