전세보증금소송, 어떻게 하면 받아낼 수 있을까요? 

안녕하세요. 법무법인 선린, ‘민사연구소’입니다.

사회초년생 전세보증금소송 → 결과 : ‘9,000만원’ 반환

*의뢰인의 개인정보보호를 위해 각색되었음을 알려드립니다.

​

<< 사실관계 >>

직장 생활을 막 시작한 의뢰인 A씨는 회사 근처의 원룸을 구하기 위해

부동산을 알아보던 중, 전세보증금 9천만 원의 임대차계약을 체결하였습니다.

다만 전세자금대출 승인까지 시간이 필요하여,

A씨는 임대인 겸 건축사업 시행사였던 B 회사와 협의해 3개월 동안

보증금 500만 원 + 월세 50만 원의 임시 거주 조건으로 먼저 입주하였습니다.

이후 전세대출이 승인되자 A씨는 보증금 9천만 원 전액을

B 회사 계좌로 송금하며 본 계약의 내용을 모두 이행하였습니다.

그렇게 2년 동안 평온하게 거주할 수 있었고, 계약 만료 2개월 전

A씨는 예정대로 갱신하지 않겠다는 해지 의사를 B 회사에 통보하였습니다.

하지만 B 회사는 예상치 못한 답변을 내놓았습니다.

​

“회사 자금 사정이 좋지 않아 새 세입자가 들어오기 전까지는 보증금을 돌려줄 수 없다.”

A씨는 타 지역으로 직장을 옮겨야 하는 상황이었고,

보증금 9천만 원을 돌려받지 못하면 이사조차 할 수 없는 위기 상황이었습니다.

이에 본 법무법인 민사연구소를 찾아와 법적인 조력을 요청하였습니다.

​

<< 선린, 민사연구소 – 법적 조력 및 결과 >>

선린, 민사연구소는 다음과 같은 절차로 소송에 대응하였습니다.

① 임대인에게 법적 절차에 따른 계약해지 통보

의뢰인의 요청을 받은 변호인은 즉시 B 회사 측에

계약 종료 및 보증금 반환 요구가 담긴 내용증명을 두 차례 발송했습니다.

내용증명에는 해지 의사의 명확한 표시, 퇴거 예정일

반환 기한 및 법적 조치 예고가 모두 포함되었습니다.

② 대항력 및 우선변제권 확보를 위한 임차권등기명령 진행

A씨는 이미 이사해야 하는 상황이어서 잔여 짐을 모두 옮겨야 했습니다.

그렇기에 변호인은 보증금을 지키면서 새로운 주소로 이동할 수 있도록

‘임차권등기명령’을 적극적으로 권유 및 대행했습니다.

임차권등기가 완료됨으로써 A 씨는 다음과 같은 중요한 권리를 확보했습니다.

③ 임대차 목적물의 인도 사실을 객관적으로 입증

임대인이 “집을 비워주지 않았다”는 식으로 책임을 회피하지 못하도록,

변호인은 A씨의 모친을 통해 빈집 사진 촬영, 현관 비밀번호 전달을 진행하게 했습니다.

이는 임차인이 목적물을 완전히 인도했다는 결정적 증거가 되었고,

추후 소송에서 임대인의 반박 여지를 차단하는 역할을 했습니다.

결과적으로, 법원은 의뢰인 측의 주장을 모두 받아들였고, 다음과 같은 판결을 선고하였습니다.

​

“피고 B 회사는 전세보증금 9천만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라”

전세 만료가 다가오는데, 왜 보증금은 제때 반환되지 않을까?

전세보증금 미반환 문제는 단순한 ‘약속 불이행’이 아니라 법적·재정적 문제가 복합적으로 얽힌 상황인 경우가 많습니다. 대표적인 원인은 다음과 같습니다.

