[성공사례] 삼부토건 회생절차에서 우선변제 11억 및 채권 보호 

안녕하세요, 회생·파산을 포함한 건설부동산 사건을 전문으로 하는 김우중 변호사입니다.

오늘은 제가 서울회생법원에서 진행한 사건 중, 의뢰인(신청인)인 XX은행의 회생채권을 성공적으로 확정받은 사례를 소개해드리겠습니다.

1. 사건 개요

채무자 삼부토건 주식회사는 회생절차에 들어간 대형 건설사입니다.

저희 의뢰인인 XX은행은 삼부토건과 체결한 임대차계약(사옥 일부 층 임대)에 따라 발생한 미지급 임대료·관리비·연체료 및 손해배상금을 회생채권으로 신고하였습니다.

• 제1 채권신고: 약 15억 6천만원 → 보증금 공제 후 6억 944만원

• 제2 채권신고: 약 2억 2천만원 → 보증금 공제 후 6천1백만원

총 회생채권 신고액은 약 7억여 원이었습니다.

이에 대해 채무자 측은 채권존부를 명확히 확인해야 한다며 다투었고, 회생법원은 정식으로 조사확정재판 절차를 열어 심리하게 되었습니다.

주요 쟁점은 미지급 임대료 관리비 등이 얼마인지와,

회생개시결정에도 불구하고 보증금이 공제되는 것이 맞는지 였습니다.

2. 김우중 변호사의 대응 전략

가. 철저한 증거자료 준비

김우중 변호사는 다음과 같은 자료를 체계적으로 정리하여 법원에 제출하였습니다:

• 임대차계약서 원본 및 관련 부속합의서

• 임대료 및 관리비 청구 내역

• 연체료 산정 근거 자료

• 손해배상금 산정 근거 및 계산서

• 임대차보증금 공제 내역

나. 무상임대기간 적용 배제 논리 구성

김우중 변호사는 임대차계약 해지 이후의 부당이득 산정 시 무상임대기간은 적용될 수 없다는 법리를 명확히 제시하였습니다.

무상임대기간(렌트프리)은 적법한 임대차계약 관계가 존속하는 동안 임대인이 임차인에게 부여하는 혜택입니다.

그러나 임대차계약이 해지된 이후에는 더 이상 계약관계가 존재하지 않으므로, 임차인의 점유는 법률상 원인 없는 부당이득에 해당합니다.

따라서 해지 후 부당이득을 산정할 때는 계약상 무상임대기간을 적용할 수 없으며, 실제 임대료 상당액 전액을 청구할 수 있습니다.

다. 임대차보증금 공제 논리 구성

김우중 변호사는 "임대차보증금은 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 별도의 의사표시 없이 임대차계약 종료 시 당연히 공제된다"는 대법원 판례를 제시하면서(대법원 2005다8330 판결), 채무자에 대한 회생개시 결정에도 불구하고 임대차보증금 전액이 XX은행 채권액에서 공제되어야 한다고 주장하였습니다.

3. 법원의 판단

김우중 변호사는 위와 같이 XX은행의 임대차계약 체결, 임대료 및 관리비 청구의 근거, 보증금 공제 내역 등을 철저히 소명하였습니다.

첫번째로 쟁점이 되었던 부분은 임대차계약 해지 이후의 임대료 상당 부당이득 산정 문제였는데,
채무자 측은 계약서상 무상임대기간을 반영해야 한다고 주장했습니다.

그러나 법원은

• 해지 이후의 사용·수익 관계에서는 무상임대기간 조항을 적용할 수 없고

• XX은행 측 자료가 모두 소명되었다는 점을 인정하여

XX은행이 신고한 회생채권 전부를 존재하는 것으로 확정하였습니다

두 번쨰 쟁점은 미지급 차임 등에서 임대차보증금이 공제될 수 있느냐였는데,

XX은행 주장과 동일하게 임대차보증금 전액이 채권자 부당이득금에서 공제된다고

판단함으로써, 사실상 채권자 XX은행이 보증금을 한도로 우선변제 받음을 인정하였습니다.

4. 결과 및 의미

서울회생법원은 2025. 9. 23. 결정에서,
XX은행의 회생채권은 총 671,016,223원임을 확정하였습니다.

이번 사건은 다음과 같은 의미가 있습니다.

1. 회생절차에서도 은행·금융기관의 임대차보증금 공제 후 미지급금 청구권이 확실히 인정될 수 있다는 점.

2. 계약 해지 이후에는 무상임대기간 특약을 근거로 채무자가 부당이득 산정을 줄일 수 없다는 점을 명확히 확인한 사례라는 점.

5. 마치며

회생절차에서는 복잡한 채권 신고와 이의, 그리고 조사확정재판까지 이어지는 경우가 많습니다. 이번 사건처럼 법원의 해석 여지가 있는 쟁점에서는 철저한 자료 준비와 논리적 주장이 곧 채권 확정으로 이어집니다.

저는 앞으로도 의뢰인 여러분의 권리를 끝까지 지켜드리기 위해 최선을 다하겠습니다.

회생·파산 사건, 건설·부동산 분쟁은 경험 있는 변호사에게 맡기시는 것이 가장 안전합니다.