묵시적 갱신으로 인한 임대차 보증금 반환 분쟁이 발생한다면 



임대차 계약에서 보증금은 단순한 담보 이상의 의미를 가집니다. 월세를 줄이기 위해 보증금을 높게 설정하는 경우도 많지만, 문제는 계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 적지 않다는 점입니다.

특히 묵시적 갱신이 발생했을 경우 임차인의 권리가 즉시 행사되지 못해 반환이 지연되거나, 임대인이 원상회복비용을 과도하게 청구하며 분쟁이 심화되는 사례도 빈번합니다. 이럴 때는 감정적인 대응이 아니라 법적으로 유리한 입증과 절차가 핵심입니다.

이번 글에서는 묵시적 갱신이 쟁점이 된 임대차 보증금 반환 분쟁에서 실제 반환 판결을 이끌어낸 사례를 중심으로, 실질적인 대응 방안을 정리해 드리겠습니다.

보증금 전액을 받지 못할 수 있습니다

임대차 보증금 반환을 청구할 때, 보증금 전액을 받지 못하는 경우도 있습니다. 예를 들어서 지급하지 않은 차임이 있거나 공과금을 내지 않은 경우, 이를 제외하고 반환을 받게 되는 것이 일반적입니다. 그렇기 때문에 우선 보증금 반환을 진행할 수 있어야 하는데요. 특히 보증금을 그대로 돌려주기 싫은 임대인들이 빌려준 호실의 손상 등을 이유로 하여 원상복구비용을 청구하는 경우가 있어 주의해야 합니다. 계약서에 명시된 바에 따라 원상복구를 해주어야 하는 상황이라면 이를 지급해야 하겠으나, 너무 과도하게 거액을 지급해야 하는 부당한 상황이 생겨나지 않도록 주의하여 대응해 보시기 바랍니다.

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묵시적 갱신을 주장할 수 있습니다

일반적으로 임대차계약 해지를 원한다면 계약만료 전에 미리 해지 사실을 고지하게 됩니다. 만일 아무런 언급이 없이 계약날짜가 지나게 되었다면 묵시적으로 계약이 갱신된 것이라 보게 됩니다. 이렇게 되는 경우 상대방에게 계약기간이 만료가 되었다며 바로 임대차 보증금 반환을 요구한다고 하여도 갱신이 된 것으로 간주하기 때문에 바로 요구할 수 없습니다. 갱신이 된 후에도 미리 통지하여 계약해지가 가능하나, 통보 후 일정기간이 지나야 해지가 된 것으로 보기 때문에 빠르게 반환을 받을 수 없습니다. 따라서 반환을 받고자 한다면 계약만료 전에 미리 서면이나 문자메시지 등의 이용하여 해지를 통보하고 그 증거를 남겨두는 것이 좋습니다.

임대차 반환과 원상회복 청구 방어 사례

의뢰인 A씨는 임대인인 B씨에게 연체한 차임을 제외한 임대차보증금 반환을 청구하고자 법무법인 새움을 찾아오시게 되었습니다. 이 경우 서로 주장하는 바가 달랐기 때문에 수월하게 반환을 받지 못했는데요. B씨는 묵시적 갱신이 된 것이기 때문에 임대차 보증금 반환 의무가 없다는 점을 강조했으며, 설령 보증금 반환을 한다고 하여도 A씨가 원상회복의 의무를 부담해야만 한다는 주장을 펼치며 A씨의 요청을 거부하고 있는 상황이었습니다.

법무법인 새움에서는 우선 B씨가 주장하고 있는 묵시적 갱신에 대해서는 아무런 입증자료가 없다는 점을 강조하였습니다. 또한 원상회복을 요구하고 있는 부분은 원상회복에 대한 정확한 범위와 이를 입증할 수 있는 자료를 요구하는 등의 적극적인 대응에 나서게 되었습니다.

A씨가 B씨에게 임대차 목적물이 되는 곳의 도어락 비밀번호를 전달하였고, 이에 B씨가 자유롭게 출입을 할 수 있었던 시점에서 이미 목적물이 인도되었다는 점을 주장하였습니다. 이 경우 관련한 판례를 첨부, 도어락 비밀번호를 전달한 시점에서 이미 임대차 목적물의 인도가 이루어지게 된 것임을 강조하였습니다.

따라서 해당 사안의 경우 묵시적 갱신이 이루어졌다고 보기 어려움을 입증했으며, 이를 통해 연체된 차임을 제외한 임대차 보증금 반환을 하려는 판결을 이끌어냈습니다.

원상회복 비용에 대해서도 적극적으로 대응하여 큰 피해로 이어지는 것을 막았습니다. B씨가 요구한 비용이 모두 반영되는 일을 막기 위해서 원상회복에 대한 정확한 범위 및 이를 산정한 근거를 요구하였고, 이에 B씨가 요구한 원상회복비용인 5,473,744원 중에서 1,701,364원만 인정이 될 수 있도록 도움을 드렸습니다.

합의나 조정을 고려해야 합니다

임대차 관련 분쟁의 경우 계약에 따라 반환을 해야 하는 상황임에도 상대방이 이를 반환하지 않는 것이기 때문에 피고의 입장에서 불리한 것이 사실입니다. 보통은 대부분 승소를 하게 되며, 승소를 하게 되는 경우 임대인은 보증금을 반환해야 하는 것은 물론이고 소송비용도 본인이 전부 혹은 대부분을 부담하는 상황이 생김에 따라 어려움이 커질 수 있습니다. 이렇게 상대방이 불리한 상황이기 때문에 소송 전에 합의나 조정을 통해서 무사히, 빠르게 보증금을 반환 받고 상황을 끝내는 것이 가능한데요. 변호사를 선임할 경우 상대방에게 소송을 불사하겠다는 의지를 보일 수가 있는 것은 물론이고 직접 합의나 조정에 개입하여 사건을 조금 더 빠른 시일 내로 마무리할 수 있게 도움을 받아 보실 수 있습니다.

임대차 보증금 반환 분쟁은 단순히 계약 만료로 끝나지 않습니다. 임대인의 태도와 주장에 따라 반환까지 합의·조정이 신속하게 이루어질 수도, 장기 소송으로 번질 수도 있습니다.

묵시적 갱신이나 원상회복비용 공방 등 복잡한 쟁점이 개입될 경우, 초기 대응 방향에 따라 결과가 달라질 수 있기 때문에 전문가의 조력 하에 전략적으로 움직이는 것이 무엇보다 중요합니다.

임대차 보증금 문제로 곤란을 겪고 계신다면, 소송 전 단계부터 판결과 집행까지 전 과정을 아우르는 법률 조력을 통해 안정적이고 신속한 반환을 이끌어 내시기 바랍니다.