[세무조사] 대표님 건물에 입주한 법인, 임대료 과다 혐의 방어 

핵심 요약

1. [위기] 대주주 소유 빌딩을 사옥으로 사용하던 중, 국세청이 "특수관계인에게 임대료를 과다 지급했다(부당행위계산부인)"며 세금 추징을 예고함.

2. [솔루션] 1층에 입주한 비특수관계인(식당)의 임대료를 기준으로, '층별 효용비율'을 적용하여 회사가 지급한 임대료가 오히려 시세보다 저렴함을 입증.

3. [결과] 법인과 대주주 모두 부당한 이익을 취하지 않았음을 인정받아 '무혐의' 처분 및 과세 철회.

1. 위기: "월세가 왜 이렇게 비쌉니까?"

의뢰인은 건실한 중소기업의 대표님입니다. 회사가 성장하면서 대표님 개인 명의의 건물을 매입했고, 회사를 그 건물로 이전시켰습니다. 내 건물에서 편하게 일하고, 회사도 안정적인 공간을 얻었으니 일석이조라 생각했죠.

하지만 세무조사가 시작되자 이 '임대차 계약'이 문제가 되었습니다.

"주변 시세보다 임대료를 비싸게 책정해서, 법인의 이익을 회장님 개인 계좌로 옮기신 거 아닙니까? 이거 전형적인 '부당행위계산'입니다."

국세청은 회사가 낸 월세가 '시가'보다 높다고 판단했고, 차액만큼을 법인의 비용으로 인정하지 않음은 물론 대표님의 상여(보너스)로 처분하여 소득세까지 물리겠다고 압박했습니다.

2. 난관: 비교할 대상이 없다?

문제는 '적정 시가'를 증명하는 것이었습니다. 국세청은 인근의 저렴한 오피스 임대료를 가져와서 "여기는 평당 5만 원인데, 왜 당신네는 8만 원을 주느냐"고 공격했습니다.

하지만 건물의 가치는 위치, 연식, 상태에 따라 천차만별입니다. 단순히 옆 건물과 비교하는 것은 억울했습니다. 그렇다고 감정평가를 새로 받자니 소급 감정의 문제도 있고 비용도 만만치 않았습니다.

무엇보다 우리 건물 1층에는 '식당'이 세 들어 살고 있었는데, 식당이 내는 평당 임대료와 회사가 쓰는 위층 오피스 임대료를 단순 비교하기도 애매했습니다. (식당은 1층이라 원래 비싸니까요.)

3. 반전(CPA의 시각): 식당과 한국부동산원 데이터의 결합

일반적인 변호사가 "주변 시세와 비슷합니다"라고 뭉뚱그려 주장할 때, 저는 CPA의 분석력으로 데이터를 쪼개기 시작했습니다.

제 눈에 들어온 핵심 포인트는 두 가지였습니다.

1. 1층 식당 (비특수관계인): 남남인 식당 주인과 맺은 계약은 확실한 '시장 가격(Arm's length price)'입니다.

2. 층별 효용비율: 1층과 5층의 가치는 다릅니다. 이를 보정해주는 공신력 있는 지표가 필요했습니다.

저는 [한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사 분기별 층별효용비율] 데이터를 찾아냈습니다. 그리고 엑셀을 켜고 계산했습니다.

"1층 식당이 내는 임대료가 100이라면, 통계적으로 같은 건물 4~5층의 적정 임대료는 40~50 수준이다."

이 비율을 적용해 역산해보니 놀라운 결과가 나왔습니다. "대표님, 계산해보니 회사가 내는 월세가 비싼 게 아니라, 1층 식당 기준으로 환산한 적정가보다 오히려 싸게 주고 계셨네요."

저는 이 수치 분석과 함께, '경제적 합리성 여부는 제반 사정을 구체적으로 고려해야 한다'는 대법원 판례(2016두39573)와 '층별 효용비율 적용은 합리적이다'라는 판결(서울중앙지법 2012가합507229)을 인용하여 완벽한 논리를 구성했습니다.

4. 해결: 오해를 확신으로 바꾼 '숫자'

저희가 제출한 의견서에는 감정적인 호소 대신, 정확한 통계 데이터와 비교 분석표가 담겨 있었습니다.

국세청 조사관 역시 이 데이터를 반박하지 못했습니다. "비특수관계인(식당)과의 거래 가격을 기준으로 층별 효용을 감안했을 때, 현재 임대료는 고가가 아님을 인정합니다."

결과는 무혐의. 부당하게 부과될 뻔한 법인세와 소득세 수억 원을 막아낸 것은 물론, 대표님은 "내 건물 내가 쓰면서도 죄인 취급받았는데, 이제 떳떳하다"며 기뻐하셨습니다.

[김변의 조언] 특수관계인 거래, '시가' 산정이 핵심입니다.

가족이나 임원 등 특수관계인과 거래할 때는 국세청이 정한 '시가' 범위를 벗어나면 세금 폭탄을 맞습니다. 하지만 시가가 불분명할 때 방어할 논리는 있습니다.

1. 제3자 거래 내역 확보: 같은 건물이나 인근에 타인과 거래한 내역(매매, 임대)이 있다면 가장 강력한 방어 수단이 됩니다. (이번 사건의 '식당' 처럼요.)

2. 공신력 있는 통계 활용: 단순히 "우리 건물은 좋아요"라고 말하지 마세요. 한국부동산원 통계, 층별 효용비율 등 객관적 수치를 근거로 제시해야 합니다.

3. 경제적 합리성 입증: 판례는 '경제인의 관점에서 부자연스러운가'를 따집니다. 왜 이 가격에 거래했는지, 사업적 이유를 설명할 수 있어야 합니다.

회계와 세법, 판례를 모두 꿰뚫는 전문가와 함께라면, 국세청의 의심을 '합리적 거래'로 증명할 수 있습니다.

"임대료 세무조사, 감이 아니라 '데이터'로 방어합니다."

특수관계인 간의 거래로 세무조사 위기에 처하셨나요? 회계사 출신 변호사 김명규가 국세청도 인정할 수밖에 없는 치밀한 논리와 숫자로 당신의 재산을 지켜드립니다.