임금체불 월세를 버틴 임차인, 전액 회수와 건물인도 성공사례 

안녕하세요. 법무법인 선린, ‘전세임대연구소’입니다.

사실관계

원고 A씨는 경기도 소재 아파트의 소유자로, 2022년 10월 피고와 보증금 2,000만 원, 월세 110만 원, 기간 24개월의 임대차계약을 체결했습니다. 피고는 아파트에 입주해 거주하였으나 2023년 9월 이후 월세를 지급하지 않았습니다.

2024년 8월 기준으로 연체된 월세는 1,750만 원에 이르렀고, 관리비까지 미납되어 총 체납금액이 2,200만 원을 넘었습니다. A씨는 임차인의 연체가 3기분 차임액을 초과하였음을 근거로 2024년 5월 계약 해지를 통보했습니다. 그러나 피고는 계속 점유를 유지하며 아파트를 반환하지 않았습니다.

결국 A씨는 법무법인 선린을 통해 건물인도 및 연체 차임 청구 소송을 제기하게 되었습니다.

변호사의 조력 및 결과

법무법인 선린은 소송 과정에서 임대인의 권리를 철저히 보호하기 위해 다음과 같은 전략을 펼쳤습니다.

1. 계약 해지의 적법성 입증
   연체 금액이 3기분 차임을 초과했음을 계약서와 연체 내역으로 증명하여 계약 해지가 정당함을 소명했습니다.

2. 점유이전금지가처분 신청
   피고가 제3자에게 임의로 전대하거나 소유권을 이전하는 것을 막기 위해 가처분을 신청했고, 법원의 인용 결정을 이끌어냈습니다.

3. 부당이득 반환 청구
   계약 종료 후에도 피고가 아파트를 점유한 기간에 대해 매월 110만 원의 부당이득을 청구했습니다.

피고는 소송에 전혀 대응하지 않았고, 결국 재판부는 원고 청구 전부를 인용하는 무변론 전부 승소 판결을 내렸습니다. 이에 따라 A씨는 아파트 인도뿐만 아니라 연체된 월세, 관리비, 소송비용, 변호사 비용까지 전부 회수할 수 있게 되었습니다.

법률가이드: 건물인도 소송과 임대인의 대응 전략

1. 차임 연체 3기분이 기준
   상가건물임대차보호법과 주택임대차보호법에 따라 임차인이 차임을 3기분 이상 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 이는 임대인이 건물 인도를 청구할 수 있는 핵심 근거가 됩니다.

2. 계약 해지 통보 절차
   계약 해지를 주장하려면 반드시 서면 또는 내용증명을 통해 임차인에게 해지 의사를 명확히 전달해야 합니다. 이를 입증할 수 있어야 소송에서 불리하지 않습니다.

3. 점유이전금지가처분의 필요성
   건물인도 소송을 제기할 때 임차인이 제3자에게 무단으로 전대하거나 소유권을 넘길 위험이 있습니다. 따라서 반드시 가처분을 병행해야 향후 강제집행이 원활히 이루어질 수 있습니다.

4. 부당이득 청구 병행
   계약 종료 후에도 임차인이 무단 점유를 계속한다면 그 기간 동안 차임 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 이를 통해 임대인의 손해를 최소화할 수 있습니다.

5. 강제집행 절차
   승소 판결 이후에도 임차인이 버틴다면 집행문 부여를 받아 강제집행 절차를 진행해야 하며, 소송비용과 변호사 비용까지 추심할 수 있습니다.

결론

이번 사례는 “임금체불을 이유로 월세를 내지 못했다”는 임차인의 주장에도 불구하고, 법적인 절차에 따라 계약 해지와 건물 인도, 연체 차임 및 소송비용 전부를 회수한 전형적인 성공사례입니다.

임대차계약에서 임차인의 체납이 장기화될 경우, 임대인은 감정적인 대응보다 계약 해지 통보 → 건물인도 소송 → 가처분 및 강제집행 절차를 신속히 밟는 것이 가장 안전한 대응책입니다.