1. 임대인의 자금난

2. 기존 대출 부담으로 인한 반환 여력 부족

3. 시행사·법인 임대인의 재정 악화

4. 임대인 사망으로 인한 상속 문제

5. 갱신 거절 통지의 적법성 분쟁

전세보증금반환청구소송은 단순히 “돈을 돌려달라”는 청구가 아니라,
계약 종료 여부·인도 완료 여부·통지의 적법성·상속구조·임차권등기명령 필요성 등

다수의 법적 요소를 종합적으로 판단해야 하는 사건입니다.

따라서 초기에 정확한 법률 검토가 필수적입니다.

임차인이 자주 하는 오해는 무엇일까?

① 내용증명을 보내면 해결된다?
내용증명은 ‘입증자료’ 역할일 뿐, 반환을 강제하는 효력은 없습니다.
실제 효력이 있는 절차는 소송·가압류·임차권등기명령입니다.

② “새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다”는 말?
법적으로 인정되지 않는 사유입니다.
임대인은 계약 만료 즉시 보증금을 반환해야 합니다.

③ 임대인이 사망하면 보증금은 못 받는가?
아닙니다. 상속인이 임대인의 지위를 승계합니다.

상속인이 여러 명일 경우 지분 비율에 따라 의무가 분담되며, 필요하다면 전체 부동산에 대한 강제경매도 가능합니다.

전세보증금 반환을 위해 어떤 절차가 필요할까?

전세보증금소송은 ‘준비 단계’가 절반 이상을 결정합니다.

아래 절차를 순서대로 진행하는 것이 가장 안전합니다.

1. 계약 종료 의사표시(내용증명)
   재계약 의사가 없음을 문서로 남겨야 합니다. 전화·문자만으로는 입증이 어렵습니다.

2. 인도 완료 증명 확보
   퇴거 사실을 입증해야 반환받을 금액이 확정됩니다.
   사진·동영상·열쇠 반납 내역·비밀번호 전달 내역 등이 모두 증거가 됩니다.

3. 임차권등기명령 신청
   퇴거 후 보증금을 받지 못했다면, 대항력·우선변제권을 유지하기 위해 반드시 검토해야 합니다.
   이 절차가 없으면 회수 우선순위가 밀려 손해가 커질 수 있습니다.

4. 전세보증금반환청구소송 제기
   협조가 없거나 연락이 되지 않다면 결국 소송으로 진행됩니다.
   절차는 아래와 같습니다.

• 소장 제출

• 임대인 답변 여부 확인

• 변론기일 또는 무변론판결

• 판결 확정 후 강제집행
  무변론판결이 나오면 비교적 빠르게 종결됩니다.

1. 강제집행 절차 진행
   판결문만으로 돈을 받는 것이 아닙니다.
   임대인의 재산 상황에 따라 경매, 채권압류, 급여·예금 추심 등 다양한 집행 절차가 뒤따릅니다.

전세보증금소송, 왜 변호사의 조력이 중요한가?

전세보증금 사건은 개인이 서류만 제출한다고 해결되는 구조가 아닙니다.

왜냐하면 판단 요소들이 모두 전문성을 요구하기 때문입니다.

• 갱신 거절 통지의 적법성

• 임대인 사망 시 상속 구조

• 임차권등기명령 신청 시점

• 임차인의 인도 완료 인정 여부

• 지연손해금 산정

• 상가·주택·법인 임대인의 유형별 대응

• 경매·추심 등 집행 절차 설계

이 부분을 놓치면 소송은 이겨도 회수가 지연되거나, 최악의 경우 회수가 불가능해질 수 있습니다.

보증금은 ‘기다린다고’ 돌아오는 돈이 아닙니다

전세보증금소송은 재산과 생활을 지키기 위한 절차입니다.

임대인이 반환을 미루거나 연락을 끊는다면 더 이상 기다리기보다

명확한 법적 절차로 대응해야 합니다.

보증금 문제는 초기 대응이 정확하면 빠르게 해결되지만,
잘못 판단하면 수개월, 수년씩 지연될 수 있습니다.

전세보증금 미반환 문제로 어려움을 겪고 있다면
지금이라도 상황을 정리해 최선의 전략을 세워 보시기 바랍니다.

권리는 적절한 절차를 거치면 반드시 회복할 수 있습니다.