공인중개사 잘못으로 전세보증금 날렸다면, 손해배상 가능한가요? 

최근 ‘깡통전세’나 ‘보증금 미반환’ 피해 사례가 급증하면서,
“공인중개사도 책임을 져야 하지 않느냐”는 질문이 많습니다.
집주인의 사정으로 전세보증금을 돌려받지 못했는데,
중개사가 등기부나 세입자 보호정보를 제대로 안내하지 않았다면
과연 손해배상청구가 가능할까요?

1. 공인중개사의 법적 책임은 어디까지일까?

공인중개사는 단순히 계약을 연결하는 역할을 넘어서,
거래 당사자가 안전하게 계약을 체결할 수 있도록 주의의무를 집니다.

「공인중개사법」 제30조는 다음과 같이 규정하고 있습니다.

“중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.”

즉, 중개사가 중요한 정보를 누락하거나 허위로 안내했다면,
세입자는 중개사를 상대로도 손해배상을 청구할 수 있습니다.

2. 이런 경우 ‘손해배상청구’가 가능합니다

다음과 같은 경우에는 공인중개사의 과실이 인정될 수 있습니다.

• 등기부등본을 확인하지 않아 근저당, 가압류, 임차보증금 초과 설정 사실을 놓친 경우

• 보증보험 미가입 가능성을 알고도 세입자에게 알리지 않은 경우

• 전세대출이 불가능한 주택임을 알면서도 허위로 안내한 경우

• 임대인이 실소유자가 아님을 알고도 ‘문제없다’고 한 경우

이런 상황에서는 공인중개사의 주의의무 위반이 인정되어
손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

📑 3. 손해배상청구 절차는 이렇게 진행됩니다

증거 수집

계약서, 등기부등본, 문자·카톡 기록, 중개대상물 확인설명서

중개사가 한 설명이 허위였다는 점을 입증할 자료 확보

내용증명 발송

중개사와 공제조합(또는 보험사)에 손해배상 의사를 통보

공제조합·보험사 청구

공인중개사는 의무적으로 손해배상책임보험 또는 공제에 가입해야 합니다.

세입자는 해당 보험을 통해 일정 금액의 배상을 받을 수 있습니다.

민사소송 제기

합의가 안 되면 중개사와 공제조합을 상대로 소송 제기

배상한도는 보통 1억 원 이하로 제한되지만, 사안에 따라 다릅니다.

4. 실무 팁: 계약 전 꼭 확인하세요!

보증금 피해를 예방하려면 계약 전에 다음을 확인하세요.

• 📄 등기부등본에서 근저당권, 가압류, 전세권 확인

• 🧾 중개대상물 확인·설명서 필수 교부 및 내용 점검

• 🏦 전세보증금 반환보증 가입 여부 확인

• 💬 중개사 발언은 문자·녹음 등으로 증거 확보

5. 정리하자면

공인중개사는 단순히 “중간만 연결해주는 사람”이 아닙니다.
중개 과정에서 법령상 주의의무를 다하지 않아 세입자가 손해를 입었다면,
보증금 반환과 별개로 손해배상청구가 가능합니다.

다만, 중개사의 과실과 손해의 인과관계를 입증해야 하므로
전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 안전합니다.
이미 보증금이 반환되지 않고 있다면,
지체 없이 변호사와 상담하여 대응 전략을 세우는 것이 현명합니다.

📌 요약 한 줄

공인중개사의 과실로 전세보증금을 돌려받지 못한 경우,
공제조합을 통한 손해배상청구가 가능합니다. 절차와 주의사항을 확인해보세요.