📜 등기부 ‘신탁’ 있다면 필수정독! 신탁 전세사기 예방가이드 

📜 등기부 ‘신탁’ 있다면 필수정독! 신탁 전세사기 예방가이드

안녕하세요 👋

복잡하고 머리 아픈 법률 이야기를 쉽게 풀어드리는 법무법인 도아의 홍정민 변호사입니다.

최근 부동산 시장에서 ‘신탁’ 제도를 악용한 전세 사기 피해가 급증하고 있어 각별한 주의가 요구됩니다.

일반인에게는 다소 낯선 ‘신탁 등기’의 맹점을 파고들어, 세입자의 소중한 보증금을 가로채는 일이 빈번하게 발생하고 있는데요.

오늘은 최근 큰 이슈가 된 고양시 사례를 통해 그 위험성을 짚어보고자 합니다.

1. “아무 문제 없다”는 중개사의 말, 믿어도 될까?

최근 경기 고양시 지축동의 한 오피스텔에서 16억 원대의 대규모 전세 피해가 발생했습니다.

피해자들은 계약 당시 등기부등본에 적힌 ‘신탁’이라는 두 글자를 보고 불안해했지만, “집주인 물건이니 문제없다”, “관행이다”라는 중개사의 말을 믿었습니다.

그러나 그 믿음의 대가는 보증금 미반환과 단전·단수라는 혹독한 현실이었습니다.

이것은 단순한 사고가 아니라, 법의 맹점을 교묘히 파고든 ‘신탁 전세사기’입니다.

2. 등기부의 ‘신탁’, 소유권이 넘어갔다는 강력한 경고

많은 세입자가 ‘신탁’의 법적 의미를 간과합니다.

신탁법 제2조에 따르면 신탁이란 “위탁자(원소유자)가 수탁자(신탁회사)에게 재산권을 이전하고, 수탁자로 하여금 그 재산을 관리·처분하게 하는 법률관계”를 말합니다.

쉽게 말해, ★ 등기부등본 갑구에 ‘소유권이전(신탁)’이라고 적혀 있다면, 법적인 집주인은 원래 집주인(위탁자)이 아니라 신탁회사(수탁자)라는 뜻입니다.

따라서 소유권이 없는 위탁자와 맺은 계약은 원칙적으로 무효이며, 세입자는 법적인 보호를 받을 수 없습니다.

3. 신탁 전세사기의 구조와 복잡한 법적 쟁점

① 신탁 전세사기의 전형적 구조

건물주(위탁자)가 건물을 짓거나 매입할 때 자금을 마련하기 위해 소유권을 신탁회사(수탁자)에 넘기고 대출을 받습니다(담보신탁).

이후 소유권이 없는 상태에서 신탁사의 동의 없이 세입자와 임대차 계약을 맺고 보증금을 가로챕니다.

건물주가 대출금을 갚지 못하면 신탁사는 건물을 공매(공개매각)로 넘겨버리고, 대항력이 없는 세입자는 보증금을 한 푼도 못 받고 쫓겨나게 됩니다.

② 법률적 쟁점 : 형사와 민사

피해 발생 시 법적 대응은 크게 두 갈래로 나뉩니다.

• 형사(사기죄) : 임대인이 신탁 사실을 숨기거나, “신탁사 동의를 받아주겠다”고 기망하여 보증금을 편취했다면 형법상 사기죄가 성립합니다. 처음부터 보증금을 반환할 능력이나 의사가 없었음(미필적 고의)을 입증하는 것이 핵심입니다.

• 민사(반환 청구 및 가압류) : 위탁자를 상대로 ‘보증금 반환 청구 소송’을, 중개사를 상대로는 설명 의무 위반에 따른 ‘손해배상 청구 소송’을 진행해야 합니다.

이때 임대인이 재산을 빼돌리지 못하도록 소송 전 ‘가압류 신청’이 필수적입니다.

하지만 임대인이 이미 무자력 상태라면 승소하더라도 실질적인 회수가 어려울 수 있습니다.

4. ‘설마’가 아닌 ‘확신’으로, 전문가와 상의하세요

이번 고양시 사건처럼 피해가 발생한 뒤에는 해결이 매우 어렵습니다.

하지만 계약 전 꼼꼼한 확인으로 충분히 예방할 수 있습니다.

신탁 등기가 있는 집을 계약해야 한다면, 아래 가이드를 반드시 따르셔야 합니다.

1) 신탁원부 발급 : 등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대 권한과 보증금 반환 의무자가 누구인지 확인하십시오.

2) 신탁사 동의서 필수 : 반드시 수탁자(신탁사)가 발급한 서면 동의서를 첨부해야 합니다.

3) 입금 계좌 확인 : 보증금은 집주인 개인이 아닌 신탁계좌로 입금하는 것이 원칙입니다.

신탁 부동산 계약은 권리관계가 매우 복잡합니다.

중개사의 말만 믿기보다, 계약 체결 전 반드시 법률 전문가의 검토와 도움을 받아 소중한 자산을 지키시길 바랍니다.