안녕하세요. 법무법인 선린, ‘민사연구소’입니다.
절차 : 전세사기 → 결과 : ‘2억원’ 전액 반환 판결
*의뢰인의 개인정보보호를 위해 각색되었음을 알려드립니다.
<< 사실관계 >>
의뢰인 A씨는 경기도 소재 아파트를 전세로 임차하면서
보증금 2억 원, 계약기간 2년의 전세계약을 체결하였습니다.
임대인은 미성년자 P 양으로, 부모가 공동 법정대리인으로 계약을 진행했습니다.
계약 종료일이 지나도 보증금은 반환되지 않았고, A씨는 HUG에 보증 이행을 요청했습니다.
다만 HUG는 “계약이 묵시적으로 갱신된 상태이므로
아직 종료되지 않았다”며 보증 이행을 거절했습니다.
이에 의뢰인은 저희 법무법인을 통해 보증금반환청구소송을 제기하였습니다.
<< 선린, 민사연구소 – 법적 조력 및 결과 >>
법무법인 선린, 민사연구소는 다음과 같은 사정을 증거로서 제시하였습니다.
• 계약서상 임대인의 법정대리인으로 부(父) Q 씨만 명시되어 있었다는 점
• 갱신거절 통지가 Q 씨의 휴대전화로 전달된 점
• 나아가 부모 측이 계약 종료를 인정하고 확인서까지 작성한 점
또한 「민법」 제111조의 ‘의사표시의 도달주의’에 따라,
상대방이 통지를 실제로 확인할 수 있는 상태에 놓였다면
그 통지는 유효하게 도달된 것으로 본다는 대법원 판례를 근거로 적법성을 주장했습니다.
결과적으로, 재판부는 다음과 같이 판단했습니다.
“갱신거절 통지는 임대인의 법정대리인이 그 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓였을 때 효력이 발생하며, A씨의 통지는 Q씨에게 전달되어 그 요건을 충족하였다. 임대인 측은 계약 종료 사실을 이미 인지하고 있었으며, 계약은 2024년 2월 24일자로 종료되었다.”
이에 따라, HUG는 보증금 2억 원 전액을 지급해야 한다는 판결을 선고했습니다.
Q. 어떤 경우가 전세사기에 해당하나요?
전세사기는 단순한 계약 불이행이 아니라 속일 의도로 보증금을 편취한 경우를 말합니다.
대표적인 유형은 다음과 같습니다.
이미 임대한 집을 또 다른 세입자에게 임대하는 이중계약
선순위 근저당, 압류 사실을 숨기는 담보 은폐형 전세사기
실제 소유자가 아닌 제3자 명의로 계약하는 명의신탁·위장 소유형
보증보험금으로만 버티는 갭투기형 전세사기
이러한 유형은 모두 형사상 사기죄로 이어질 수 있는 범죄행위입니다.
Q. 수원 지역에서 전세사기가 많다는 말이 사실인가요?
수원은 전세 수요가 많은 지역이라 다주택 갭투기형 전세사기가 자주 발생합니다.
영통·광교·권선구 일대는 특히 다음 패턴이 반복됩니다.
보증금은 낮고 월세는 거의 없는 반전세 구조 악용
건물 등기와 실제 계약 내용이 다른 사례
여러 채를 소유한 집주인이 보증금을 돌려주지 못하고 부도나는 구조
이 때문에 수원 전세사기 피해는 일반적인 임대차 분쟁보다 훨씬 복잡하게 진행됩니다.
Q. 전세사기 피해를 입은 경우 어떤 절차를 먼저 해야 하나요?
전세사기 피해가 의심된다면 다음 단계를 빠르게 진행해야 합니다.
① 등기부등본·확정일자 확인
② 전세계약 해지 통보 및 내용증명 발송
③ 전세보증금 반환소송 제기
④ 부동산 가압류·재산조회로 재산 이동 차단
⑤ 사기죄 형사고소 병행
전세사기 사건은 민사·형사 절차가 동시에 얽히기 때문에
초기 대응 속도에 따라 회수 가능성이 크게 달라집니다.
Q. 전세사기에서 가압류가 꼭 필요한 이유는 무엇인가요?
전세사기 가해자는 보통 이미 재정 상태가 불안정합니다.
따라서 보증금 반환을 요구하면 아래와 같은 행동이 흔합니다.
재산을 다른 사람 명의로 이전
부동산을 급하게 매도
예금을 인출하거나 은닉
가압류를 하면 이러한 재산 이동을 막을 수 있어
보증금을 회수할 수 있는 가능성이 크게 올라갑니다.
Q. 전세사기 피해에 왜 부동산 전문 변호사의 조력이 필요할까요?
전세사기 사건은 단순히 돈을 돌려받는 문제로 끝나지 않습니다.
다음과 같은 복잡한 요소가 동시에 고려됩니다.
계약서 문구에 따른 해석 차이
근저당 순위, 경매 절차
보증보험 이행 거절 사유
사기죄 성립요건 등 형사요소
특히 법원 실무를 잘 아는 변호사는
법원이 어떤 증거를 중시하는지, 어떤 논리를 인정하는지 정확히 알고 있어
피해 회복 속도와 성공 가능성을 높여줍니다.
Q. 집주인이 “조금만 기다리라”고 말하면 기다려도 되나요?
그렇게 기다리다 보증금을 잃는 사례가 가장 많습니다.
집주인 재산이 빠르게 빠져나가고
보증기관이 이행 거절 결정을 내릴 수 있으며
시간이 지날수록 회수 가능성이 떨어집니다.
보증금 반환이 지연되면 즉시 법률 전문가와 상담하고 보전 조치(가압류)·소송을 시작해야 합니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.