외국인 집주인, 계약했는데 연락 두절되면 어떻게 해야 할까요? 

안녕하세요. 법무법인 선린, ‘민사연구소’입니다.

중국인 집주인 보증금 → 결과 : ‘1억 1,000만원’ 반환

*의뢰인의 개인정보보호를 위해 각색되었음을 알려드립니다.

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<< 사실관계 >>

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의뢰인 A씨는 수도권의 한 아파트를 전세 1억 1,000만원에 임차했습니다.

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계약 당시 집주인은 중국 국적의 B씨였으며, 통역을 거쳐 계약을 체결했습니다.

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다만, 문제는 계약 만료 후부터 시작되었습니다.

A씨가 퇴거를 앞두고 보증금 반환을 요구했으나,

B씨는 “지금 자금 사정이 어렵다”며 시간을 미루더니 연락이 두절되었습니다.

더 큰 문제는 B씨가 이미 출국한 상태였다는 점이었습니다.

<< 선린, 민사연구소 – 법적 조력 및 결과 >>

외국인 집주인을 상대로 한 보증금 소송의 가장 큰 어려움은 송달 문제입니다.

피고가 해외에 체류하거나 국내 주소지가 불분명할 경우,

소송이 아예 진행되지 못하거나 수개월 이상 지연되기도 합니다.

이에 변호인은 다음과 같은 전략으로 사건을 진행했습니다.

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① 국내 부동산 등기부와 출입국 기록 조회

: 피고 B씨가 아직 소유권을 유지하고 있다는 점을 확인했습니다.

등기부상 주소를 근거로 1차 송달을 시도하였고, 불능 시 공시송달로 전환했습니다.

② 공시송달 절차를 통해 재판 개시

: 피고가 장기간 연락이 두절된 점을 소명하고,

법원에 공시송달 허가를 신청해 재판 절차를 개시했습니다.

③ 임대차계약서, 이체내역, 문자 및 통역 대화기록 제출

: 계약 당시의 정당한 임차 사실과 보증금 지급 내역을 입증했습니다.

계약 종료 후 퇴거 의사와 반환 요구가 명확히 있었다는 증거를 첨부했습니다.

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결과적으로, 법원은 제출된 증거를 종합적으로 검토한 끝에, 임차인의 청구를 전부 인용했습니다.

판결 요지는 다음과 같습니다.

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“피고는 원고에게 전세보증금 1억 1,000만원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라.”

피고가 국내에 없었기 때문에 변론 없이 판단이 내려졌고,

판결문 확정 후 A씨는 즉시 강제집행 절차에 착수했습니다.

외국인 집주인, 계약은 했는데 연락이 끊기면 어떻게 해야 할까요?

최근 외국인 집주인과 전세계약이 증가하면서, 계약 기간 중 집주인이 해외로 출국하거나 연락이 두절되는 사례가 많아졌습니다.

특히 중국 국적 집주인의 경우 국내 체류지가 불분명해지는 사례가 잦아, 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 문제가 자주 발생합니다. 이런 경우 단순 연락 시도로는 실질적인 해결이 어렵기 때문에 법적 절차를 준비해야 합니다.

외국인 집주인과의 임대차계약, 법적으로 유효한가요?

외국인이라고 해서 임대차계약의 효력이 약해지는 것은 아닙니다. 국내에 부동산을 소유하고 있다면 내국인과 동일한 법적 책임을 부담합니다.

따라서 계약이 정식으로 체결되고 보증금이 지급되었다면, 집주인은 계약 종료 시 보증금을 반환해야 합니다.

다만 외국인 집주인이 출국하거나 국내 주소가 불명확한 경우, 송달 문제로 인해 소송이 지연될 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 계약 초기부터 주소·연락처·체류자격 등을 정확히 확인해두는 것이 중요합니다.

외국인 집주인이 해외로 나갔다면 어떤 절차로 대응해야 하나요?

외국인 집주인과 연락이 닿지 않는다면 다음 순서로 대응할 수 있습니다.

① 등기부등본 확인
해당 부동산이 여전히 집주인 명의인지 먼저 확인해야 합니다. 소유권 이전이 되어 있다면 상대방이 달라지므로 추가 검토가 필요합니다.

② 주소지·출입국 기록 확인
법원을 통해 송달 주소를 확인하거나, 행정기관을 통해 출입국 사실을 조회할 수 있습니다. 국내 주소지가 유효한지 여부는 소송 진행의 중요한 기준이 됩니다.

③ 공시송달 절차 신청
집주인의 소재가 불분명한 경우 법원은 공시송달 제도를 통해 소송을 진행합니다.
송달 사실 공고 후 일정 기간이 지나면 송달이 된 것으로 보아 판결이 가능합니다.

④ 부동산 가압류 신청
집주인의 국내 부동산이 있다면 재산 처분을 막기 위해 가압류를 신청할 수 있습니다.

이후 본안 판결이 확정되면 강제경매 절차를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.

외국인 집주인을 상대로 한 보증금 반환소송의 핵심 쟁점은 무엇인가요?

외국인 집주인 사건은 일반적인 임대차분쟁보다 절차가 복잡한 경우가 많습니다. 핵심 쟁점은 다음 세 가지입니다.

① 송달 문제
집주인의 주소가 불명확하면 공시송달을 통해 진행해야 합니다.

② 국내 재산 확인 문제
집주인이 국내에 보유한 부동산이나 예금이 있는지 파악해야 합니다.

③ 강제집행 가능성
판결이 나더라도 결국 회수를 위해서는 강제경매나 채권추심 절차가 필요합니다.

이런 절차는 법률지식 없이 진행하기 어렵기 때문에 가능한 한 초기 단계에서 전문가 조력을 받는 것이 안전합니다.

외국인 집주인이라고 해서 임차인이 불리한가요?

외국인이 집주인이라는 이유만으로 임차인이 불리해지는 것은 아닙니다.

한국 법원은 외국인에게도 동일한 기준으로 판결을 내리며, 국내에 재산이 있다면 강제집행 역시 동일하게 가능합니다.

중요한 점은 반환 요청을 서면으로 남기고, 연락이 닿지 않는다면 지체 없이 소송 및 가압류 절차로 넘어가야 한다는 것입니다. 보증금 회수는 빠른 대응이 핵심입니다.

외국인 집주인이라도 법적 절차를 정확히 밟으면 보증금 회수는 충분히 가능합니다.