명의수탁자를 상대로 보증금반환청구 승소사례 

안녕하세요. 디센트 법률사무소 임호균 변호사입니다.
명의수탁자(피고) 상대 상가 임대차보증금 반환소송에서, 대리권·당사자 특정 및 임대차 종료를 입증해 원고 B·C·D 보증금 전액(7천만/1억/2억1천만 원) 반환 인정을 이끌어낸 사례입니다.

1) 사건 개요

사우나 영업을 위해 피고 명의로 분양·운영된 상가에 대해, 실질 운영자 F가 피고 명의로 여러 임대차를 체결하고 보증금을 피고 계좌로 수령. 이후 영업 중단(하자·누수 등)과 장기간 폐업 상황에서 원고들(B, C, D)이 임대차 해지 통보 및 보증금 반환을 청구했습니다. 원고 A는 추가로 ‘가운 임대료(월 800만 원) 배당’과 ‘급여(월 300만 원)’도 청구했습니다.

2) 쟁점

• 계약 당사자 특정: 임대차계약의 당사자가 F인지, 피고(명의자) 인지

• F의 대리권 존재 및 피고의 추인·포괄위임 인정 여부

• 임대차 종료(해지) 후 보증금 반환의무 존부

• 원고 A의 가운 배당·급여 약정 존재 및 범위

3) 임호균 변호사의 대응

• 당사자·대리 구조 명확화: 계약서상 임대인은 피고, 보증금 입금처도 피고 계좌, 해지 통보 역시 피고에게 이뤄진 점을 들어 피고가 계약 당사자임을 주장.

• 대리권 입증: 피고가 명의수탁자에 불과하고 F에게 포괄적 관리·계약 권한을 부여한 정황(사업자등록·확약서 등)으로 유효한 대리행위 인정 유도.

• 보증금 지급·이행완료 소명: 각 원고의 입금 내역 합계가 계약상 보증금과 일치, 임대차 종료·목적물 반환 불쟁점 정리.

• 원고 A 청구 차단: 가운 배당은 임대차기간(24개월) 범위 내 일부 지급 정황만 존재하고, 폐업 이후·기간 경과분까지 확장할 관행·약정 부재. 급여 확인서는 사후 작성·신빙성 부족으로 부정.

4) 결과

법원은

• 계약 당사자 = 피고, F의 대리권 인정

• 임대차 종료로 보증금 반환의무 인정 → 피고는

  • 원고 B 7,000만 원, 원고 C 1억 원, 원고 D 2억 1,000만 원 및 지연이자(2022.5.4.~6.24. 연 5%, 이후 연 12%) 지급

• 원고 A의 보증금·가운 배당·급여 청구는 전부 기각

• 비용은 A 부분은 A 부담, B·C·D 부분은 피고 부담

5) 의미

• 명의신탁·실질운영 구조에서도, 문서·금전 흐름·현명 방식에 따라 계약 당사자(명의자)가 책임을 진다는 점을 확인.

• 임대차보증금은 종료·반환 요건이 갖춰지면 전액 반환이 원칙이며, 특이한 관행·조건부 지급 주장은 엄격히 증명돼야 함.

• 다수 임차인이 혼재한 복잡 사건에서도 당사자 특정 → 대리권 구조 → 보증금 지급·반환 요건을 체계적으로 입증하면 실질 회수가 가능함을 보여준 사례입니다.

유사 분쟁(명의신탁 상가, 다중 임대차, 보증금·권리금 회수) 상담 시 계약서 원본, 입금증빙, 해지 통보 내역, 영업·하자 경과 자료를 지참해 주시면 신속히 구조화해 드립니다.