안녕하십니까
법무법인 대한중앙
한병철 변호사입니다.
무허가 건축물 또는 불법 증축·용도변경으로 지자체로부터 이행강제금이나 시정명령을 받는 경우가 매우 흔합니다.
문제는 실제 현장에서 “불법”으로 단정할 수 없는 사안들이 많다는 점입니다.
과거 존치 건물인지, 건축주가 아닌 임차인의 행위인지, 단순 구조물인지에 따라 처분 결과는 크게 달라집니다.
처분서를 받았다면 그대로 따르기 전에 반드시 사실관계와 법리 검토부터 해야 합니다.
[무허가 건축물 이행강제금이란 무엇인가]
지자체는 건축물대장에 없는 건축물, 허가 없이 증축·대수선을 한 건축물에 대해 이행강제금을 반복 부과할 수 있습니다.
이는 벌금이 아니라 “철거·원상복구를 이행하지 않을 경우 반복적으로 부과되는 행정벌”입니다.
그러나 실제로는 기존 건물을 임대받아 사용하던 사람에게 책임을 돌리거나,
단순 가설물임에도 건축물로 판단하는 등 과도한 처분이 내려지는 경우도 많습니다.
[피해자 입장에서의 대처]
처분서를 받았다면 가장 먼저 초기 설치 시점과 설치 당사자를 확인해야 합니다.
이전 건축주가 설치한 구조물인지, 임차인이 임의로 설치한 것인지,
20~30년 전부터 존재하던 노후 가건물인지 등이 핵심 쟁점입니다.
가능한 증거는 사진, 항공사진, 토지 이용계획 확인원, 전입세대 열람, 공사 견적서 등 다양합니다.
또한 이행강제금 부과 전 “사전 통지 및 의견제출 절차”가 지켜졌는지 반드시 확인해야 합니다.
[소송 과정에서 고려해야 할 점]
소송에서는 다음 네 가지 판단이 중심이 됩니다.
해당 구조물이 ‘건축물’에 해당하는지
허가·신고 대상이 맞는지
처분 대상자가 실제 의무자인지
처분의 비례성·반복부과의 적정성
특히 가설물·컨테이너·비가림시설 등은 건축물로 볼 수 있는지 여부가 판례에서도 자주 다투어지며,
이 부분을 잘 입증하면 처분 자체가 취소된 사례가 매우 많습니다.
[변호사가 필요한 이유]
무허가 건축물 관련 사건은 사실관계, 기간, 설치 주체, 용도, 구조 판단 등 극도로 복잡합니다.
행정청은 보통 “건축물대장 미등재=무허가”라는 단순 논리로 처분을 하지만, 법원은 훨씬 엄격한 요건으로 판단합니다.
따라서 이행강제금 취소·감경, 철거명령 취소, 원상회복 의무 면제 등을 이끌기 위해서는
전문 변호사의 전략적 대응이 필수입니다.
[결론]
무허가 건축물이라고 하여 모든 이행강제금이 정당한 것은 아닙니다.
구조물의 성격, 설치 주체, 기간, 용도, 절차적 하자 중 하나라도 제대로 입증하면 처분 취소가 가능합니다.
처분서를 받는 즉시 사실관계를 정리하고 전문가 도움을 받으면 결과는 크게 달라질 수 있습니다.
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