[승소사례]점유이전금지가처분, 명도소송, 자진퇴거 이끌어낸 사례 



보증금은 돌려줄 테니 그냥 나가라고 했는데도 꿈쩍도 안 해요. 매달 월세는 밀려가고, 관리비는 쌓여만 갑니다

안녕하세요. 김규태 변호사입니다.

부동산을 임대하다 보면 피하고 싶은 상황이 있습니다. 바로 ‘악성 임차인’을 만나는 것.

악덕 임대인 때문에 보증금을 돌려받지 못하고 전전긍긍하는 선량한 임차인들이 많은 게 사실이지만, 반대로 임대차 기간 중 집을 엉망으로 쓰면서 훼손하거나 월세를 장기 연체하면서 보증금에서 차감하라는 식의 막무가내로 점유를 하며 버티는 악덕 임차인들도 분명 존재하는 것이 사실입니다.

연체, 무응답, 무단점유, 관리비 체납까지 겹치면 임대인 입장에선 손발이 묶인 기분일 겁니다.

이런 상황에 처한 임대인을 대리하여 '점유이전금지가처분'과 '명도소송'으로 2년 이상 연체한 악성 임차인을 자진 퇴거시키고, 연체 이자까지 받아낸 의미 있는 수행사례가 있어 소개합니다.

이 사건은 단순히 부동산 반환으로 끝난 것이 아닙니다.

불법 전대 → 연체 → 연락 두절 → 계약 해지 → 강제집행 가능 상태 확보 → 자진 퇴거 유도 → 금전 회수까지 완결된 사례로, 고통받는 임대인들에게 실질적인 해결책을 제시할 수 있는 현실적 사례입니다.

1 사건의 발단

- 불법 전대와 묵인된 공동임차관계

사건의 발단은 의뢰인(임대인=원고)이 과거 정식 임차인과 체결한 계약에서 시작됐습니다. 원고는 정식 임차인인 A와 계약을 체결했지만, 어느 날 누수 문제로 연락을 받고서야 집에 A가 아니라 A의 동생B(피고)가 실거주하고 있다는 사실을 알게 됩니다.

B(피고)는 전입신고도 없이 무단 거주 중이었지만, 임대인 A는 계약 만료가 얼마 남지 않은 상황이라 문제 삼지 않기로 합니다. 그러나 임차인 A는 계약 만료를 앞두고 계약 연장을 요청하며, 피고 B는 “기존 임대료 외에 100만 원을 추가로 지급하겠다"라며 실질적 점유자로 나섭니다. 결국 임대인은 A 및 B의 제안을 받아들여 구두로 임대차를 갱신하고, 임대료를 상향 조정하였습니다.

이렇게 해서 피고 B는 기존 임차인와 함께 ‘공동임차인’의 지위를 갖게 된 셈입니다.

2 문제의 본격화

- 월세 및 관리비 2년 이상 연체, 연락 두절. 악성 임차인 본색

하지만 이 ‘갱신된 신뢰’는 오래가지 못했습니다.

피고 B는 계약을 연장하고 나서 약 4개월 정도 월세를 납부하다가 연체하기 시작합니다. 원고는 최초 임차인이었던 A에게도 수차례 연락했지만, 그는 해외 거주 중이라며 “동생 B에게 잘 말해보겠다"라는 말만 반복했습니다. 그러나 피고 B는 연락을 피했고, 결국 월세뿐 아니라 아파트 관리비까지 미납되기 시작했습니다.

임대인은 수차례의 독촉과 통지에도 불구하고 피고 B로부터 어떤 응답도 받지 못했고, 결국 법적 조치를 위한 계약 해지 통보를 내용증명으로 발송하게 됩니다.

3 퇴거 조치를 위한 첫 단계

- 점유이전금지가처분 신청 및 집행

피고 B가 계속 점유를 유지한 채 연락을 회피하자, 임대인의 사건을 위임받은 저는 즉시 임대인을 대리하여 ‘점유이전금지가처분’을 신청하였습니다.

이는 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기거나 명의를 바꾸지 못하게 막는 조치로, 향후 명도소송을 원활히 진행하기 위한 중요한 단계입니다.

법원은 신청의 타당함을 받아들여 가처분 결정을 내렸고, 집행관을 통한 현장 공시로 그 효력이 본격화되었습니다.

4 최종 결과

- 소송 중 임차인의 자진 퇴거 → 연체 이자까지 정산 완료

가처분 결정 후 저는 임대인을 대리하여 곧바로 명도소송(부동산 인도 청구)을 제기했습니다. 피고 B는 여전히 무대응으로 일관하며 시간을 끌었지만, 결국 소송 과정에서 패색이 짙어짐을 느끼자 자진하여 퇴거하겠다는 뜻을 밝혀왔습니다.

그 과정에서 저는 의뢰인이 그간 받지 못한 월세는 물론 미납 월세의 연체 이자까지 돌려줄 보증금에서 전액 차감하겠다는 뜻을 전달했습니다. 그리고 상대방 소송대리인과 수차례 협의 끝에 이자와 미납 관리비를 모두 반영한 금액을 공제하고 나머지를 반환하는 방식으로 분쟁은 원만히 마무리되었습니다.

이 사건은 “악성 임차인에게도 법적으로 밀리지 않으면 반드시 해결의 실마리가 있다"라는 사실을 분명히 알게 해 준 사례입니다.

지금 귀하도 이런 상황인가요?

• 세입자가 연락을 피하고, 월세를 미납하면서 버티기 시전을 한다

• 관리비 체납 통보가 왔는데 세입자는 오히려 적반하장이다

• 법적 조치를 통해 확실하게 퇴거시키는 방법이 궁금하다

• 소송까지 가야 하나, 아니면 기다려야 하나 고민된다

이 중 하나라도 해당된다면, 지금은 ‘기다릴 때’가 아니라 ‘행동할 때’입니다.

가처분 → 본안소송 → 집행 → 회수라는 프로세스는 악성 임차인으로부터 선량한 임대인을 보호하는 강력한 무기입니다.

저는 보증금을 돌려받지 못하여 피해를 입은 임차인 대리뿐만 아니라 악성 임차인을 상대로 한 점유이전금지가처분과 명도소송을 수차례 수행하고 있으며, 위와 같은 사례처럼 임대인의 권리를 지켜낸 실전 경험을 다수 갖고 있습니다.

특히 부동산 계약 분쟁, 명도소송, 점유이전금지가처분, 보증금 반환 소송, 임차권등기명령 신청, 손해배상 청구 등 임대인과 임차인 중 어떠한 경우를 대리하든 의뢰인의 권리 보호를 위한 종합적인 법률 서비스를 제공합니다.

현재 월세·관리비 연체, 무단점유 문제로 고민 중이시라면 바로 연락 주세요.

감사합니다.