임대차 보증금의 증액과 관련하여 

1. 상가 건물의 임대차 계약의 갱신 시 보증금 증액에 관한 문제가 많이 있는데, 이에 대하여 간략히 살펴보겠습니다{다만 본 건 검토의 경우 2019. 9. 현재를 기준으로 시행되고 있는 상가건물임대차보호법(법률 제15791호 일부개정 2018. 10. 16., 이하 '상임법'이라 합니다)을 기준으로 하는데, 구체적인 사안은 계약 체결 시점, 갱신 상황, 보증금 증액 등에 따라 다를 수 있습니다).

2. 가장 먼저 검토해야 할 상임법의 적용범위와 관련하여 제2조 제1항은  ‘① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.’는 규정이 있는데,  같은 법 시행령 제2조 제1항 제1호에 의하면 서울의 경우 9억 원(보증금 + 월차임 x 100의 계산 금액)을 초과하는 경우 상임법이 적용되지 않습니다(다만 이렇게 규정을 해 놓았음에도 이 규정을 적용하지 않는 상임법 규정이 매우 많기에 구체적인 사항을 고려해야 하는데, 이하에서 살펴보겠습니다)

3. 이와 관련하여 임대차 분쟁의 주된 부분을 차지하는 갱신과 관련된 제10조 제1항은 같은 법 제2조 제3항 ‘제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. [신설 2013.8.13., 2015.5.13.]’는 규정에 따른 규율을 받는바, 결론적으로 서울에서 9억 원의 기준 금액을 초과하는 임대차 계약이라고 하더라도 임차인의 갱신권이 인정된다고 할 것입니다.

4. 다만 갱신 시 증액의 제한을 두고 있는 상임법 제11조 ‘ ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. [전문개정 2009.1.30.]‘, 같은 법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다. [개정 2008.8.21., 2018.1.26.]’는 서울을 기준으로 9억 원을 초과하는 경우에는 적용되지 않는다고 할 것인데, 위 3항에서 살펴본 바와 같이 제11조의 적용 제외를 규정해 두지 않았습니다. 

5. 또한 상임법 제10조의2(계약갱신의 특례)에서 '2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.‘는 규정이 있는데,  결론적으로 위 9억 원을 초과하는 경우 계약 갱신시에 5%의 제한이 적용되지 않기에 임대인 입장에서는 제한을 두지 않은 증액을 갱신시에 요구해도 될 것으로 보입니다. 만일 분쟁이 생긴다면 임대인의 입장에서는 위 규정을 근거로 증액을 요구하고, 만일 이를 거부한다면 계약을 해지한다는 청구를 한 후 명도청구를 할 수 있는데, 광주지방법원에서는 임차인이 채무부존재 확인 청구를 제기하여 여러 사안을 고려한 후 위 증액 사유가 있는지 판단하는 판결을 선고하기도 하였습니다(광주지방법원 2017. 9. 14 선고 2017가합52707 판결 [채무부존재확인]).

6.  또한 9억 원의 기준과는 관련없이 증액 제한 규정은 갱신의 경우에 적용되는데, 대법원의 ‘구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제11조 제1항에서 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.”고 규정하고 있는바, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다( 대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결 참조).‘ 판시에 따라 9억 원의 기준과는 관련없이 재계약을 하거나 합의를 하는 경우에는 적용이 없습니다.