📉 허위 수익보장 약정 분쟁, 투자금 회수 성공기 

📉 허위 수익보장 약정 분쟁, 투자금 회수 성공기

사건 개요

의뢰인은 분양형 생활숙박시설의 객실 한 호실을 분양받으면서 시행사·운영사로부터 “월 고정수익 보장”을 약정받았습니다. 운영사는 이미 다수 투자자에게 동일한 구조를 제시하며 안정적 운영수익을 강조하였고, 광고 자료에는 높은 객실 점유율과 향후 확정수익 지급 가능성이 반복적으로 제시돼 있었습니다. 그러나 실제 준공 이후 운영사는 약정된 수익을 대부분 지급하지 않았고, 오히려 운영비 적자를 이유로 수익 산정 자체를 중단했습니다. 정산 자료를 요청하자 운영사는 모호한 비용 항목과 과도한 운영비를 제시하였고, 매출 역시 실제보다 부풀려진 시뮬레이션에 기반해 있었다는 사실이 드러났습니다. 의뢰인은 결과적으로 초기 투자금 전액을 잃을 위험에 처했고, 시행사와 운영사를 상대로 한 민사상 손해배상 및 계약해제 가능성이 핵심 분쟁으로 부상하였습니다.

핵심 쟁점

첫째, 수익보장 약정이 단순한 기대 이익 전달인지 여부, 또는 운영사가 객관적으로 불가능한 수익을 ‘확정적으로’ 제공한다고 기망한 것인지가 쟁점이었습니다.

둘째, 운영비·관리비가 비정상적으로 부풀려져 있어 실제 객실 점유율과 영업수지 분석이 불가능하게 된 점이 문제였습니다.

셋째, 시행사·운영사 간의 법적 관계가 분리되어 있어 어느 주체에게 책임을 묻는지가 논점이 되었고,

넷째, 투자자 개개인의 개별 계약 구조가 달라 동일한 사실에도 법적 효과가 달라질 가능성이 존재했습니다. 결국 이 사건은 ‘수익보장 약정의 허위성’과 ‘운영사의 비용 조작 정황’을 명확하게 입증하는 것이 핵심이었습니다.

김강희 변호사의 대응 [1]: 수익보장 약정의 허위성 구조 분석

1. 초기 분양 단계의 정보제공 행위 추적

김강희 변호사는 수익보장 약정이 실제로는 실현 가능성이 없음에도 불구하고 이를 마치 확정적인 고정수익처럼 제시한 점에 주목했습니다. 상담 자료, 문자, 광고 브로셔, 설명회 녹취를 확보하여 ‘월 ○○만원 보장’이라는 표현이 단순한 영업적 추정치가 아니라 사실상 고정 지급 약속으로 제시되었다는 점을 체계적으로 정리했습니다. 또한 다양한 투자자에게 동일한 약정이 반복적으로 제공된 자료를 확보하여 운영사가 구조적으로 기망 의사를 가지고 있었다는 정황을 드러냈습니다.

2. 운영사의 내부 손익 구조와 시장 수익률 비교

이 사건에서 가장 중요한 부분은 “운영사가 제시한 수익률이 객관적으로 불가능했다는 점”을 입증하는 것이었습니다. 김강희 변호사는 인근 생활숙박시설의 객실 점유율, 계절별 평균 매출, 연간 운영비 비율 등을 시장 자료와 비교하여, 운영사가 제시한 시뮬레이션은 실제 매출과 전혀 부합하지 않는 비현실적 수치라는 점을 논증했습니다. 이를 통해 ‘허위·과장된 수익자료 제공’이라는 핵심 기망요소를 마련했습니다.

3. 시행사·운영사 간의 책임 구조 정리

분양계약서, 위탁운영계약서, 운영규약을 모두 분석하여 두 법인의 역할을 식별했습니다. 수익보장 약정이 실제로는 운영사의 재무구조로는 감당 불가능한 구조임에도 시행사가 이를 적극 홍보하며 투자자를 유인한 정황을 검증했고, 두 주체가 공동으로 기망행위에 관여한 것으로 평가될 수 있는 근거를 구축했습니다.

김강희 변호사의 대응 [2]: 운영비 부풀리기 및 적자 조작 정황 규명

1. 정산 자료의 공백과 비정상 구조 지적

운영사는 의뢰인에게 정산 자료를 제공하면서 객실별 매출 내역을 제시하지 않았고, 대신 통합 운영비 명목으로 전체 매출의 과도한 비율을 공제했습니다. 김강희 변호사는 운영사가 제출한 정산자료의 구조적 결함을 지적하며, 운영비가 어떻게 부풀려졌는지를 회계적으로 재구성했습니다. 이를 통해 운영사가 수익분배 자체를 어렵게 만들 목적으로 비용을 조작하거나 왜곡했다는 정황이 드러났습니다.

2. 객실 점유율 조작 및 허위 보고 정황 확보

김강희 변호사는 OTA(온라인 예약 플랫폼) 캡처, 현장 영업일지, 객실 상태 기록 등을 추적해 운영사가 실제 객실 점유율을 축소하거나 왜곡 보고한 사례를 발견했습니다. 운영사가 매출을 적게 보고할수록 의뢰인에게 지급해야 할 수익은 감소하는 구조였기 때문에, 이 자료는 운영사의 고의성을 보여주는 핵심 증거로 기능했습니다.

3. 적자 조작에 따른 법적 책임 구조화

운영사는 비용 항목을 일방적으로 설정하고 임의의 손익 계산 기준을 적용해 “지속적 적자”라는 결론을 반복적으로 제시했습니다. 김강희 변호사는 해당 비용 항목 중 객관적 근거가 없는 인건비·광고비·관리비 항목을 모두 분석했고, 이를 토대로 “운영사가 분배수익을 지급할 의사가 처음부터 없었다”는 결론으로 이어지는 법적 논리를 구성했습니다. 이는 손해배상청구뿐 아니라 계약해제 사유를 동시에 충족하는 중요한 근거가 됐습니다.

결론

김강희 변호사는 수익보장 약정이 처음부터 실현 불가능한 구조였다는 점, 운영사가 허위 자료와 과장된 시뮬레이션으로 투자자를 유인했다는 점, 운영비를 부풀려 고의로 적자를 조작했다는 점을 단계적으로 입증했습니다. 법원은 이러한 주장과 증거를 받아들여 의뢰인의 계약해제 및 투자금 상당의 손해배상청구를 인정하였고, 의뢰인은 초기 투자금 회수와 더불어 추가적 분쟁 부담에서 벗어날 수 있었습니다.

이 사건은 허위 수익보장을 기반으로 한 분양형 호텔·생활숙박시설 분쟁에서 수익 구조의 실현 가능성 분석, 운영비 조작 여부 검증, 시행사·운영사 공동책임 구조화가 얼마나 중요한지를 보여주는 사례입니다.