임대차계약 종료 후 퇴거 거부, 어떻게 대응해야 할까요? 

안녕하세요. 법무법인 선린, ‘민사연구소’입니다.

건물인도소송 → 결과 : ‘건물인도 전부승소’ 판결

*의뢰인의 개인정보보호를 위해 각색되었음을 알려드립니다.

<< 사실관계 >>

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원고 A 씨는 경기도에 위치한 아파트의 소유자로, 2022년 10월 피고 B 씨와

보증금 2,000만 원, 월세 110만 원, 임대차기간 24개월의 계약을 체결했습니다.

임대차계약 체결 후 아파트를 인도하였고, 피고는 해당 아파트를 주거용으로 사용했습니다.

그러나 2023년 9월 이후부터 피고는 월세를 제때 지급하지 않았고,

2024년 8월 기준으로 연체된 월세가 약 1,750만 원에 이르렀습니다.

추가로 관리비까지 장기간 납부하지 않아, 의무를 전혀 이행하지 않은 상황이었습니다.

원고는 여러 차례 월세 지급을 독촉했지만 피고는 아무런 조치를 취하지 않았습니다.

그 결과, A 씨는 더 이상의 손해를 막기 위해 건물인도소송을 제기하기로 결심했습니다.

<< 선린, 민사연구소 – 법적 조력 및 결과 >>

담당 변호인은 소송을 제기하기에 앞서,

계약서 원본, 월세 및 관리비 미납 내역, 문자 대화 기록 등

임대차관계와 차임 연체 사실을 입증할 수 있는 자료를 확보했습니다.

그다음, 피고가 아파트를 제3자에게 임대하거나 점유를 이전하지 못하도록

‘부동산점유이전금지가처분’을 법원에 신청했습니다.

법원은 이를 인용하여, 피고가 마음대로 점유 상태를 바꾸지 못하도록 조치를 내렸습니다.

또한 변호인은 피고가 계속 점유하고 있는 동안

임대인의 손해가 누적될 수 있다는 점을 고려해,

매월 110만 원 상당의 부당이득금 반환 청구도 함께 진행했습니다.

이러한 조치는 소송 이후 강제집행까지 신속하게 이어질 수 있도록 사전 전략이었습니다.

“피고의 대응 부재와 무변론 판결”

소송이 제기된 이후 법원은 피고에게 소장 및 소송서류를 송달했습니다.

하지만 피고는 답변서나 준비서면을 제출하지 않았고, 심리기일에도 출석하지 않았습니다.

이에 법원은 무변론 판결 절차로 사건을 진행했습니다.

아파트를 인도하고 미납 월세 및 관리비 전액을 지급하라는 전부 승소 판결을 내렸습니다.

계약이 끝났는데 세입자가 나가지 않는다면 어떻게 해야 할까요?

임대차계약이 종료되었음에도 세입자가 계속 건물을 점유하고 있다면 임대인은 이를 더 이상 방치해서는 안 됩니다.

이런 상황에서 가장 현실적이고 법적으로 유효한 방법이 건물인도소송, 흔히 명도소송이라고 불리는 절차입니다.

건물인도소송은 어떤 상황에서 제기할 수 있을까요?

건물인도소송은 임차인이 계약이 끝난 뒤에도 건물을 비워주지 않을 때 법원을 통해 퇴거를 강제하는 절차입니다.
주택, 상가, 사무실 등 모든 임대차 관계에서 발생할 수 있으며 다음과 같은 경우 자주 제기됩니다.

장기간 월세·관리비 미납
계약기간 만료 후 퇴거 거부
임차인이 무단으로 제3자에게 재임대한 경우
해지 통보 후에도 계속 점유하는 경우

건물인도소송의 법적 근거는 무엇일까요?

민법 제618조는 계약이 종료되면 임차인은 목적물을 임대인에게 반환해야 한다고 규정하고 있습니다.

또한 민법 제623조는 임차인의 기본 의무로 목적물의 반환을 명시하고 있습니다.

즉, 계약이 만료되었거나 해지된 경우 세입자는 반드시 건물을 비워야 하며 이를 이행하지 않으면 건물인도소송 대상이 됩니다.

건물인도소송을 제기하려면 어떤 요건이 필요할까요?

다음 요건을 충족하면 건물인도소송을 제기할 수 있습니다.

임대차계약이 종료되었을 것
임차인이 건물을 계속 점유하고 있을 것
임대인이 소유자 또는 정당한 임대권자일 것

등기부등본, 임대차계약서, 연체 내역 등이 주요 증거로 활용됩니다.

건물인도소송 절차는 어떻게 진행되나요?

건물인도소송은 일반적으로 다음 단계로 이루어집니다.

1. 계약해지 통보
   내용증명 우편 등을 통해 계약 해지를 명확히 알리고 기록을 남깁니다.

2. 소장 제출 및 증거 준비
   계약서, 연체 내역, 관리비 미납 자료, 내용증명 사본 등을 첨부합니다.
   임차인이 실제 점유하고 있다는 증거도 도움이 됩니다.

3. 법원 심리 및 판결
   임차인이 응하지 않으면 무변론 판결로 빠르게 결론이 날 수 있습니다.
   판결에는 건물 인도와 미납금 지급 명령이 함께 포함됩니다.

4. 강제집행
   판결이 확정되었는데도 세입자가 퇴거하지 않으면 집행관을 통해 강제집행을 신청할 수 있습니다.
   짐 보관 및 처분은 법이 정한 절차에 따라 진행됩니다.

왜 가처분 신청이 중요할까요?

건물인도소송 중 임차인이 건물을 제3자에게 넘기거나 점유를 이전하면 강제집행이 매우 복잡해집니다.

이를 방지하기 위한 제도가 부동산점유이전금지가처분입니다.

가처분을 받아두면 임차인이 점유를 다른 사람에게 넘기지 못해 추후 집행이 원활해집니다.

건물인도소송에서는 거의 필수적으로 함께 진행되는 조치입니다.

임대인이 청구할 수 있는 금액은 무엇이 있을까요?

임차인이 계약 종료 이후에도 건물을 계속 사용하면 임대인은 부당이득금을 청구할 수 있습니다.

이는 계약이 끝난 이후 임차인이 건물을 무단으로 사용하면서 얻은 이익을 돌려달라는 청구입니다.

대개 월세 상당액을 기준으로 산정되며, 건물인도소송과 병합하여 청구할 수 있습니다.

건물인도소송은 왜 신속한 대응이 중요할까요?

점유 상태가 길어질수록 손해가 커지고, 임차인이 제3자에게 건물을 넘기거나 재산이 없어진다면 집행이 어려워질 수 있습니다.

내용증명, 해지 통보, 가처분 신청 등을 정확히 진행해야 절차가 지연되지 않습니다.

법적 절차는 복잡하고 실수 시 시간이 크게 지연될 수 있기 때문에 경험 있는 변호사의 조력을 받는 것이 안전합니다.