전세사기 피해자로 인정받지 못했다면, 어떻게 해야 할까? 

전세사기 피해자로 인정받지 못했다면, 어떻게 해야 할까?

전세보증금을 돌려받지 못한 피해자 중 일부는
정부 지원을 받기 위해 ‘전세사기 피해자’로 인정 신청을 하지만,

*“피해자로 인정되지 않았다”는 통보를 받는 경우가 적지 않습니다.

그렇다면, 피해자로 인정받지 못한 경우에는
정말 아무런 구제를 받을 수 없는 걸까요?

1. ‘전세사기 피해자’ 인정 기준은 생각보다 까다롭습니다

정부는 「전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(이하 ‘전세사기특별법’)에 따라
전세보증금을 돌려받지 못한 임차인 중에서 일정 요건을 충족하는 경우만
‘전세사기 피해자’로 인정하고 있습니다.

주요 기준은 다음과 같습니다.

1. 임대인의 기망행위(사기)가 확인될 것
   – 허위 등기, 이중계약, 불법 대출 등

2. 임차인이 선의의 피해자일 것
   – 사기를 알 수 없었고, 정상적인 절차로 계약을 체결한 경우

3. 보증금 반환이 어려운 상태일 것
   – 경매·공매로 주택이 처분되거나 반환 불가능한 경우

이 중 하나라도 충족되지 않으면 피해자로 인정되지 않습니다.

예를 들어, 등기부등본상 근저당을 확인할 수 있었는데도 계약을 체결했다면
‘주의의무를 다하지 않았다’고 판단되어 지원 대상에서 제외될 수 있습니다.

2. 피해자 인정이 거절된 대표적인 사례

• 임대인의 사기 의도가 명확히 입증되지 않은 경우

• 세입자가 전세보증보험에 가입할 수 있었음에도 하지 않은 경우

• 건축물대장상 위반건축물을 인지할 수 있었던 경우

• 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 비정상적으로 높았던 경우

즉, 피해 사실이 명백하더라도 ‘사기’로 인정되지 않으면
특별법상 피해자 구제(대출·임시거주·경매유예 등)를 받을 수 없습니다.

3. 인정 거절 후, 이렇게 대응할 수 있습니다

1. 이의신청 제기
   전세사기 피해자 결정 통보일로부터 30일 이내에
   국토교통부 피해지원위원회에 이의신청을 할 수 있습니다.
   새로운 증거나 사실관계를 보완해 제출하는 것이 중요합니다.

2. 민사상 손해배상청구
   임대인 또는 공인중개사가 사기에 가담하거나
   주의의무를 다하지 않은 경우,
   민법상 불법행위(제750조) 또는
   공인중개사법 제30조에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다.

3. 형사 고소 병행
   임대인이 보증금을 편취한 정황이 있다면
   사기죄(형법 제347조)로 형사 고소를 진행할 수 있습니다.
   형사절차와 별개로 민사소송을 병행하면
   향후 피해회복 과정에서 유리하게 작용할 수 있습니다.

4. 피해자 구제 지원을 받는 다른 방법들

피해자로 공식 인정받지 못했더라도
다음과 같은 제도를 활용할 수 있습니다.

• 주택도시보증공사(HUG) 보증이행 청구
  → 전세보증보험에 가입된 경우, 보증금의 상당 부분을 회수 가능

• 대한법률구조공단 무료 법률지원
  → 경제적 어려움이 있는 경우, 소송대리 등 지원 가능

• 지자체 긴급주거지원
  → 임시주거시설, 전세보증금 대출 상환유예 등 도움 가능

5. 피해자 인정이 ‘끝’이 아닙니다

피해자 인정을 받지 못했다고 해서
법적으로 아무 조치도 취할 수 없는 것은 아닙니다.

• 공인중개사나 임대인의 과실·기망행위 입증 가능성이 있다면
  민사소송으로 손해배상을 청구할 수 있고,

• 형사고소를 통해 임대인의 사기 혐의가 인정되면
  추후 피해자 재심사 시 인정 가능성이 높아집니다.

따라서, ‘불인정 통보서’를 받은 후 바로 포기하지 말고,
관련 서류를 변호사와 검토하여 이의신청 및 민사대응 전략을 세우는 것이 좋습니다.