토지거래허가구역 무허가 거래, 5000만원 부당이득반환 승소 

개요

• 본 사건의 의뢰인은 토지거래허가구역 내에 위치한 부동산을 소유하고 있었습니다.

• 피고는 공인중개사 자격이 없는 사람이었음에도 “일반 매매는 어렵지만, 투자계약 형식으로는 거래가 가능하다”는 취지로 설명하며 의뢰인을 적극적으로 설득하여 매매거래를 중개하였습니다.

• 이에 의뢰인은 피고의 말을 신뢰하여 계약을 진행하였고, 그 과정에서 피고는 부동산 중개수수료 명목으로 5천만 원을 지급받았습니다.

• 그러나 이후 확인한 결과, 피고는 공인중개사 자격 없이 무허가로 중개를 한 자였고, 피고가 주장한 거래 방식은 법적으로 허용되지 않는 구조였습니다.

• 의뢰인은 부당하게 지급한 금원을 돌려받기 위해 저에게 도움을 요청하였습니다.

쟁점

본 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같았습니다.

1️⃣ 토지거래허가구역 내 부동산에 대해 피고가 주장한 ‘투자계약 형식 거래’가 가능한지 여부,
2️⃣ 해당 계약이 강행규정을 위반하여 무효에 해당하는지,
3️⃣ 계약이 무효일 경우, 공인중개사 자격이 없는 피고가 수령한 중개수수료 5천만 원이 부당이득에 해당하는지가 핵심 쟁점이었습니다.

토지거래허가제는 단순한 행정절차가 아닌 강행규정에 해당하므로, 이를 우회하거나 가장한 계약의 효력 여부가 사건의 승패를 좌우하는 중요한 문제였습니다.

대응

• 저는 사건 초기부터 계약의 형식이 아닌 실질에 주목하였습니다.

• 피고는 공인중개사 자격증도 없으면서 부동산 중개업을 하며 의뢰인을 기망하여 거래 가능성을 허위로 설명하였다는 정황을 구체적으로 정리하여, 피고의 행위가 공인중개사법에 위반되어 무효라는 점을 주장하였습니다.

• 또한 피고가 주장한 투자계약은 명칭만 달랐을 뿐, 실제로는 토지거래허가를 받지 않고 부동산 거래를 성사시키기 위한 편법적 구조에 불과하다는 점을 명확히 하여 피고의 불법행위를 강조하였습니다.

결과

• 그 결과, 법원은 피고가 중개수수료 명목으로 지급받은 5천만 원 전액이 부당이득에 해당한다고 판단하였습니다.

• 이에 따라 의뢰인은 부당이득금 전부에 대한 반환 판결을 받아 전액 승소하였고, 불법적·편법적 거래로 인한 금전적 손실을 온전히 회복할 수 있었습니다.

✔️ 유의할 점

토지거래허가구역 내 부동산 거래는
당사자 간 합의가 있더라도 허가 없이는 효력이 발생하지 않습니다.

특히 다음과 같은 점을 반드시 유의해야 합니다.

• ‘투자계약’, ‘지분거래’, ‘동업계약’ 등 명칭만 바꾼 계약이라도 실질이 부동산 거래라면 무효가 될 수 있습니다.

• 허가 없이 체결된 계약을 전제로 지급한 계약금, 수수료, 명목금원은 부당이득으로 반환 대상이 될 수 있습니다.

• 중개인 또는 제3자가 “이런 방식이면 문제없다”고 설명하더라도, 그 말 자체가 법적 효력을 보장하지는 않습니다.

편법적 구조로 계약을 유도하는 경우, 거래가 무효가 되는 것뿐만 아니라 금전적 피해까지 발생할 수 있으므로,
초기 단계부터 전문가의 검토를 받는 것이 무엇보다 중요합니다.

<드리는 말>

서상영 변호사는 서울대학교 법과대학 재학 중이던 2010년 사법시험에 합격하고,
사법연수원을 최상위권으로 수료하였습니다.

이후 육군법무관을 거쳐 국내 최고 로펌 김앤장 법률사무소에서 다수의 복잡한 민사·부동산·계약 분쟁을 성공적으로 수행하였습니다.

현재는 법무법인 모먼트 대표 변호사로서 부동산 거래 분쟁, 부당이득반환청구, 계약 무효·취소 소송 등
고난도의 민사사건을 중심으로 의뢰인의 권익 보호에 전력을 다하고 있습니다.

토지거래허가구역 내 거래는 단 한 번의 잘못된 판단으로도 큰 손해로 이어질 수 있습니다.

억울하게 금전을 지급한 상황이라면,
‘그냥’ 변호사가 아닌 실질을 꿰뚫는 변호사,
법무법인 모먼트 서상영 변호사와 함께하시기 바랍니다.