상가계약갱신요구권, 어떻게 진행해야 할까요? 

안녕하세요. 제이엘파트너스 부동산전문변호사 임영호입니다.

상가건물임대차보호법 제10조, 계약갱신요구권 핵심 정리

상가건물임대차보호법 제10조는 상가 임차인의 안정적인 영업을 보장하기 위해 마련된 제도입니다.
임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 갱신을 요구할 수 있으며, 특별한 사유가 없는 한 임대인은 이를 거절할 수 없습니다. 이를 통해 임차인은 동일한 장소에서 장기간 영업을 이어가며 고객을 유지할 수 있습니다.

2018년 개정 이후, 보장기간 10년으로 확대

과거에는 갱신요구권 보장기간이 최대 5년이었지만, 2018년 개정으로 총 10년까지 갱신을 요구할 수 있게 되었습니다.

다만, 이 기간은 최초 계약일을 기준으로 계산하며, 건물 소유자가 바뀌더라도 새롭게 10년이 시작되지는 않습니다. 즉, 임차인의 권리는 새로운 소유자에게 그대로 승계되지만, 최초 계약일부터 최대 10년이라는 한도는 변하지 않습니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유

임차인의 권리가 강하게 보호되는 만큼, 임대인도 정당한 사유가 있으면 갱신을 거절할 수 있습니다. 대표적으로는

• 차임을 3개월 이상 연체한 경우(연속된 달이 아니어도 해당)

• 건물을 불법 용도로 사용하거나 계약 목적에 반하는 행위를 지속한 경우

• 건물이 노후·훼손되어 철거 및 재건축이 불가피한 경우 등이 있습니다.

계약갱신요구권, 주의해야 할 점

계약갱신요구권은 임차인이 성실히 계약상 의무를 이행했을 때만 행사할 수 있는 권리입니다. 하지만 실무에서는 이를 “자동으로 10년 보장”되는 것으로 오해하는 경우가 많습니다. 이러한 착각은 불필요한 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 계약 만료가 다가올 때는 반드시 법 조항과 판례를 확인해야 합니다.

안정적인 영업을 위한 최선의 방법

상가건물임대차보호법 제10조는 임차인의 영업 기반을 지켜주는 중요한 장치이지만, 세부 요건을 소홀히 한다면 오히려 불이익을 받을 수 있습니다. 따라서 계약 갱신을 앞두고 있거나 임대인과 분쟁이 예상된다면, 전문가의 도움을 받아 권리와 의무를 정확히 파악하고 대응하는 것이 필요합니다.

상가 임대차 갱신 문제로 고민하고 계시다면, 혼자 해결하려 하지 마시고 전문가와 상의해 보시기 바랍니다. 풍부한 경험을 가진 변호사가 권리를 지키고 안정적인 영업을 이어가실 수 있도록 든든한 조력을 드리겠습니다.